來源：我愛我家

報告要點

主要政策：10月，調控層面，房地産金融監管繼續從嚴，房貸利率“換錨”整體平穩，不改房住不炒定位。天津、揚州、宿州、丹陽調控政策局部微調仍以穩為主。供應層面，深圳擬推出首個“穩租金”商品房租賃試點項目，北京集體建設用地建租賃住房逐步形成供應。監管層面，全國各地持續加強住房租賃仲介機構亂象整治，規範房地産市場發展秩序。人才政策層面，本月地方出臺人才政策數量達到階段高峰，人才引進更加積極。

土地市場：10月，重點監測11城，量價方面，住宅用地成交宗數、規劃建面同環比雙降，樓面均價同比漲幅超3成，平均溢價率同比有所回升，土地出讓金同比下降。整體來看，宅地市場量降價升，大多數城市溢價率表現平穩，市場較理性。

新建商品住宅市場：10月，重點監測11城，成交量方面，新建商品住宅累計成交9.2萬套，同比增長11.5%，增幅較明顯。價格方面，11城中除太原、上海、天津、無錫房價同比微跌外，其餘城市均有不同程度的上漲。環比漲跌幅保持在10%以內，總體表現較平穩。

二手住宅市場：10月，重點監測11城，量價方面，二手住宅累計成交7.2萬套，環比下降14.5%，同比增長13.0%；成交價格總體平穩，除蘇州和鄭州同環比漲幅略高外，其他城市漲跌幅均在7%以內。供求方面，除武漢和鄭州外，其他城市新增房客比均小于1，新增市場供應趨緊，以杭州、太原最為明顯。市場熱度方面，僅北京、南京2城帶看量環比增加，7城成交前看房次數環比增長，購房者日趨理性。

租賃市場：10月，重點監測11城，量價方面，經紀機構住宅租賃市場實時成交量同環比雙降，上海、蘇州有所增長，整體市場呈下行趨勢。上海平米租金最高，雖然8城同比租金各有不同程度的上漲，但漲幅不大。供求方面，除南京、天津、武漢外，8城新增房客比小于1，新增市場供求緊張，上海、北京最為明顯。市場熱度方面，僅北京帶看量同比上漲，其餘城市均下降。除上海、太原、鄭州外，8城成交前平均看房次數同比上升，租房市場需求下降，市場熱度減退。

一、國家及地方相關政策

調控層面，10月，經濟形勢座談會上李總理指出當前經濟下行壓力“持續加大”，宏觀調控將更大發力。中央與地方收入劃分改革繼續推進，強調保持現有財力格局總體穩定。同時，房地産金融監管繼續從嚴，房貸利率“換錨”整體平穩，不改房住不炒定位。天津、揚州、宿州、丹陽調控政策局部微調仍以穩為主。

供應層面，深圳擬落實住房制度改革加快住房用地供應，同時推出首個“穩租金”商品房租賃試點項目，在全國率先全面應用標定地價。另外，北京集體建設用地建租賃住房逐步形成供應，杭州擬加強住房租賃資金監管。廣州南沙區、煙臺等相繼出臺共有産權住房管理辦法與細則。

監管層面，江西、寧波、海口、瀋陽、黃岡等地加強房地産市場銷售端制度及預售資金監管。河南、銀川、惠州、恩施、廣安等地開展房地産市場亂象整治行動，規範房地産市場發展秩序，全國各地持續加強住房租賃仲介機構亂象整治。

人才政策層面，地方加快落實國務院要求的放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。10月地方出臺人才政策數量達到階段高峰，人才引進更加積極，包括：海南基本取消落戶限制（除三沙外），安徽宿州全面放開城鎮落戶， 山西、天津、東莞、南通、銀川放寬人才落戶條件，鄭州、杭州蕭山區、嘉興平湖、聊城、常德給予人才住房補貼，三亞、南京六合區放寬人才購房政策。

二、住宅用地市場

1.成交宗數方面，10月，重點監測的11城累計成交152宗宅地，環比下降10.1%，同比下降12.1%。其中鄭州宅地成交宗數居首，成交50宗；成都最少，僅成交2宗。環比方面，南京增幅最高，達到175.0%；成都降幅最高，為71.4%。同比方面，無錫以80.0%的增幅領漲；成都以80.0%的降幅領跌；杭州持平。

2. 成交面積方面，10月，重點監測的11城規劃建築面積累計成交1635.0萬平方米，環比下降11.3%，同比下降20.6%。環比來看，僅4城增長，分別為南京、鄭州、武漢、成都；南京增幅最高，達到138.3%；杭州跌幅最高，為74.2%。同比來看，無錫以244.1%的增幅領漲，太原以70.0%的降幅領跌；僅無錫、杭州、武漢、蘇州4城增長。

3. 樓面均價方面，10月，重點監測的11城平均樓面價是6710元/平方米，環比下跌20.7%，同比上漲33.8%。同比來看，漲幅最高的是無錫，達到281.5%；南京、杭州漲幅也較高，分別達到252.9%和167.4%；太原以46.5%的跌幅領跌。除太原、北京、蘇州、成都、鄭州下跌外，其餘城市均漲。環比來看，無錫漲幅最高，達71.0%，蘇州跌幅最高，為61.3%。

4. 溢價率方面，10月，重點監測的11城平均溢價率為9.1%，較上月上升3.3個百分點，較上年同期上升4.1個百分點。分城市來看，武漢溢價率最高，為23.9%；鄭州、成都、上海基本以底價成交，平均溢價率為零，市場較平穩。與上年同期相比，除鄭州、成都、太原溢價率下滑，上海持平外，其他城市均有不同程度的提升。除武漢（22.5%↑）、杭州（16.0%↑）增幅超過15%外，其他城市溢價率漲跌幅均控制在10%以內，房企拿地相對理性。

5. 土地出讓金方面，10月，重點監測的11城土地出讓金累計7017.3億元，環比上漲6.4%，同比下跌17.8%。從總量來看，北京以1194.5億元居首，環比上漲42.1%，同比上漲48.6%。同比方面，太原以275.7%的增幅領漲；鄭州跌幅最高，為75.5%；11城中，有5城下跌，分別為鄭州、武漢、杭州、蘇州、天津。

三、新建商品住宅市場

1.銷售量方面，10月，重點監測11城新建商品住宅累計成交9.2萬套，環比增長2.5%，同比增長11.5%，增幅較明顯。與上年同期相比，有7城增長，4城下降。其中，無錫同比增幅最高，達128.5%；鄭州以40.0%的同比降幅領跌。

2.價格方面，重點監測11城，北京成交均價最高，為43667元/平；太原最低。同比來看，11城中除太原、上海、天津、無錫房價微跌外，其餘城市均有不同程度的上漲，其中武漢同比上漲最高，達到49.7%；太原微跌5.1%。環比漲跌幅保持在10%以內，總體表現較平穩。

四、二手住宅市場

1．成交量方面，2019年10月，重點監測11城二手住宅成交7.2萬套，環比下降14.5%，同比增長13.0%。上海以15793套居成交量首位，太原則最低。環比來看，除武漢、鄭州增長外，其餘城市均有不同程度的下降。其中，北京降幅最高，達到28.1%。同比來看，7城增長，4城下降。其中，無錫以96.6%的增幅領漲，蘇州以26.5%的降幅領跌。

總體來看，2019年10月，重點監測城市成交量較上月有所回落，但與2018年同期相比增幅較明顯。長三角地區除蘇州降幅較大外，其餘城市二手住宅交易量同比增幅均超30%，無錫、南京同比增幅更是超過60%，市場形勢較好；而華北地區的北京、天津、太原3城同比均出現下降。

2. 價格方面，10月，重點監測11城二手住宅市場成交價格環比8城上漲，同比7城上漲；除蘇州同比和鄭州環比漲幅略高外，其他城市同環比漲跌幅均在7%以內，價格波動不大，整體平穩。環比方面，鄭州上漲9.7%，居首位；武漢下跌5.7%領跌。同比方面，蘇州漲幅最高，達到16.7%；天津以6.9%的跌幅領跌。

按城市等級及區域來看，一線城市，成交價格波動甚微，較平穩。其中，上海同環比微漲；北京同比微跌1.8%，環比微漲0.3%。二線城市，南京、蘇州、無錫仍延續前三季度同比上漲趨勢。從地域分佈來看，長三角地區城市價格持續上漲，保持一定市場熱度；中西部地區城市情況不一，武漢同比微降，鄭州則微升。

3. 供求方面，10月，重點監測11城，除武漢和鄭州外，其他城市新增房客比均小于1，新增市場供不應求，以杭州、太原最為明顯。與2018年10月相比，7城新增客源量增長高於房源量，以上海、武漢尤為明顯，市場需求加速增長，供應趨緊。無錫、北京、成都新增房客比與上年同期基本持平，市場日趨平穩。

與2018年10月相比，從新增客源量變化來看，杭州、南京、武漢、北京、鄭州5城出現增長，其餘6城下降。其中，杭州增幅最高，達到39.7%；其次是無錫29.5%。太原降幅最高，達43.2%，而蘇州、天津的降幅也超過40%。另外，從新增房源量變化來看，僅北京略增長4.4%，其餘10城則有不同程度的下降。其中，上海同比下降58.6%，降幅最高。

綜上所述，2019年10月多城新增房客比仍小于1，二手住宅交易新增市場持續供不應求態勢，供求趨緊。杭州、南京、武漢、北京、鄭州5城新增客源量出現回升，需求相對增加，短期內市場活躍度將提升。

4. 帶看量方面，10月，環比來看，11城中僅有北京、南京2城帶看量增加，北京環比增幅11.8%領漲，鄭州環比降幅13.7%領跌。同比來看，長三角地區的無錫、杭州、南京以及京津冀地區的北京帶看量同比上漲，並且漲幅較高，其中無錫達到69.3%，杭州、北京分別為46.8%、38.0%。鄭州、武漢、成都降幅收窄。由此可見，長三角地區尤其是無錫和杭州，城市市場熱度仍在延續，潛在購房需求增加；而上海和蘇州則持續減退；中部地區重點城市市場仍不如上年同期，但略有好轉。

5. 從成交客戶平均看房次數來看，10月，鄭州成交前看房次數最少，杭州最多。同比來看，武漢同比增長99.5%，漲幅居首，成都次之；無錫、杭州、北京同比增幅也較為明顯，均超20%。整體來看，除上海、太原2城外，其餘9城同比均增加。與上個月相比，除鄭州、上海、南京、太原外的7城成交前看房次數均有不同程度增長。由此可見，10月多數城市購房人交易需求迫切度有所下滑，購房者日趨理性，從而有利於抑制投機，進一步穩定市場。

五、住宅租賃市場

1. 交易量方面，10月，重點監測11城住宅租賃實時成交量環比下降3.8%，同比下降10.8%。分城市來看，11城中僅2城同環比增長，分別為上海、蘇州；其餘城市則下降。環比方面，上海以10.4%的增幅領漲；南京降幅14.9%。同比方面，上海以20.2%的增幅領漲；杭州降幅最大，為64.5%。住宅租賃市場整體下行趨勢明顯。

2. 租金方面，10月，11城中上海平米租金最高，達到82.7元/平·月；太原最低；杭州同環比跌幅較高。總體來看，除杭州、南京外，其他各城同環比漲跌幅在較合理範圍，整體租金價格表現較穩。同比方面，杭州、無錫、太原3城平米租金有所下跌，杭州跌幅達到28.5%；其餘城市均有不同程度的上漲，但相對平穩。環比方面，除武漢、鄭州略有上漲外，9城出現下跌；其中，南京漲幅最高，為38.5%；杭州以24.8%的降幅領跌。

3. 供求方面，10月，重點監測11城，除南京、天津、武漢外，8城新增房客比均小于1，新增市場供求緊張；其中，上海、北京最為明顯。從新增房客比變化來看，北京、太原新增房客比與上月相比微收窄，其他城市則各有不同程度的加大，武漢較為明顯。相比上年同期，杭州、太原、武漢新增房客比收窄，新增供應趨緊，房源較為搶手。

4. 帶看量方面，10月，僅北京、太原、武漢、上海4城帶看量環比上漲，同比僅北京上漲，其餘城市均下降。其中，北京環比漲幅48.7%，同比漲幅幾近翻倍，市場需求度偏高。整體來看，今年10月住宅租賃市場需求明顯下滑，尤其是鄭州和無錫，潛在租房需求降溫明顯。

5. 從成交客戶平均看房次數來看，10月，鄭州超過武漢成為成交前平均看房次數最少的城市，南京最多。從成交客戶平均看房次數變化來看，環比僅鄭州平均看房次數縮短，武漢、太原增幅較大。相比上年，僅上海、太原、鄭州3城平均看房次數下降，8城出現上升，租房市場需求下降，市場熱度減退。同時，由於季節因素，各城市租房漸顯冷清。

綜上，我愛我家研究院認為，短期內，中央及地方調控政策依舊從緊，“穩房價、穩地價、穩預期”仍為調控主基調，一城一策、因城施策逐步促使各地樓市調控開始走向細分。預計11月重點監測11城宅地市場日趨理性；新房住宅成交量較上年同期或有所增長，價格持續穩中有升的態勢；二手住宅市場成交量仍面臨下行壓力，但價格基本保持平穩。分區域來看，長三角地區各城因城市基本面優勢，房地産市場仍保持一定熱度；中西部地區個別重點城市或有所回調。受局部微調控、公積金貸款條件寬鬆、落戶限制放寬以及人才購房補貼等利好因素影響，以二線城市為主的政策調控城市成交量或有所上揚，但漲幅尤其是價格方面不會有較大波動，整體市場將逐步踐行“穩”政策。