世邦魏理仕發佈《京津冀城市群的變局和機遇上篇：基礎設施推動區域協同發展》

2018年9月19日，北京 - 世邦魏理仕近日發佈專題研究報告《京津冀城市群的變局和機遇上篇：基礎設施推動區域協同發展》指出，京津冀區域內每一城市和其他城市連接性的提升，將在産業發展上有效擴大各城市的輻射範圍和加強城市間分工、協作，為商業地産需求創造新的來源。

京津冀基礎設施利好

京津冀城市群是中國五大城市群中唯一的北方城市群，以全國2%的土地面積和6.5%的人口，貢獻了全國9%的GDP。隨著近來一系列條件的日趨成熟，京津冀城市群協同發展有望突破此前所遇到的挑戰和障礙，在未來幾年進入加速階段。其中，基礎設施在未來幾年的集中交付，是區域協同發展的關鍵驅動因素。

世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天表示：“基礎設施的集中交付有效提升城市間的通勤效率。一部分位於北京1小時交通圈內的城市，將承載更多來自北京的功能和産業上的外溢需求；另一部分到達區域內其他城市平均通達時間較短的城市，則憑藉其交通網路優勢，獲取發展的動力；而其他城市則主要依靠自身內部經濟增長獲得商業地産市場需求的發展。

從當前和未來城際通勤時間可以判斷，雄安、張家口、承德、唐山將新納入北京1小時交通圈；而石家莊、雄安、保定則將成為僅次於北京、天津、廊坊的區域交通樞紐。與此同時，核心城市重點區域之間通勤效率提升，也將促進北京主城區非首都功能疏解。” 

基礎設施建設對物業市場的影響

寫字樓市場

隨著北京主城區的寫字樓供應量受到限制，部分商務功能和需求將外溢，由北京、天津和雄安組成的首都半小時交通圈多中心佈局將逐步形成。

世邦魏理仕華北區董事總經理 / 顧問及交易服務 | 辦公樓部執行董事劉煥麗表示：“北京主城區基礎設施更趨完善，將對各商務區起到緩解交通壓力、提升可達性、擴大輻射範圍和影響力的作用，同時將由傳統的塊狀分佈向塊狀、點狀分佈結合的區位佈局模式發展，這將彌補集中式商務區的供應缺口；基礎設施也將鞏固北京副中心未來首都經濟圈地理中心的區位優勢，並利好其中長期發展；對天津主城區來説，新興的地鐵上蓋區位將承接傳統商務區，帶來又一輪密集供應，整體市場將以高性價比和多元化的産品選擇，吸引京津冀區域內的寫字樓用戶選址佈局；此外，隨著未來被納入首都半小時交通圈，天津濱海新區和雄安在遠期的發展也值得關注；首都半小時交通圈外，石家莊寫字樓市場基本面夯實，唐山、保定、廊坊、秦皇島也具有發展潛力。”

零售物業市場

隨著京津冀尤其是北京、天津的城市功能轉型，以及消費模式轉型和升級，未來零售物業的定位和格局也將隨之演變。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 商業部主管希諾表示：“整體市場對零售物業需求的增長並不會停滯，體驗消費快速提升，消費需求個性化，以及商業零售空間的用途多元化，都需要更多大體量、高品質的單體零售物業承載；與此同時，零售物業日益需要和所在區位的其他物業形態結合，以服務於當地的核心功能場景，並更強調精準定位和差異化經營。未來依託于商務、居住和旅遊這三個功能場景的零售物業更具發展優勢，將成為新開發或存量物業升級改造的方向。京津以外，石家莊、唐山消費體量最具規模，廊坊、秦皇島、保定在高端/時尚定位的潛力待挖掘；隨著越來越多全國性和國際性運營商的進入，以及本土運營商自身運營模式的迭代升級，各地市場將更趨活躍和多元化。”

倉儲物流市場

北京區域物流服務功能急待疏解，周邊城市倉儲物流的發展將迎來重大機遇。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 工業部主管李虹表示：“區位和交通條件、人口和産業的聚集度、土地市場活躍度三大因素決定京津冀各倉儲物流市場的發展前景。從交通便利程度看，天津、廊坊、滄州、保定、石家莊是目前交通優勢最明顯的城市，唐山、承德、衡水未來高速公路通車里程將有較大提升；從人口規模看，除了北京、天津兩座超大型城市以外，石家莊、保定、唐山也是擁有千萬人口規模的大型城市；從産業發展看，京津冀地區多個城市高科技産業園區的産業落地和企業進駐，將衍生高標倉存儲、專業運輸、第三方物流等方面的需求；從土地市場活躍度看，天津、唐山、石家莊更體現開發物流設施的可選擇性優勢，未來將有更多河北城市成為高標物流租戶選址的目標。”