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2019半年報綜述——誰無暴風勁雨時,守得雲開見月明

發佈時間:2019/9/18 10:34:54 | 來源 :中國網地産

2018年初,億翰智庫以A股和H股上市的50家地産公司作為研究總樣本(以下簡稱YH50),根據公司業績發佈會、中報、年報以及月度銷售業績TOP200等經營數據,對企業當年及往年的戰略問題進行深入探討。房企業績中報期過後,億翰智庫再次從銷售、投資、營收、融資四個角度出發,對行業進行戰略性剖析:

1、2019年上半年銷售端表現如何,對全年有著怎樣的規劃,下半年的供貨情況以及全年銷售目標能否實現?

2、2019年上半年投資態度如何,對下半年土地市場的預期以及下半年的投資態度?

3、2019年上半年融資表現如何,面對持續收緊的融資政策,企業如何實現融資破局,改善資金狀況?

4、2019年上半年收入預期表現,全年收入預期以及面對土地利潤空間壓縮,如何實現收入持續增長和利潤率提升?

目錄

一、去化率下行,但2019年全年業績目標完成壓力不大

1、市場降溫,門檻值和集中度整體增速放緩

2、YH50房企銷售降速,但目標完成壓力不大

(1)去化率下行是銷售放緩的主因

(2)積極推盤,積極銷售是下半年主旋律

(3)下半年貨量充足,業績目標完成有保障

二、投資目標清晰,保持穩健審慎態度

1、房企投資力度不一,土地成本提升顯著

(1)投資力度加強和降低的房企數量參半

(2)企業重視舊改拿地,緩解土地成本上升壓力

2、土儲貨值足以滿足公司3年以上的發展

3、下半年投資穩健審慎,目標一二線及強三線

(1)積極但不心急,保持審慎態度

(2)投資目標清晰,重一二線和強三線

三、整體凈負債率略上行,狠抓回款是房企應對融資寒冬的主要方式

1、YH50房企凈負債率小幅上行

2、融資環境收緊,但央企和部分閩係房企融資成本持續下降

3、狠抓回款應對現金流壓力

四、收入增幅放緩,利潤率小幅提升

1、收入同比增幅放緩,但難以大幅下滑

2、利潤增幅放緩,但利潤率提升

1、銷售放緩,但全年目標完成壓力不大

2019年,行業銷售增速全面放緩。主要表現在,一是行業門檻值和集中度提升的放緩;二是企業銷售增速的放緩;三是去化率的下行;四是銷售目標增速的放緩。

在行業全面放緩的背景下,企業通過加大推盤來保證銷售業績目標的完成,並且對企業經營性現金流提供有效的補充。此外,對於2019年銷售放緩市場早有預期,2019年初,主流房企均調低銷售目標。因此,2019年,YH50房企銷售目標完成壓力不大。

2、投資目標清晰,保持穩健審慎態度

對房企而言,融資收緊一定程度上抑制了房企招拍挂拿地的動力。當前,企業已經結束借助杠桿將風險轉移至外部的發展期,拿地更依賴內生性的銷售回款。我們認為,企業當下投資拿地更注重兩方面:第一,怎麼能拿到地?高效回款使公司擁有拿地的底氣。另外,積極開拓拿地方式,利用舊改、城市更新等一二級聯動形式獲取土地逐漸成為趨勢。第二,怎麼保障利潤?上設頂,下築底模式下,房企在把握投資機會的同時,更注重土地的利潤空間,重視拿地品質。

3、凈負債率略有上行,狠抓回款應對融資寒冬

在2019年融資環境持續收緊的背景下,YH50房企整體凈負債率略有提升。短期來看,房企有息負債規模難以出現大漲或大跌的現象,凈負債率的變化更多取決於貨幣資金以及凈資産的變化。此外,融資的收緊使部分央企和閩係房企融資成本出現下降,一方面是央企背景和穩健經營的房企受益;另一方面是倒逼依賴非標融資的企業開拓新的融資渠道,從而減少對非標融資的依賴。總的來看,2019年融資收緊的趨勢不可逆,積極應對強于被動應戰,未雨綢繆強于臨陣磨槍。因此,我們認為對於現金流不是很充裕的企業來説,一是,減少存貨的積壓,加快推盤,將存貨盡可能變現;二是狠抓回款率,在銷售規模有限的情況下,使自身得到最大規模的經營性現金流補充;三是審慎投資,不僅僅要考慮項目的盈利性,更要考慮其流動性,能夠快速變現。

4、收入增幅放緩,利潤率小幅提升

2019年上半年YH50房企營業收入及利潤增速放緩,預計全年收入繼續放緩,利潤率保持平穩。我們認為在“穩地價”、“穩房價”、“穩預期”的政策導向下,房價難以再出現非理性上漲,同時由於土地資源有限,決定了土地價格將維持較高水準,下跌的可能性比較小,從而形成上設頂、下築底的局面。在更長週期內,行業和企業的利潤率有走低傾向,並最終在一定水準上下波動。

一.去化率下行 但2019年全年業績目標完成壓力不大

2019年,房企面臨雙重考驗,一是調控政策的持續,多數城市市場的持續回調;二是來自融資環境的壓力,非標融資持續收緊,政府堅決抑制資金流入房地産的決心沒有動搖。幸運的是,2019年三四月份,市場迎來“小陽春”,市場銷售超預期,為2019年全年目標的實現奠定基礎。此外,貨幣市場開啟寬鬆週期,或為地産融資帶來邊際改善。然而,不可忽視的是,行業環境仍然嚴峻,市場風險不斷集聚。2019年下半年,在銷售端,積極推盤是YH50主流房企的主要應對策略。

1、市場降溫,門檻值和集中度整體增速放緩

2019年以來,房地産市場逐步降溫,商品房成交量同比增速開始下降。2019年1-8月,商品房成交金額和面積分別為95373億元和101849萬平方米,同比分別增長6.7%和下降0.6%,較2018年全年分別回落5.5個百分點和1.9個百分點。從百強房企的銷售表現來看,2019年1-8月行業門檻值和集中度的提升速度均有所放緩。其中門檻值方面,TOP20門檻值與2018年同期基本持平,增速放緩最為明顯,較2018年同期下降71個百分點。但TOP30企業規模訴求最為強烈,門檻值顯著提升。集中度方面,行業集中度仍在提升,2019年1-8月,TOP100行業集中度達75%,TOP50集中度為62%,TOP20集中度為42%,TOP10集中度為30%。預計未來行業集中度和門檻值提升的趨勢沒有變,但整體增速仍會持續放緩,直至行業格局的形成。

2019半年報綜述——誰無暴風勁雨時,守得雲開見月明-中國網地産

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2、YH50房企銷售降速,但目標完成壓力不大

(1)去化率下行是銷售放緩的主因

受市場環境的影響,YH50企業銷售同比增速也出現明顯下滑。2019年上半年,YH50房企實現簽約銷售額為41613億元,同比增長13.0%,較2018年全年下降23個百分點,呈現逐年下降的態勢。其中,市場熱度下行,導致在售項目去化率下降是銷售規模增速下行的主要原因。從YH50房企公佈的去化率水準來看,呈普降趨勢。從上半年推盤情況來看,推盤量持續增加。預計2019年下半年,受傳統銷售旺季的影響,去化率較上半年或有所提升,但同比來看,將呈持續下行的趨勢。而從企業下半年推盤計劃來看,推盤量將會持續提升,從而彌補去化率下行的問題,確保全年目標的完成。

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(2)積極推盤,積極銷售是下半年主旋律

在2019年下半年市場環境和融資環境雙重壓力下,積極推盤、積極銷售是應對壓力的最好路徑。從2019年企業中期業績會的預期來看,龍頭房企推盤節奏相對來説更為穩健,根據自身銷售經營情況制定推盤計劃,而2000億規模以下的房企推盤相對更為積極,把握“金九銀十”的市場機會,提前鎖定業績,避免後續市場變化帶來的風險。總體來看,市場調整趨勢難逆的背景下,企業推盤銷售熱情不減。

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(3)下半年貨量充足,業績目標完成有保障

在2019年市場整體增速有所放緩的情況下,多數企業調低銷售目標增速,因此2019年典型房企目標完成壓力並不大。此外,2019年上半年,市場表現超預期,疊加下半年YH50推盤貨量充裕,助力企業完成全年業績。從中期業績公佈的去化率和推盤量來估算(利用全年銷售目標減去2019年上半年銷售情況得出下半年目標完成額,再通過2019年下半年目標完成額比上2019年下半年推貨量求出2019年下半年的去化率),2019年下半年能夠實現估算出的去化率,則企業即能實現全年銷售目標。

我們發現,大多數企業2019年下半年去化率在60%以下。同時對比上下半年的去化率情況發現,僅富力地産2019年下半年需要實現的去化率略高於上半年,其他企業均低於上半年或持平。但總體來看,富力地産需要實現的去化率實際很低,不足40%。因此,根據企業上半年的去化率、業績完成情況以及下半年的推貨情況,YH50銷售目標完成壓力不大。

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二.投資目標清晰 保持穩健審慎態度

在行業調控、融資收緊的背景下,上半年土地市場呈現兩種狀況:

第一,一季度受春節等因素影響,土地市場成交較為冷淡;

第二,4、5、6月份,土地市場回暖明顯,量價齊升,溢價率回升。

1、房企投資力度不一,土地成本提升顯著

(1)投資力度加強和降低的房企數量參半

對房企而言,融資收緊一定程度上抑制了房企招拍挂拿地的動力。當前,企業已經結束借助杠桿的高速發展期,拿地更依賴銷售回款。疊加“穩地價”的政策導向,以及土地市場窗口期變短,更考驗企業市場判斷能力。融創中國董事局主席孫宏斌先生在2019年中期業績會上表示,公司自5月已經停止招拍挂拿地,若下半年土地市場繼續下行,公司將不再拿地。

在這樣的背景下,企業投資動向已經清晰,並分為兩種情況:

第一,把握投資窗口期,通過多種拿地模式積極加大投資力度,試圖在行業調整期實現彎道超越;

第二,謹慎投資,寧願不拿地也不能拿錯地,更加看重土地品質,避免流動性風險。

從典型房企新增土儲來看,2019年上半年投資力度加強和降低的房企數量參半。債務結構良好和規模訴求高的房企投資力度相對較大,其中,世茂房地産上半年新增土地1412萬平米,幾乎是2018年同期的兩倍,新增土地支出788億元,幾乎是2018年同期的3倍,投資態度比較積極,力爭衝進第一陣營。而審慎投資的企業中,中南置地和遠洋地産無論是投資支出或是投資拿地規模相比2018年同期都是大幅減少。還有一部分房企,雖然新增土地規模相比往年有所減少,但是由於重點投資一二線城市主流地段,拿地支出增加,在行業降溫的背景下這類公司在保持謹慎投資的情況下,更傾向拿高價值、低風險土地,例如中海、陽光城、龍光等。

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(2)企業重視舊改拿地,緩解土地成本上升壓力

隨著傳統拿地方式難度加大,房企普遍通過多樣化的方式拿地。招拍挂和收並購是房企拿地的傳統手段,但是招拍挂拿地方式成本逐漸增加以及門檻提高,使收並購、舊改以及城市更新成為房企拿地的重要方式。尤其是舊改和城市更新成為部分房企近兩年來新的拿地方式。以佳兆業為例,公司通過舊改方式拿地規模超過3200萬平米,而且這部分土地尚未納入公司土地儲備以及計算容積率。若推進舊改項目,每年能實現80-100萬平米的舊改用地,僅在2019年,佳兆業通過舊改項目的銷售佔比已達到33%。可見,舊改和城市更新具有巨大的潛力空間,未來不排除會有越來越多的房企通過城市更新、舊改的方式獲取土地,而且這種方式成本較低,可轉化成土儲的規模較大。

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2、土儲貨值足以滿足公司3年以上的發展

土地資源是房企未來業績增長的保障,擁有充足的土地儲備足夠企業未來好幾年的發展。從上半年房企土地儲備看,龍頭房企,如碧桂園、融創中國土地儲備過億,但是由於其超高的銷售規模使公司的存續比處於合理水準。由於2019年尚未結束,我們採用的是2018年房企銷售額數據測算,但土地儲備包含上半年新增,即使我們將存續比減去1,多數公司擁有的貨值也足夠未來3年以上的使用。若使用這種方法計算的話,陽光城和中梁的土地儲備就相對緊俏,相比其他房企,僅能滿足未來2-3年的消耗,對公司拿地和銷售之間的平衡是一個考驗。不用擔心的是,房企完全停止拿地的行為難以出現,在保持量入為出的投資策略下,企業會擁有足夠的土地推動業績增長。

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3、下半年投資穩健審慎,目標一二線及強三線

(1)積極但不心急,保持審慎態度

房企對下半年的投資態度延續上半年,即把握拿地窗口,審慎投資。其中,國企與民營房企的投資態度相似但略有差異,以中海、華潤為代表的國企,由於並不著重擔心融資方面問題,投資拿地更為積極,但為了保障拿地的利潤空間會控制溢價率和土地成本。對以融創、陽光城、融信等為代表的民營房企而言,雖然規模房企融資有一定的優勢,但是在信貸緊縮的當下,企業融資門檻提高,公司在拿地方面更注重以穩為主,跟著政策大勢走,並且以成本為導向,保持謹慎,穩定公司現金流。

總之,房企對下半年的投資態度表現為三個方面:第一,積極把握市場窗口,在能拿地的時候儘量多拿地;第二,在拿地的過程中,考慮限價等政策因素謹慎拿地,保障去化和利潤空間;第三,多方式拿地,除傳統招拍挂和收並購以外,積極利用産業、舊改、城市更新等一二級聯動方式獲取土地。

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(2)投資目標清晰,重一二線和強三線

2019年上半年,我們判斷房地産市場為脈衝式行情,在這一輪市場行情中,一二線城市出現反彈,三四線城市成交縮量。房企對下半年的投資方向也較為明確,普遍關注一二線城市,並重點關注具有産業支撐和人口流入的三線城市。我們認為在當前市場環境下,重點關注一二線城市和強三線城市土地市場能有效規避房企面臨的土地減值風險,並且佈局産業基礎優良、人口流入充足和經濟水準較高的城市抗風險能力更強,需求更為旺盛,待土地開發後有利於快速實現項目去化,實現資金回流,緩解現金流壓力。

綜上,土地作為房企發展必備要素,短時間內土地轉讓又是地方政府財政收入的重要來源,這些因素決定房企即使在土地價格上升、融資窗口收緊的情況下,仍會儘量獲取可供未來發展的充足貨源。

相比往年相對寬鬆的市場環境,企業當下投資拿地更注重兩方面:

第一,怎麼能拿到地?

融資收緊直接使房企面臨土地擴充危機,在外部資金難以借到的情況下,充足的自有資金是房企能夠拿到地的底氣,這也是為什麼當下各個房企對外反饋重視現金回款的重要原因。高效回款可以滿足公司拿地的底氣,另外積極開拓拿地方式,利用舊改、城市更新等一二級聯動形式獲取土地逐漸成為趨勢,但舊改和城市更新不確定性相對大、變現週期相對較長,企業需謹慎考察獲取項目,也可以採取合作方式。

第二,怎麼保障利潤?

土地市場的競爭直接推升了土地價格的上漲,但是在限房價的政策下,直接壓縮了土地所産生的利潤空間,即上設頂,下築底模式形成。由此,上半年房企把握投資機會的同時,更注重土地的利潤空間,重視拿地的品質。另外,在土地利潤空間壓縮後,當前房企更注重産品的打造,提升産品溢價率,從而實現品質取勝,加快去化。

三.整體凈負債率略上行 狠抓回款是房企應對融資寒冬的主要方式

2019年,即使在貨幣政策適度放寬的背景下,政府依然持續限制資金流入地産行業。主要通過定向降準降息、限制房企參與非標融資以及窗口指導等方式。在限制政策的影響下,各項融資渠道的融資成本均成上升態勢。與此同時,房企間融資情況分化也更為明顯,財務結構穩健,信用評級較高的企業佔據更多融資份額以及繼續享受較低的融資成本。短期來看,房地産行業融資環境難以大幅改善,未來通過提升經營杠桿以及狠抓回款是應對融資寒冬的最好辦法。

1、YH50房企凈負債率小幅上行

截止到2019年中期,總體來看,YH50房企凈負債率水準較2018年年底略有升高,提升2.7個百分點。其中有30家企業凈負債率出現提升,20家企業下降。在融資環境趨緊的情況下,房企的有息負債總額難以出現大幅提升的可能,多數融資用於“借新還舊,借低還高”,改善債務結構。因此,短期來看,企業有息債務規模將維持穩定,難以出現大漲或大跌的現象,凈負債率的變化更多取決於貨幣資金以及凈資産的變化。企業通過加快推貨銷售,狠抓回款增加貨幣資金體量以及通過定增、引入少數股東權益等方式能夠有效降低凈負債率。從企業凈負債率分佈區間來看,整體呈改善的態勢。主要表現為高凈負債率房企的數量在減少,低凈負債率的房企凈負債率有所提升。具體表現為,2019年中期,凈負債率超過300%的企業數量下降為0個,凈負債率超過100%的房企下降至17個。這也進一步表明,高凈負債率的房企更加注重風險的控制,而低凈負債率的企業融資渠道更為通暢。

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2、融資環境收緊,但央企和部分閩係房企融資成本持續下降

2019年,隨著融資環境的趨緊,以及定向降息降準下,非標融資規模大幅減少。在此背景下,房企的各項融資渠道成本提升。融資成本的上升將影響企業的盈利水準,對於房企的資金週轉能力的要求將更高。從統計的YH50中的30家企業來看,共有17家企業融資成本較2018年年底出現不同程度的上升,3家企業融資成本持平,另有10家企業融資成本出現下降。通過研究融資成本下降的企業我們發現,主要分為兩類。一類是央企背景,且負債率始終保持穩健的央企,例如中海地産和華潤置地等;另一類是通過信託等非標融資擴張的閩係房企,例如正榮和陽光城等。主要原因有兩方面:一方面,融資環境趨緊的背景下,債務情況較好的房企,尤其有國資背景的央企受益,其資金優勢更加明顯;另一方面,隨著非標融資的收緊,依賴信託等非標融資的房企不得不拓展新的融資渠道來緩解資金問題,而信託等非標融資成本一般是行業融資成本最高的融資方式,因此,在行業融資環境收緊的倒逼下,這類企業的融資成本也出現下降。例如,2019年初正榮融資成本由2018年年底的7.8%下降至2019年中期的7.6%,其境內非銀借款比例由2018年底的36%下降至29%。

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3、狠抓回款應對現金流壓力

資金是房企的生命線,在外部資金來源趨緊並且短期內難有大幅改善可能的情況下,企業有三種應對方式,一是增加回款,二是減少土地投資,三是提升週轉率,提升資金使用效率。目前來看,房企主要通過提升回款率等方式來補充流動性資金。而土地投資和週轉率方面,2019年土地市場也異常嚴峻,土地投資機會稍縱即逝,整體來看,企業存貨規模在持續增加。此外,疊加2019年企業銷售規模增速開始大幅放緩,使2019年中期YH50企業整體存貨週轉率出現明顯的下降。銷售的放緩也會影響到回款的絕對規模,勢必會加重企業的資金壓力。具體數據方面,從2019年中期YH50企業回款率來看,多數企業回款率出現明顯提升,例如旭輝控股和保利發展,2019年中期回款率較2018年同期提升均在10個百分點以上。在企業狠抓回款以及年底效應的影響下,2019年企業的回款率或將更上一個臺階。從企業週轉率來看,2019年中期,YH50加權平均存貨週轉率為0.436,較2018年同期0.493有所下降。其中,有34家存貨週轉率出現下降,僅16家上身升。從企業表現來看,中國金茂和新城控股下降最為明顯,主要是因為銷售業績增長速度的放緩和存貨增長過快。未來房地産融資環境難以大幅改善,對於現金流不是很充裕的企業來説,積極做好應對措施。一是,減少存貨的積壓,加快推盤,將存貨盡可能變現;二是狠抓回款率,在銷售規模有限的情況下,使自身得到最大規模的經營性現金流補充;三是審慎投資,不僅僅要考慮項目的盈利性,更要考慮其流動性,能夠快速變現。

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四.收入增幅放緩 利潤率小幅提升

1、收入同比增幅放緩,但難以大幅下滑

房地産行業中的營業收入相比銷售存在滯後性,2019年的營業收入主要反映房企2017年下半年和2018年銷售金額的結轉。2019年上半年,YH50房企營業收入總額為18295.1億元,同比增長19.1%,增速較前期有明顯下滑。與營業收入不同的是,預收款項主要反映房企當期銷售房屋取得的預收款,一定程度上反映企業未來能夠結轉的收入。上半年,YH50房企預收款項合計49288.0億元,同比增長27.7%,增速較前期同樣有所下滑。我們認為房企營業收入和預收款項增速放緩的原因在於:第一,房住不炒、融資渠道收緊以及去杠桿等政策的影響下,房企借助外部資金擴充規模的時代逐漸結束,同時調控政策進一步抑制投資性需求,使房企銷售額雖保持體量的增長,但是增速下滑,進一步導致結轉收入增速的滑坡。第二,2017年和2018年三四線城市市場火爆,推動成交量提升。當前三四線城市表現不一,過度消耗的三四線城市剛需需要再次積累,而尚未過度消耗且經濟實力相對較強的三四線城市成交體量仍在增長,但介於成交基數較高,增幅相比往年有所放緩,從而使當期預收款項增速放慢。

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受當期政策抑制和剛需再次積累影響,預計2019年或2020年房企營業收入增速有走低趨勢。根據往年房企營業收入情況,我們發現上下半年營業收入分佈在40:60左右。為此,我們分別假設上下半年營業收入比例為30:70、40:60、50:50三種情況,以此對房企2019年全年的營業收入做出測算。

情形一

當上下半年營業收入比例為30:70時,預計2019年全年YH50房企營業收入可達到60983.6億元,同比增幅超過60%。當然這是市場處於擴張階段時或許能産生的數據,而在當下很難達到這樣的增長幅度。

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情形二

當上下半年營業收入比例為40:60時,預計2019年全年YH50房企營業收入可達到45737.7億元,同比增幅超過22.8%。此時,當市場處於不過度擴張也不處於過度收縮階段時,YH50房企的營業收入增速相比2018年已出現下降趨勢。

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情形三

當上下半年營業收入比例為50:50時,預計2019年全年YH50房企營業收入可達到36590.2億元,同比下降1.2%。此時,市場處於收縮階段,YH50房企的營業收入體量略低於2018年,進入負增長階段。

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綜合以上3種假設情形,我們採取營業收入的均值作為我們的預測結果:48786.9億元。

我們預計2019年營業收入同比增幅為31%,相比2018年略有下降,但基本持平。我們認為未來房企銷售規模降速但不失速,營業收入增幅下滑但難以大幅滑坡。

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2、利潤增幅放緩,但利潤率提升

收入增幅的下滑帶動企業利潤增速下降,且歸母凈利潤增速降低。上半年,YH50房企凈利潤合計2697.9億元,同比增長15.1%,增速下降明顯;歸母凈利潤合計2107.3億元,同比增長16.3%。2019年房企新增加土地儲備已經逐漸提升股權比例,預計未來歸母凈利潤會有明顯增長。

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2019半年報綜述——誰無暴風勁雨時,守得雲開見月明-中國網地産

從利潤率表現來看,YH50房企毛利潤率和凈利潤率分別為33.6%和16.8%,相比2018年同期分別增長0.8和1.2個百分點。由此,上半年房企形成收入、利潤增幅減緩但利潤率增加的局面。

我們認為形成這樣局勢的主要原因是2018年和2019年房企增加合作、並購股權方式獲取土地及項目使聯營、合營企業增加,從而導致公司投資收益增加。同時,房企佈局的商業、酒店、物業等非地産業務份額增加,而這些業務利潤率偏高,又存在公允價值變動收益,由此拉高了公司的利潤率。以合景泰富為例,2019年上半年實現毛利潤率35.1%,但是凈利潤率達到57.8%,歸母凈利潤率達到56%,主要是公司分佔合營公司收益26億元,相比2018年同期增長5.7倍;獲取投資物業公允價值收益30.5億元,同比增長157.6%。

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總而言之,2019年上半年在“穩地價”、“穩房價”、“穩預期”的政策導向下,房價難以再出現非理性上漲,同時由於土地資源有限,決定了土地價格將維持較高水準,下跌的可能性比較小,從而形成上設頂、下築底的局面。在更長週期內,行業和企業的利潤率有走低傾向,並最終在一定水準上下波動。房企為應對利潤率下滑,從多方面採取措施:第一,減少招拍挂拿地,增加合作、收並購獲取股權的拿地方式。如前文所講,合作及收並購獲取股權拿地方式産生收益主要反映聯營、合營企業投資收益的增加。第二,加大研發,提升産品溢價。例如,上半年陽光城完成“規模上臺階”的戰略目標後,“品質樹標桿”也提上議程,確立設計在品質提升中的作用,明確促使産品品質提升。

展望2019年全年,我們認為:

1

銷售目標依行業環境及企業自身水準而定,不過度激進,不過度保守,不驕不躁,預計多數企業完成全年目標難度不大。長期來看,房企規模增長空間有限,尤其是當前頭部房企已經主動放緩增速,堅定不移拓展多元化,為企業規模增長創造新的核心極,尋求天花板出口。而對中型房企,銷售規模的提升是當下追求的,這也是我們為什麼看到越來越多的房企不斷增加合作力度。只有當規模達到一定量級的時候,才會為企業帶來融資、拿地等方面的充分優勢。未來,企業的發展要遵循自身境況,保持穩健,不過分激進,方能長期穩定在發展的快車道上。

2

2019年房企投資態度、投資方向都已清晰。在投資態度上,對土地市場保持審慎但不消極,著重把握縮短的窗口期,考量利潤空間,控製成本和溢價率,謹慎拿地;在投資方向上,針對能級城市,各大房企向一二線城市回歸,並關注強三線城市,這些區域土地增值空間大,抗風險能力強,有利於企業快速實現現金回款。針對城市群,房企已普遍形成以京津冀、長三角、粵港澳大灣區以及中西部城市群為核心這樣的認知,重點深耕以一線城市為主的城市群,以及具有增長潛力的單核高價值城市。在這樣的投資導向下,房企間的競爭便來到拿地端的競爭。對於能拿到地,尤其是能拿到利潤空間充足土地的企業來講,規模增長已經先行一步。

3

房企經歷2015年和2016年的信貸寬鬆期後,2018年和2019年融資環境收緊讓房企叫苦不迭。尤其是當下處於房企的償債高峰期,怎麼才能借到錢,是對企業融資部門融資能力的考驗。在這樣的行業背景下,企業見招拆招,不斷創新融資方式,ABS、類REITs等資産證券化産品不斷涌現,但這並不能解決企業的融資難題。於是,房企為應對資金壓力,減少企業間的外部競爭,轉而以參股方式合作開發項目,並重視銷售回款,多數房企甚至將回款作為業績考核指標,以此來解決融資難的問題。在債務償還上,企業願意承擔高額成本換取資金空缺,解決流動性風險。

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上半年,房企收入和利潤增速都有所放緩,而結轉收入與房企銷售走勢又有一定的吻合性,預計增幅將持續放緩,收入高增長時代或將成為過去。利潤率的小幅提升猶如暴雨之後的彩虹,讓人看到希望。在收入難以保持高增長的時候,如何提升利潤率是對房企的考校,越來越多的房企開始注重提升品質,提高産品的溢價能力,表明企業提升盈利品質的態度正逐漸發生轉變。未來,不斷提升的産品溢價能力或成為企業利潤增長的重要因素。

當週期下行至最低點後,懷疑主義會驅使悲觀主義心理預期上升,從而形成週期上行,房地産行業同理,定能守得雲開見月明。

文章來源:億翰智庫

(責任編輯:包露)
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