2019年上半年，全國土地市場逐漸“回暖”，而廣州持續升溫的跡象顯著。數據顯示，上半年全市土地供應同比增加59.6%，帶動成交面積同比增加46.5%至576.8萬平方米；土地成交額高達583.3億元，是歷年來同期成交金額最高的一年。

同樣火熱的還有舊改市場。越秀地産參與番禺裏仁洞村舊改，投資金額高達210億元；“過江龍”升龍集團聯合方圓，以高達200億元的投資拿下沙溪村舊改；早在去年，升龍就拿下了南沙第一個舊改項目，即金州、衝尾自然村改造。地理位置優勢明顯、成本低及可觀利潤等因素，吸引眾多房企搶跑舊改新賽道。時代、保利、富力及佳兆業等，爭分奪秒佈局舊改版圖，以獲取大量的土地儲備。

城市更新項目涉及多個主體，且流程複雜、週期冗長，需要長期的資金支援，是一項複雜的工程。在高利潤背後，動輒投資數十億、甚至上百億的舊改項目，讓房企承受著巨大的風險和挑戰。如何把握舊改黃金時代，緊跟政策動向，制勝城市更新？戴德梁行近日重磅推出《粵港澳大灣區城市更新進化論》，前瞻性地從灣區多城舊改政策對比、更新進程及“進化趨勢”，結合具有極強實操性的案例分析，透視大灣區城市更新的未來機遇。

土地開發強度超警戒線 舊改成下一個藍海

《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺，大灣區作為全國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，吸引了大量人才與産業集聚。截至2018年底數據顯示，在國內三大城市群中，坐擁10萬億級經濟總量的大灣區以15萬元的每人平均GDP獨佔鰲頭，京津冀、長三角分別為8萬元及12萬元。發展態勢一片向好的大灣區同樣備受新晉人才歡迎，近四年常住人口增量高達563萬人，是京津冀的2.7倍、長三角的1.6倍。在GDP、新增常住人口上領跑的大灣區，擁有5.6萬平方公里的土地面積，僅為另兩大城市群的約四分之一，土地資源極度緊張。在經濟新舊動能轉換、産業結構升級轉型與協同發展下，灣區物業載體的承載能力亟需跟上腳步，城市更新無疑是盤活存量資産、釋放優質土地資源，促進經濟可持續發展的最佳方案。

口承載壓力使城市更新迫在眉睫。其中，香港、澳門平均人口密度相當於灣區平均值的11.6倍及4.0倍，建設用地有限，土地承載壓力高，通過項目重建來提高容積率，是這兩個城市進行城市更新的重點。

深圳、東莞、中山、佛山及珠海5個城市土地開發強度皆已超過30%的國際警戒線，通過城市更新盤活存量用地的迫切程度較高；廣州由於增城及從化兩區以耕地和林地為主，土地開發強度低於佛山、東莞等城市，但實際上廣州主城區七大行政區的土地開發強度高達48.9%，傳統城區越秀區的開發強度更是超越了90%，城市更新勢在必行。

▲圖2 2017年粵港澳大灣區土地開發強度、人口密度和單位産值。來源：各城市統計局、廣東省國土資源廳、香港規劃署、澳門地圖繪製暨地籍局、戴德梁行研究部

摸透政策 “因地制宜”

制勝城市更新，關鍵在於對政策的把握，以及“因地制宜”。灣區各城針對自身特點和發展現狀制定了相應措施，推進及優化城市更新進程，包括整合機構、優化流程、加大政府統籌力度、助推“工改工”、加大舊村改造支援力度及設立退出機制等。

戴德梁行華中區研究部團隊收集整理了截至2019年5月底大灣區10個*（*澳門的都市更新相關法規尚未正式出臺，故不在分析範疇內）城市的最新市級城市更新政策。通過梳理超過130份政策文件，總結歸納出八大關鍵指標（共80個細分指標），以各地政策的完善、便利及可持續性為標準進行評分。結果顯示，核心城市深圳、香港和廣州，成為大灣區城市更新的“尖子生”。

▲圖3 粵港澳大灣區城市更新政策綜合評分。惠州、江門僅針對部分城區出臺城市更新政策。來源：戴德梁行研究部

第一梯隊：深圳、香港

深圳土地開發強度在多年高速發展下領跑灣區，因此其城市更新起步較早，已建立起相對健全的政策體系。尤其在保障公共利益、預留産業發展空間及城市可持續發展這三方面，深圳創新出臺了系列配套的城市更新法規和細則；相比之下，香港面積更小、現代化進程更早，是灣區城市更新的先行者。同時，其政策能夠兼顧物業所有者和租戶的利益，鼓勵公眾參與改造決策，但由於其第二産業佔比較小，所以涉及“工改工”方面的政策並不多。

第二梯隊：廣州、東莞、佛山

經濟的高速發展激發了土地供求矛盾，東莞、佛山由於行政面積較小，發達的製造業使土地開發強度均在灣區名列前茅，而廣州主城區的開發強度同樣迫近50%，對城市更新需求高企。

進化中的城市更新

隨著城市更新政策的逐步完善，粵港澳大灣區各城市的城市更新進程明顯加快。2018年，大灣區十大城市通過城市更新完成改造的土地面積共計5.4萬畝，同比上升32%。

▲圖4 2016-2018年城市更新完成改造的土地面積。來源：各城市自然資源局/住房和城鄉建設局、香港市區重建局、戴德梁行研究部

在城市更新全面提速下，各城市舊改市場呈現出各不相同的改造方向，以灣區核心城市為例：

香港由政府主導與市場化運作並行。市區重建局是城市更新項目的法定機構，由它主導的項目政策優惠力度顯著。截止2018年底香港共完成重建改造土地面積169.6畝，為市場釋放出73萬平方米的住宅樓面面積和26萬平方米的商業面積。

深圳主要由市場主導，存量市場成為土地供應的主力軍。自2012年起，深圳通過城市更新實現的土地供應量首次超過新增土地供應。2016-2018年城市更新土地供應量高達1.8萬畝，為一級土地成交量的1.5倍。

廣州以政府為主導，主要改造方向包括微改造及舊村改造。廣州城市更新以解決民生問題為主，包括以老舊小區微改造來改善社會環境、解決城中村“臟亂差”問題的舊村改造。2016-2018年發佈的城市更新計劃中，舊村改造佔全面改造土地面積的比重高達85.9%。

城市更新亟需全週期服務

大灣區規劃提出將城鄉一體化發展，各項發展要素都需要大量土地來承載，在多城土地開發強度高企、增量土地供應有限的環境下，城市更新將成為全面承載灣區融合發展的主角。戴德梁行具備為城市更新全週期提供卓越及專業服務的能力，先後參與包括廣船、珠江啤酒舊廠、琶洲村、鶴洞村、小坪村、高第街、佛山珠影星光城等多個標桿性城市更新項目，是客戶順利推進更新進程的堅實後盾。

以舊改項目價值為例，與普通房地産開發項目不同，城市更新項目在不同的開發階段，項目市場價值各異。即便是尚未開工改造的城市更新項目在不同狀態下，其市場價值明顯不同。

以廣州某工業廠房改造為辦公用地的案例為例：

廣州某工業廠房佔地約5萬平方米，地上建築物約4萬平方米，擬改造為地上計容積率總建築面積15萬平方米的辦公用地。土地轉用途需補交8億元土地出讓金，拆平廠區、使土地達到商品房開發條件的工程支出及其他成本為0.2億元。

*階段A：按0.3萬元/平方米工業廠房測算

*階段B：按0.8萬元/平方米辦公用地樓面地價、需補繳土地出讓金及拆平成本測算

除此之外，城市更新項目在股權轉讓、股權融資質押等環節，通常還會評估持有該項目的項目公司股東全部權益市場價值。不同階段、不同用途的城市更新項目價值不同，準確厘定評估價值類型、價值內涵，掌握各種情況下城市更新項目的評估方法，對於拿地、合作談判、融資、投資決策等具有重要意義。