截止目前的研究成果，中國住房租賃起源於春秋，成熟于唐宋，式微于明清，具有超過2500年的歷史。正如太史公所稱“究天人之際，通古今之變”，研究住房租賃發展的歷史，可以給今天帶來許多啟示，其中最重要的是：住房租賃，既是是盛世的象徵物，又是社會的穩定儀。隨著我國社會經濟發展，也出現了諸如房價過快上漲、社會公平有待改善等問題，住房租賃不僅僅是一個經濟問題，也是事關社會穩定、社會公平等基礎性問題。

中國住房租賃的發展歷程

住房租賃即租賃房屋用於居住，是一种經濟活動或經濟行為，並非特製一個行業。該行為歷史悠久，是人類社會經濟發展的産物，伴隨著人類分工、遷徙、城市化發展而發源和發展，近年來，被冠以“長租公寓”的稱謂。相比于旅館業，住房租賃行為主要特點為租期較長，在古代，有時候與旅館業歸為同類。租期較長（按今天的定義為一個月以上）是住房租賃與酒店業的主要區別——租期長則顧客類型、行為存在較大差異，租客是由於工作、學習、生活等目的而選擇住房租賃，而非旅行、商務出行等短期目的。儘管在人類古代活動中並未做長短之劃分，比如春秋戰國各諸侯、貴族養士的“傳舍”、“性舍”“代舍”，其屬性均為長期住宿，又如孔子週游列國，其居住方式主要為借住，其屬性亦為長期住宿。

就目前文獻和研究看，規模住房租賃誕生於春秋戰國，至漢朝住房租賃行為開始見諸於史書，《漢書》記載呂后時期田生”如長安，不見澤，而假大宅，令其子求事呂后所幸大謁者張師”，可見民間住房租賃行為已經出現，但處於早期階段，《史記貨殖列傳》中記載了多種類型的商人，包括經營田地、運輸、冶鑄、放貸、販鹽、開礦等，卻未見經營房屋者。

至唐宋，住房租賃發展進入成熟階段，大量史書和出土材料表明，最晚至東晉時期已經形成了完備的租賃條款，包括租賃雙方、仲介、租期、租金支付方式、違約條款與今日幾無差別，唐朝住房租賃被稱為賃房、稅舍、傲居、傭居、假居、徽賃、傭徽等，租客群體包括官員、工商業者、學員科考者等學習人口、僧道等宗教人士等、住房租賃已經成為非常廣泛的社會現象，唐宋朝都成立了官方的機構租賃——唐之內莊宅宋之店宅務，唐宋時期史書記載的住房租賃極多，也是住房租賃興盛的一個表現。

自宋以後，中國城市化反而萎縮，明清時期城市化率從南宋的22%下降到9%以內，清朝晚期只有6.9%，城市的敗落導致了住房租賃的式微，男耕女織的經濟結構、市鎮化的城市結構讓住房租賃失去了動力，日漸消落。直至改革開放後城市化再次發展，1985年前後城市化率突破南宋的22%，達到23%左右，預計2019年已經達到60%，隨著城市化的高速發展，現代住房租賃産業也進入快車道，以長租公寓為代表的産業蓬勃興起。

古代住房租賃的發展與啟示

1. 住房租賃，毀於亂世、興于盛世中期，是盛世的象徵物

戰亂期間，産權崩潰、房屋損毀、人口銳減，人民顛沛流離。新朝代的建立都是以勢力重新分配，産權歸零為代表的，往往貧富差距較小，人地矛盾較小，而且盛世初期人民注意力都在生産上，且對生活要求較低，故住房租賃的需求不足。比如西漢初年、唐太宗時期、宋朝初年主要任務在於修生養息、恢復生産，住房租賃産業並不興盛。

盛世中期，由於經濟發展，資産、土地、房屋價格快速上漲，同時人口快速增長，人地關係緊張，貧富差距加大。比如白居易《卜居》一詩記錄“遊宦京都二十春，貧中無處可安貧。長羨蝸牛猶有舍，不如碩鼠解藏身。且求容立錐頭地，免似漂流木偶人。但道吾廬心便足，敢辭揪隘與囂塵”。宋代早期租金價格較低，隨後逐漸上漲。政治經濟穩定發展帶來了住房租賃發展的重要推動因素：城市化發展、經濟穩定、資産價格上升、人口上升、人民對居住品質的要求提升。住房租賃産業的興盛，正是社會和經濟處於盛世的象徵物。

2. 住房租賃具備很強的民生屬性，是社會的穩定器和壓艙石

住房租賃不僅僅具備經濟屬性，而且具備極強的民生屬性，是國家人口管理和人口控制的重要手段，也是民生保障的有效方法，在開明之君的年代，這種保障屬性就發揮的比較強，有效抑制了租金價格的上漲，維護社會穩定、縮小貧富差距。比如東漢中興肅宗下令“流人欲歸本者，郡縣其實稟，令足還到，聽過止官亭，無雇舍宿。”即政府讓無家可歸的流民居住于官亭之中，免去他們租房的開支，幫助他們早日安定。唐中興玄宗曾明確規定“自今以後，其所賃店舖,每間月估不得過五百文。”宋真宗聽説店宅務要給百姓漲租金（復為增殖者奪賃），下詔書以表示反對（宋真宗大中祥符三年年月,真宗下詔規定“在京店宅務，自今以原額為定，不得輒增數劃奪，違者罪在官吏。”），宋朝租賃已經分為高端租賃（私營民宅為主）和低端租賃（官辦租賃），高端租賃價格隨市場波動，價格懸殊（月租金4000-30000以上），但政府嚴格管控低端租賃市場，價格低（約為每月190-400文不等），而且經常有減免，體現了住房的保障屬性。

3. 政府不僅實施市場管理，更直接參與住房租賃市場

唐宋兩朝，儘管實行開放自由的經濟策略，但在住房租賃卻不排斥政府直營，自唐朝設立內莊宅使，管理官有房屋和田産並兼營出租，至宋朝，則成立了房屋租賃的專門機構店宅務，1017年管理房屋23300間，可見規模巨大（與龐大的房屋數量相比，並不追求收入最大化，年收入140093貫，約為中央財政收入的0.9%左右），除國家級租賃機構外，各地官府、軍隊、寺廟、學校均設立租賃機構，比如宋朝葛勝仲在《丹陽集》中統計，全國的學舍有 95,298 楹，房廊有155,454 楹。

政府之所以直接進入住房租賃，尤其是首都的住房租賃市場，一方面是由於基礎房屋租賃行為，具有很強的政策性和保障性，另一方面與房源籌措有關，據考證，官方經營的房源主要來源為：國有存量房屋、在空地新建、在罪犯和負債者中沒收、絕戶所遺留房産以及捐贈，其中絕戶和查沒財産中，錢財收歸國庫，而房屋交由店宅務經營。以上類型都需要多個部門的配合，故國有經營有其必然性。

就我國來看，目前各地房屋管理部門可看做國有租賃經營機構，但存在房源獲取渠道單一、退出機制不健全等問題，而學校等等機構的宿舍則存在數量巨大、品質低下等現狀，還有非常大的發展空間。

總之，住房租賃事關社會穩定，是中國在完成全面小康之後的必然選項，發展租賃市場並非是因為發展落後，反而恰恰印證了我國發展進入新階段。目前的租賃市場，完全體現了我國基本矛盾的轉化，即“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。租購並舉的市場體系，既是國家的選擇，也是全球和歷史證明的必然之路。