近日，國家統計局公佈10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，10月份，中國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的城市為50個，較上月減少3個，上漲城市數量連續5個月減少；房價環比下跌的城市數量增至17個。二手房價上漲的城市數量為31個，相比9月份的40個呈現減少態勢，二手房降價城市增至35個。

國家統計局城市司首席統計師孔鵬在數據解讀中表示，10月，各地繼續貫徹黨中央、國務院部署，堅持“房住不炒”定位，夯實城市主體責任，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標，深入落實房地産調控“一城一策”，房地産市場進一步趨穩，價格漲幅有所回落。

從前10個月全國房地産開發投資情況看，2019年1~10月份，全國房地産開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1~9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資80666億元，增長14.6%，增速回落0.3個百分點。有機構預測認為，明年房價走勢仍將平穩，而行業分化發展的趨勢將進一步增強。

10月一二三線城市房價

環比漲幅均有所回落

國家統計局數據顯示，今年10月，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均有所回落。初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上漲0.4%，漲幅比上月分別回落0.1和0.8個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%；深圳上漲1.0%，漲幅比上月回落0.3個百分點。

31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.5%和0.1%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。5個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均回落0.2個百分點。

北京諸葛找房資訊技術有限公司數據分析師國仕英認為，10月份，房價上漲城市數量持續減少。“金九銀十”期間，房企為了回籠資金加快銷售回款，紛紛降價或者打折促銷，更多城市新建商品住宅價格加入到下跌行列。二手住宅方面，受新房降價效應影響，部分換房需求迫切的置換群體，更多選擇降價出售，並加大降價幅度。

國家統計局數據還顯示，今年10月二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均繼續回落，一線城市漲幅略有擴大。初步測算，10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.7%和0.5%，漲幅比上月分別擴大0.1和0.4個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲8.7%和4.4%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.7%和4.6%，漲幅比上月分別回落0.7和0.4個百分點。

58安居客房産研究院分院院長張波認為，10月份房地産市場熱度同步下行。在調控長期從嚴的背景下，購房者預期已經明顯呈現“看平”，很多城市和區域如果不“以價換量”很難拉動銷量提升。目前調控換擋、城市換擋、利率換擋等效益都已顯現，而房企端的投資換擋和競爭力換擋會持續推進，中國樓市降溫的態勢在2020年春節前很難出現逆轉。

10月房價數據受前期土地市場影響。根據北京諸葛找房資訊技術有限公司的研究報告，2019年1~9月全國主要城市住宅用地供需兩弱，土地市場明顯降溫。其中一、二線城市土地成交面積相比去年同期呈現回升態勢，三四線城市土地市場明顯降溫。2019年成交樓面均價止跌回漲，8月開始樓面價出現回落趨勢。2019年第二季度以來，受核心城市優質地塊集中放量以及企業融資環境改善等因素影響，企業補貨意願強，熱點城市土地競拍熱度提升，帶動全國住宅用地溢價率的上升，但下半年隨著資金環境收緊、銷售降速，土地拍賣競爭熱度逐漸回落。

機構預測明年房價

走勢仍將平穩

中國國際金融股份有限公司（下稱中金公司）在一份研究報告中認為明年房價走勢仍將平穩。從季度間變動趨勢來看，其判斷明年一季度銷售增速將延續今年四季度的走弱態勢， 二季度起開始邊際回升，三、四季度持續上行，全年整體呈現“前低後高”走勢。該趨勢一方面由今年銷售基數決定，另一方面因明年地産及貨幣政策的空間大概率出現在二季度之後。

長期來看，中金公司認為當前中國新房成交量正處於大週期的高位平臺期。基於人口和經濟模型的測算結果顯示，2016~2020 年將是全國新房需求量的高位平臺期，年均合理需求中樞為11億~12億平方米(基於偏保守的假設預測) ，之後十年將逐漸降至每年8億~10億平方米，2040年之後基本穩定在7億平方米左右。實際市場銷售表現將是圍繞上述長期合理需求中樞的短期波動，過去幾年商品住宅銷售面積較中樞明顯偏高(2016~2019年年均14.6億平方米，高出合理中樞約3億平方米)，未來該偏離程度將會逐漸回歸，但回歸速度取決於短期的政策作用，因此很可能不會出現短期大幅下滑。

什麼可能引起政策的超預期？中金公司認為明年行業政策調整很大程度上取決於商品房銷售和土地市場的表現，因為二者是開發投資和地方收入的先行指標，以往幾輪政策的放鬆均出現于新房和土地成交量持續錄得負增長(6個月左右)之後。當前新房市場和土地市場雖已出現邊際降溫，但成交量仍保持基本平穩，政策不存在大幅正向調整的基礎。

在竣工數據方面，中金公司認為，近幾年竣工數據的趨勢和開工、銷售及下游相關行業表現均呈現出顯著背離，除了統計口徑方面的原因，還因為房企搶回款、加速週轉使得預售時點前移，在縮短開工到預售時間的同時，客觀上拉長了預售到竣工的時間，疊加部分房企延遲竣工以拖後清繳土地增值稅，竣工週期被拉長。中金公司判斷，隨著統計因素擾動逐漸平抑且多數房企週轉速度已提升至自身高水準，上述影響從今年下半年起開始逐漸減弱，並將帶動竣工數字持續回升。

行業分化發展趨勢

進一步增強

隨著資源吸附能力增強，頭部房地産公司銷售市佔率仍有可觀提升空間。中金公司預計，行業TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企銷售市佔率將由2019年的29%、51%、61%、72%提高到2020 年的32%、57%、68%、79%，其中TOP3 房企市佔率接近14%，與海外國家如美國TOP3近20%的佔比相比仍有可觀提升空間。長期看頭部公司擴張空間，TOP10市佔率最終可達40~50%(目前約30%)，以貨值計算其2019年拿地集中度已接近50%，TOP10房企未來5年銷售額平均實現10%以上年化增長將是大概率事件。

從可售貨量上看，2019年房企拿地集中度進一步提升。中金公司研究認為，截至年中覆蓋標的在手土地儲備充裕，普遍可支援未來3~4年銷售。另外，龍頭公司積極開工備貨，保守預計2020年新開工面積同比持平，覆蓋標的為2020年鎖定的可售貨量同比增長近30%，為銷售提供強支撐。同時，銷售權益比有望見底回升。今年房企“被動”合作拿地的狀況有所減少，預計該狀況2020年仍將延續，因此絕大部分覆蓋標的新增項目權益比開始回升。隨著新增項目未來幾年逐步投入銷售，預計銷售權益比將逐步修復。

在盈利方面，龍頭房企今明兩年盈利鎖定度高，當前市場一致預期下調風險很低。預計覆蓋A股標的歸母凈利潤2019~2020年將同比增長23.7%、20.4%，覆蓋H股標的核心凈利潤2019~2020年將同比增長22.3%、21.7%，與當前市場預期基本一致。截至中期已售未結加下半年新增銷售可基本覆蓋下半年及明年結算，覆蓋倍數普遍在1~1.5倍。此外，考慮到2020年覆蓋標的將延續穩定的銷售增長，且權益比例、利潤率等指標顯著惡化的可能性低，預計將進一步增強房企盈利增長的確定性和延續性。

行業整體難改利潤率下行趨勢，但局部亮點仍值得關注，中金公司稱對龍頭房企不悲觀。今年以來覆蓋標的對房價預期普遍更謹慎，不對賭趨勢性機會，而是注重把握土地市場波段，土地儲備成本上升勢頭已明顯放緩，部分公司新增項目利潤率邊際企穩甚至改善。此外，在行業整合出清過程中，頭部房企有望通過收並購吸收優質資源，從而維持和改善盈利狀況。