上海易居房地産研究院5月4日發佈《2019年4月40城土地市場報告》。該報告顯示:

4月，40個典型城市土地成交建築面積同比增長10.4%，結束連續5個月下降的趨勢，土地成交回暖較明顯；土地出讓金收入同比增加55.6%；土地成交均價同比上漲14.8%，相比3月擴大11.5個百分點，延續3月份漲幅擴大的趨勢；土地成交溢價率為14.9%，與3月相比上升3.4個百分點，已連續4個月上升。

4月，一線城市地市量價齊跌，成交面積萎縮明顯，主要因為城市土地供應量小；二線城市成交建築面積環比增長70.8%，成交均價環比上漲14.1%，量價齊升；三線城市成交建築面積環比增長77.4%，同比下降33.6%，成交均價環比上漲5.1%，地價仍在高位震蕩。

1-4月，40城土地成交建築面積同比下降14.6%，小幅收窄；40城市土地出讓金同比減少0.5%，大幅收窄。熱點二線城市地價反彈較大，主要由於房企資金面的改善，以及拿地預期從三四線城市向一二線城市的轉移。

易居研究院研究員王若辰表示：由於一季度部分城市房地産市場的再度升溫，出現了“小陽春”，4月19日召開的政治局會議再度提及了“房住不炒”，政策上有收緊的趨勢。該類城市可能繼續出臺調控政策，其房地産市場的明顯回暖態勢恐難以持續，預計2019年地價仍將保持平穩。

報告主要內容如下：

一、40城整體：多項指標改善，土地市場回暖

1、土地成交建築面積：4月環比增長58%，1-4月同比下降15%

2019年4月，40個典型城市土地成交建築面積4598.1萬平方米，環比大幅增長58.3%，同比增長10.4%，結束此前連續5個月下降的趨勢，土地成交回暖較明顯。

2019年1-4月，40個典型城市土地成交建築面積15165.7萬平方米，同比下降14.6%，同比降幅小幅收窄。從圖1可知，累計土地成交建築面積同比增幅于2018年6月開始持續回落，2019年2月已經轉負，3月跌幅擴大，4月跌幅小幅收窄。2019年1季度，房企購地節奏明顯放緩，4月部分熱點二線城市房地産市場回暖明顯，但隨著4月中央政治局會議上房地産政策的再度趨緊，該類城市明顯回暖的趨勢難以持續，預計2019年上半年成交面積同比增速將維持在負區間內。

2、土地出讓金收入：1-4月同比減少0.5%，熱點二線城市成交活躍

4月，40個典型城市土地出讓金收入為2506.7億元，環比增加55.6%，同比增加64.6%，土地出讓金增加明顯。2018年下半年以來全國土地流拍現象增多，部分熱點城市的土地市場呈現了明顯的降溫態勢，進入2019年，部分熱點城市土地市場重新回暖。3月份土地出讓金增加主要受到地價上漲的驅動。4月份繼續延續3月份土地出讓金環比增加的趨勢，同時受到土地成交面積增長及地價上漲的驅動，土地市場回暖明顯。

2019年1-4月，40個典型城市土地出讓金收入7671.4億元,同比減少0.5%，相比1-3月同比大幅收窄。從40城年初累計土地出讓金收入同比增速走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，2018年6月份以來下降趨勢較為明顯，2018年12月份開始轉負，4月份重新接近0軸。由於部分熱點二線城市土地市場的回暖，1-4月份土地出讓金降速收窄。但隨著政策的再度趨緊，熱點二線城市地市熱度較難持續；2019年三線城市大幅下調棚改套數目標，其房地産市場將進一步降溫。因此，土地出讓金收入同比增速難以持續上行，在短期脈衝後仍大概率震蕩下行。

分城市來看，2019年1-4月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、武漢、北京、蘇州和上海，土地出讓金總額分別為825.9、645.3、593.7、497.2和413.5億元。其中，杭州土地出讓金同比下降明顯，達到24.7%，主要由於其2018年地市火熱，基數高；武漢和上海同比增長明顯，分別達到54.7%和21.7%；北京和蘇州變化不大。4月份，武漢土地出讓金在5城中最多，達到432.2億元，杭州和蘇州分別為377.7億元和189.4億元；而北京和上海僅為10.2億元和54.6億元，由此可以看出部分熱點二線城市土地市場的成交活躍。

3、土地出讓均價：環比上漲6.9%，同比上漲14.8%

4月，40個典型城市土地成交均價為4788.9元/平方米，環比上漲6.9%，同比上漲14.8%，同比漲幅相比3月擴大11.5個百分點，延續3月份漲幅擴大的趨勢。2018年4月份至2019年2月份40城土地成交均價穩定在4200元/平方米左右，而3月份地價環比漲幅較大，4月份環比漲幅維持3月份的較高水準，脫離了前期穩定的價格區間。

40城土地成交均價同比漲幅自2016年9月達到峰值之後便一路震蕩下跌，2018年3月進入負區間，2018年10月份為最低點。2019年3和4月的地價上漲來源於熱點二線城市地價的反彈。隨著政策的再度收緊，2019年地價難以持續快速上行。

4、土地成交溢價率：環比上升3.4個百分點

4月，40個典型城市土地成交溢價率為14.9%，與3月相比上升3.4個百分點，延續上升趨勢；與去年同期相比下降4.1個百分點。當前40城土地成交溢價率已處於歷史低點附近，已經連續4個月小幅抬升，已有企穩的趨勢，主要由二線城市土地溢價率環比上升的帶動。按過去短週期規律來看，未來幾個月有望在該水準上築底企穩，並穩步上升。

分城市來看，4月份，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為桂林、襄陽、南寧、重慶和合肥，土地成交溢價率分別為178%、119%、98%、91%和85%。桂林、襄陽和南寧屬於弱二線城市和三線城市，反映了本輪週期運作至今三線城市成交相對活躍的特點；而合肥和重慶屬於本輪房地産週期中前期領漲的熱點二線城市，目前該類城市土地溢價率的抬升表明該類城市土地市場的築底反彈。4月份，土地無溢價的城市為8城，其中深圳已經連續3個月無土地推出。

二、城市分類：二線城市地市量價齊升

1、一線城市：成交面積環比下降62.9%，同比下降36.5%

4月，4個一線城市土地成交建築面積為110.3萬平方米，環比下降62.9%，同比下降36.5%。環比變化來看，一線城市成交量持續下降主要是因為一線城市供地量減少。其中，深圳無土地成交，北京成交量很小，上海和廣州成交量下降明顯。4個一線城市6個月移動平均土地成交均價為12504.2元/平方米，環比下跌1%，同比下跌4.9%，已經連續維持5個月環比和同比下跌。

2、二線城市：量價齊升，地市回暖明顯

4月，二線城市土地成交建築面積為3607.1萬平方米，環比大幅增長70.8%，同比增長35.4%，反映了二線城市地市的成交活躍；6個月移動平均成交價為4472.7元/平方米，環比上漲14.1%，漲幅擴大明顯，同比上漲9.4%，結束了連續14個月的同比下跌趨勢。

3和4月份，二線城市地價環比上漲較大，廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點二線城市地價反彈較明顯。主要原因一方面是因為房企目前資金面較為寬鬆，房企第一季度發債融資量較多；另一方面是因為開發商拿地預期的轉變，即規避三四線城市，向一二線城市轉移，同時一線城市供地量又比較少，熱點二線城市成為首選的拿地對象。

3、三線城市：地價同比上漲22.7%，成交面積同比下降33.6%

4月，三線城市土地成交建築面積為880.7萬平方米，環比增長77.4%；同比下降33.6%，同比增幅從2018年10月份開始已進入震蕩下跌階段，2019年4月份成交量相比去年下降明顯。6個月移動平均成交價為2110.6元/平方米，環比上漲5.1%；同比上漲22.7%。4月份財政部發佈的《關於下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》顯示，對比2018年， 37個省市2019年棚改套數共計285.29萬套，較2018年588萬套的計劃改造套數減少近51%。一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市，目前的去庫存任務已經基本完成。隨著去庫存及棚改政策的變化和購買力的透支，預計大多數缺乏良好基本面配合的三線城市房地産市場，將在2019年降溫。

三、結論和趨勢：熱點二線城市地市回暖明顯，但恐難持續

2019年1-4月，40城土地成交面積同比下降14.6%；土地出讓金收入同比減少0.5%。4月，40個典型城市土地成交建築面積同比增長10.4%，土地出讓金同比增加64.6%；40城土地成交均價為4788.9元/平方米，同比上漲14.8%，相比3月擴大11.5個百分點，延續3月份漲幅擴大的趨勢；土地成交溢價率連續4個月小幅上升，已有企穩的趨勢。綜合各項指標來看，繼續受“小陽春”影響，4月份全國土地市場整體回暖較明顯。

分城市來看，一線城市正在執行嚴厲的調控措施，部分城市嚴格控制供地量，如深圳已經連續3個月無土地成交，整體成交面積和成交價格繼續下降。二線城市4月份地市量價齊升，主要由於房企資金面的好轉及拿地預期的變化，進一步確定了3月份以來地市的回暖趨勢。但需要注意的是，當前部分熱點城市市場過熱、預期不穩等引起了中央的高度關注，“房住不炒”在中央政治局會議上再次被提及，該類城市可能將繼續出臺調控政策。因此，熱點二線城市地市量價難以持續齊升，預計2019年將保持穩定。三線城市在2018年9月後重新開啟量價震蕩齊跌模式，隨著棚改政策的變化和購買力的透支，預計大多數缺乏良好基本面配合的三線城市房地産市場，將在2019年降溫。