來源：華泰證券

近日，華泰證券發佈《2019年重點房企三季度報綜述》，報告指出銷售拿地融資集中度全面提升。

核心觀點

重點房企三季報業績增速雖然有所放緩，但是已售未結儲備充裕且盈利品質維持高位，我們認為全年業績增速預期修復。前三季度銷售、拿地、融資集中度依然在進一步提升，頭部優勢預計進一步凸顯。去年四季度以來公募基金地産股持倉比重連續三個季度下滑，我們認為地産股的低估值、業績增長潛力以及持續增長的股息率都能構築四季度配置機會，建議優選融資渠道更為通暢、直接融資依賴度較低的房企：萬科 A、金地集團、華發股份、中南建設等，存量市場核心品種：中航善達、大悅城等。

業績：業績增速有所放緩，盈利品質維持高位

2019 前三季度總體房企營收同比+23%，增速同比-7 個百分點；歸母凈利潤同比+13%，增速同比-29 個百分點。結轉季節性放緩導致總體房企收入保持穩定，但利潤增速明顯回落，我們認為這和公司的結轉節奏有關，預計 2019 年全年的業績增速會有所修復。其中，龍頭房企業績延續穩健表現，四季度結轉高峰有望推動歸母凈利增速重回 20%以上區間；中型房企業績增速小幅回落，營收和歸母凈利增速依然高於 2018 全年，且歸母凈利增速趕超龍頭房企，業績彈性依然強勢。

銷售：回款增速略有放緩，規模優勢依然明顯

以“銷售商品提供勞務收到的現金”為口徑衡量房企銷售，2019 年前三季度總體房企同比+10%，增速同比-17 個百分點。龍頭、中型、小型房企該指標佔比 57%、36%、7%，其中龍頭佔比同比提升 1 個百分點，小型房企佔比下滑 1 個百分點。2019 年 1-9 月全國商品房銷售金額同比增長7.1%，2018 年增速為 12.2%，比 2018 年有所下滑，但下半年以來行業銷售韌性超出市場預期。我們認為銷售韌性源於推盤行銷力度的加大以及去化率的相對平穩，銷售集中度依然穩健提升。

擴張：融資制約效應明顯，龍頭房企加大逆週期投資以“購買商品接受勞務支付的現金”為口徑衡量房企擴張，2019 年前三季度總體房企同比+16%，增速同比-4 個百分點；以該指標除以“銷售商品提供勞務收到的現金”為口徑衡量房企拿地強度，2019 年前三季度總體房企為 76%，同比+4 個百分點。5 月份以來的融資收緊對房企再投資預期的影響逐漸兌現，杠桿率偏高的中型房企擴張速度下降更為明顯。我們認為隨著行業融資監管持續，具備融資優勢的優質房企有望把握新一輪的行業供給側改革機遇，為集中度的持續提升奠定基礎。

融資：總體杠桿持續抬升，龍頭房企保持最優

2019 年前三季度總體房企籌資活動現金流入總額 15408 億元，同比增長3%；總體房企有息負債規模 31707 億元，較 2018 年末增長 8%；總體房企凈負債率為 102%，較 2018 年末上升 6 個百分點，龍頭、中型、小型房企分別+17、-6、+4 個百分點。融資收緊疊加龍頭加大逆週期投資力度，總體房企杠桿率持續抬升，貨幣資金短債覆蓋倍數小幅回落，資金鏈依然承壓。其中龍頭房企雖然加大擴張投資導致經營現金流凈額轉負幅度擴大、短期負債率上行明顯，但杠桿率和現金覆蓋倍數依然保持梯隊最優。

風險提示：行業政策推進的節奏、範圍和力度存在不確定性；行業基本面下行風險；部分房企經營風險。