濱江一改善樓盤首開，不少房源被棄選。

“史上最悲催！用最高的價格買最爛的房子！”最近，一位財經界大V發文如此感嘆。

此論斷不免偏激。但在火爆的行情下，在賣方市場下，人們習慣了搶房。尤其是熱門板塊，不管房子品質好不好，很多人覺得沒人搶房、開盤不售罄反倒是不正常的。

濱江區正是人們眼中炙手可熱的板塊之一。可最近的市場表現令人大跌眼鏡。7月下旬，今年濱江區首個新盤時代濱江悅首開銷售僅約七成，爆出了一個不大不小的冷門；緊接著，另一個新盤流搖，成為今年濱江區首個不用搖號的樓盤。

隨著改善型樓盤的大量入市，市場分化越來越明顯，有樓盤依舊熱銷、中簽率創下新低，也有樓盤即便處於熱門板塊也銷售不暢。

在改善市場熱度整體下降的情況下，産品和品質又回到了人們的視線中。

熱門板塊也開始流搖

改善房源整體中簽率提升

與前年和去年上半年的火爆市場相比，“分化”是今年杭州樓市的關鍵詞之一。板塊的分化較為明顯，如臨安，大多數樓盤不需要搖號，在主城區，城東新城也時常有樓盤流搖。

但是，在一些熱門板塊，依舊一房難求，如未來科技城核心區、三墩、大江東、良渚新城等性價比較高的板塊。

濱江區就被視為全杭州最熱的板塊之一。濱江區上市公司眾多，購買力強，與申花5.4萬元/m2的價格天花板比，濱江區4.8萬元/m2的房價也更具性價比。

然而，令人意外的是，一改善型樓盤不僅因報名人數不足直接流搖，開盤當天去化率甚至不到五成。

而此前，濱江區是“逢開必罄”的熱門板塊代表。記者統計發現，去年五六月份樓市最火熱的時候，該板塊改善型房源的中簽率最低只有6.47%。今年6月，杭州壹號院的中簽率也只有21.6%。到了7月，時代濱江悅的中簽率高達39.23%，且開盤沒有售罄。到了8月，另一個新盤乾脆直接流搖。

情況類似的還有城東新城。今年6月以來，城東新城大部分項目單次推盤量都只有一幢樓的房源，中簽率依舊超過40%，而一次開兩幢以上的，中簽率都在60%以上甚至直接流搖。

另一個改善型樓盤集中的板塊是蕭山市北，也出現了不少樓盤中簽率升高的現象。新城璟雋公館今年3月開盤中簽率為83.3%，隨後的三次開盤全部流搖。大名城華府5月首開的中簽率在50%左右，第二次開盤僅僅48套房源就直接流搖了。

改善型購房者

又開始挑産品、比品質

在改善型房源整體中簽率上升、部分樓盤流搖的同時，也有一些樓盤依然十分熱銷。

比如位於蕭山市北的濱江新希望擁潮府，最後的214套住宅房源上周剛剛售罄，共有2498組購房者報名，中簽率僅8.57%。

申花板塊的綠城沁園，上周申領到預售證的120套高層房源已經完成報名，最終中簽率為23.03%，與今年2月底開盤時的29.4%相比不升反降，即便價格高達5.4萬元/m2，依舊受到購房者的爭搶。據悉，沁園在叫號至121號時僅有20人棄選，剩餘20套房源隨後也迅速售罄。

不論濱江還是綠城，都是購房者眼中産品和品質優勢突出的房企。當改善型樓盤眾多，購房者有更多選擇、不再盲目搶房的時候，房企品牌、産品和品質重新成為理性購房的重要標準。

濱江區除了已經開盤的時代濱江悅和中海雲宸外，綠城曉風印月計劃在9月入市，時代濱江四季則會在明年開盤。“既然限價不放開，那很有可能濱江一直是5萬元/m2以內的均價，不如等等地段更好、品牌更佳的綠城曉風印月和時代濱江四季。”一位購房者向記者表示。

三塘板塊金茂首開國樾項目的客戶，也可以考慮拱宸橋東的杭州大家，價格上都是4.8萬元/m2，接下去這個大區域裏還將有九龍倉和中冶的項目入市，也都是定位差不多的改善型産品，購房者就不急於一時。

城東新城更是同時有四五個中高端項目在售，戶型、價格基本類似，對於購房者來説，挑選餘地大，當然會更關注産品的品質。

“雙限”平穩了預期

有樓盤從“不想開”變成“開不出”

購房者又有了挑房子的權利，究其根源，在於預期的平穩。

在“限房價、限地價”的政策出臺後，杭州各板塊未來一兩年的房價已經明晰，購房者的預期正變得平穩。對於一二手房價格倒挂不明顯的樓盤，投資客不再有興趣，而這大多是價格較高的改善型樓盤。沒有投資客搶房，自住型購房者也不再恐慌，有餘地可慢慢挑選樓盤。改善型市場正處於從賣方市場向買方市場轉變的過程中。

近兩個月以來，中高端項目的開盤現場，都能看到大量的棄選客戶，這是購房者預期趨於平穩的最好印證。在某樓盤首開現場，一位購房者告訴記者：“輪到我選房時，6號樓的東邊套已經沒有了，就果斷放棄了。”如今，像這位購房者一樣，緊緊圍繞自住需求、只考慮優質産品和戶型的買房人越來越多。

一些曾為了等待限價放開而遲遲沒有入市的項目，如今依然沒有動靜。之前可以説是跟限價博弈，“不想開”，但如今變成了“開不出”。記者了解到，某高端項目因為想申領更高的價格，一直沒有開盤，沒想到市場行情變了，客戶都流失了，即便開盤，銷售結果會很難看，於是不得不更改原有計劃，從首開賣高層房源變成先賣低密産品。

可以預見的是，隨著更多的改善樓盤上市，主城區改善盤首開賣不完，甚至流搖，將逐漸變得習以為常。