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40城土地市場回暖 二線城市地市量價齊升

發佈時間:2019/5/5 20:07:37 | 來源 :中國網地産

上海易居房地産研究院5月4日發佈《2019年4月40城土地市場報告》。該報告顯示:

4月,40個典型城市土地成交建築面積同比增長10.4%,結束連續5個月下降的趨勢,土地成交回暖較明顯;土地出讓金收入同比增加55.6%;土地成交均價同比上漲14.8%,相比3月擴大11.5個百分點,延續3月份漲幅擴大的趨勢;土地成交溢價率為14.9%,與3月相比上升3.4個百分點,已連續4個月上升。

4月,一線城市地市量價齊跌,成交面積萎縮明顯,主要因為城市土地供應量小;二線城市成交建築面積環比增長70.8%,成交均價環比上漲14.1%,量價齊升;三線城市成交建築面積環比增長77.4%,同比下降33.6%,成交均價環比上漲5.1%,地價仍在高位震蕩。

1-4月,40城土地成交建築面積同比下降14.6%,小幅收窄;40城市土地出讓金同比減少0.5%,大幅收窄。熱點二線城市地價反彈較大,主要由於房企資金面的改善,以及拿地預期從三四線城市向一二線城市的轉移。

易居研究院研究員王若辰表示:由於一季度部分城市房地産市場的再度升溫,出現了“小陽春”,4月19日召開的政治局會議再度提及了“房住不炒”,政策上有收緊的趨勢。該類城市可能繼續出臺調控政策,其房地産市場的明顯回暖態勢恐難以持續,預計2019年地價仍將保持平穩。

報告主要內容如下:

一、40城整體:多項指標改善,土地市場回暖

1、土地成交建築面積:4月環比增長58%,1-4月同比下降15%

2019年4月,40個典型城市土地成交建築面積4598.1萬平方米,環比大幅增長58.3%,同比增長10.4%,結束此前連續5個月下降的趨勢,土地成交回暖較明顯。

2019年1-4月,40個典型城市土地成交建築面積15165.7萬平方米,同比下降14.6%,同比降幅小幅收窄。從圖1可知,累計土地成交建築面積同比增幅于2018年6月開始持續回落,2019年2月已經轉負,3月跌幅擴大,4月跌幅小幅收窄。2019年1季度,房企購地節奏明顯放緩,4月部分熱點二線城市房地産市場回暖明顯,但隨著4月中央政治局會議上房地産政策的再度趨緊,該類城市明顯回暖的趨勢難以持續,預計2019年上半年成交面積同比增速將維持在負區間內。

2、土地出讓金收入:1-4月同比減少0.5%,熱點二線城市成交活躍

4月,40個典型城市土地出讓金收入為2506.7億元,環比增加55.6%,同比增加64.6%,土地出讓金增加明顯。2018年下半年以來全國土地流拍現象增多,部分熱點城市的土地市場呈現了明顯的降溫態勢,進入2019年,部分熱點城市土地市場重新回暖。3月份土地出讓金增加主要受到地價上漲的驅動。4月份繼續延續3月份土地出讓金環比增加的趨勢,同時受到土地成交面積增長及地價上漲的驅動,土地市場回暖明顯。

2019年1-4月,40個典型城市土地出讓金收入7671.4億元,同比減少0.5%,相比1-3月同比大幅收窄。從40城年初累計土地出讓金收入同比增速走勢來看,基本與40城年初累計土地成交面積一致,2018年6月份以來下降趨勢較為明顯,2018年12月份開始轉負,4月份重新接近0軸。由於部分熱點二線城市土地市場的回暖,1-4月份土地出讓金降速收窄。但隨著政策的再度趨緊,熱點二線城市地市熱度較難持續;2019年三線城市大幅下調棚改套數目標,其房地産市場將進一步降溫。因此,土地出讓金收入同比增速難以持續上行,在短期脈衝後仍大概率震蕩下行。

分城市來看,2019年1-4月,40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、武漢、北京、蘇州和上海,土地出讓金總額分別為825.9、645.3、593.7、497.2和413.5億元。其中,杭州土地出讓金同比下降明顯,達到24.7%,主要由於其2018年地市火熱,基數高;武漢和上海同比增長明顯,分別達到54.7%和21.7%;北京和蘇州變化不大。4月份,武漢土地出讓金在5城中最多,達到432.2億元,杭州和蘇州分別為377.7億元和189.4億元;而北京和上海僅為10.2億元和54.6億元,由此可以看出部分熱點二線城市土地市場的成交活躍。

3、土地出讓均價:環比上漲6.9%,同比上漲14.8%

4月,40個典型城市土地成交均價為4788.9元/平方米,環比上漲6.9%,同比上漲14.8%,同比漲幅相比3月擴大11.5個百分點,延續3月份漲幅擴大的趨勢。2018年4月份至2019年2月份40城土地成交均價穩定在4200元/平方米左右,而3月份地價環比漲幅較大,4月份環比漲幅維持3月份的較高水準,脫離了前期穩定的價格區間。

40城土地成交均價同比漲幅自2016年9月達到峰值之後便一路震蕩下跌,2018年3月進入負區間,2018年10月份為最低點。2019年3和4月的地價上漲來源於熱點二線城市地價的反彈。隨著政策的再度收緊,2019年地價難以持續快速上行。

4、土地成交溢價率:環比上升3.4個百分點

4月,40個典型城市土地成交溢價率為14.9%,與3月相比上升3.4個百分點,延續上升趨勢;與去年同期相比下降4.1個百分點。當前40城土地成交溢價率已處於歷史低點附近,已經連續4個月小幅抬升,已有企穩的趨勢,主要由二線城市土地溢價率環比上升的帶動。按過去短週期規律來看,未來幾個月有望在該水準上築底企穩,並穩步上升。

分城市來看,4月份,40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為桂林、襄陽、南寧、重慶和合肥,土地成交溢價率分別為178%、119%、98%、91%和85%。桂林、襄陽和南寧屬於弱二線城市和三線城市,反映了本輪週期運作至今三線城市成交相對活躍的特點;而合肥和重慶屬於本輪房地産週期中前期領漲的熱點二線城市,目前該類城市土地溢價率的抬升表明該類城市土地市場的築底反彈。4月份,土地無溢價的城市為8城,其中深圳已經連續3個月無土地推出。

二、城市分類:二線城市地市量價齊升

1、一線城市:成交面積環比下降62.9%,同比下降36.5%

4月,4個一線城市土地成交建築面積為110.3萬平方米,環比下降62.9%,同比下降36.5%。環比變化來看,一線城市成交量持續下降主要是因為一線城市供地量減少。其中,深圳無土地成交,北京成交量很小,上海和廣州成交量下降明顯。4個一線城市6個月移動平均土地成交均價為12504.2元/平方米,環比下跌1%,同比下跌4.9%,已經連續維持5個月環比和同比下跌。

2、二線城市:量價齊升,地市回暖明顯

4月,二線城市土地成交建築面積為3607.1萬平方米,環比大幅增長70.8%,同比增長35.4%,反映了二線城市地市的成交活躍;6個月移動平均成交價為4472.7元/平方米,環比上漲14.1%,漲幅擴大明顯,同比上漲9.4%,結束了連續14個月的同比下跌趨勢。

3和4月份,二線城市地價環比上漲較大,廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點二線城市地價反彈較明顯。主要原因一方面是因為房企目前資金面較為寬鬆,房企第一季度發債融資量較多;另一方面是因為開發商拿地預期的轉變,即規避三四線城市,向一二線城市轉移,同時一線城市供地量又比較少,熱點二線城市成為首選的拿地對象。

3、三線城市:地價同比上漲22.7%,成交面積同比下降33.6%

4月,三線城市土地成交建築面積為880.7萬平方米,環比增長77.4%;同比下降33.6%,同比增幅從2018年10月份開始已進入震蕩下跌階段,2019年4月份成交量相比去年下降明顯。6個月移動平均成交價為2110.6元/平方米,環比上漲5.1%;同比上漲22.7%。4月份財政部發佈的《關於下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》顯示,對比2018年, 37個省市2019年棚改套數共計285.29萬套,較2018年588萬套的計劃改造套數減少近51%。一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市,目前的去庫存任務已經基本完成。隨著去庫存及棚改政策的變化和購買力的透支,預計大多數缺乏良好基本面配合的三線城市房地産市場,將在2019年降溫。

三、結論和趨勢:熱點二線城市地市回暖明顯,但恐難持續

2019年1-4月,40城土地成交面積同比下降14.6%;土地出讓金收入同比減少0.5%。4月,40個典型城市土地成交建築面積同比增長10.4%,土地出讓金同比增加64.6%;40城土地成交均價為4788.9元/平方米,同比上漲14.8%,相比3月擴大11.5個百分點,延續3月份漲幅擴大的趨勢;土地成交溢價率連續4個月小幅上升,已有企穩的趨勢。綜合各項指標來看,繼續受“小陽春”影響,4月份全國土地市場整體回暖較明顯。

分城市來看,一線城市正在執行嚴厲的調控措施,部分城市嚴格控制供地量,如深圳已經連續3個月無土地成交,整體成交面積和成交價格繼續下降。二線城市4月份地市量價齊升,主要由於房企資金面的好轉及拿地預期的變化,進一步確定了3月份以來地市的回暖趨勢。但需要注意的是,當前部分熱點城市市場過熱、預期不穩等引起了中央的高度關注,“房住不炒”在中央政治局會議上再次被提及,該類城市可能將繼續出臺調控政策。因此,熱點二線城市地市量價難以持續齊升,預計2019年將保持穩定。三線城市在2018年9月後重新開啟量價震蕩齊跌模式,隨著棚改政策的變化和購買力的透支,預計大多數缺乏良好基本面配合的三線城市房地産市場,將在2019年降溫。

(責任編輯:崔瑞婷)
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