房地産業正經歷一場寒冬。在去杠桿、行業調控、棚改政策的收緊等多重利空消息的釋放下，資本市場一片悲觀，房地産公司股價受市場面拖累已然出現大幅度調整，港股和A股公司腰斬比比皆是。

申萬宏源數據顯示，6月1日，房地産板塊的收盤指數是4345.48，平均市盈率為12.02倍，均價為9元。但到了7月13日，房地産板塊的收盤指數已跌至3799.35，平均市盈率為10.52倍，均價為7.65元。即便是龍頭地産股，也逃不過股價的下跌。

在股權質押越來越常見於公司融資渠道的當下，無人不擔心因股價下跌而引發的股份質押等違約風險。房企們又到了集體行動的時候，從6月下旬開始，多家公司發起股份回購或增持行動，但從目前結果來看，這場股價保衛戰暫未奏效。

集體回購股份

轉入6月，地産股狂跌不止。川財證券分析師孫燦指出，“目前地産板塊的估值已經降到11倍左右，為3年來的新低。

即便是主流地産股如萬科、保利等估值亦處於歷史低位。萬科A從1月時的42.24元高位下跌到6月的2字頭，到了6月末，持續低位震蕩，股價一度下探到22.52元，市值蒸發近2000億元。

房企們到了集體行動的時候，回購股份或增持，以期穩定股價，穩住投資者情緒。

7月16日晚，中國金茂宣佈再度執行股份回購計劃，以385.83萬港元的總價回購100萬股公司股份。今年，中國金茂的大規模回購自6月26日開始，此外還在6月27日、7月12日、7月13日進行過股份回購。

6月12日開始，中國金茂股價開始震蕩下跌，至7月16日收盤，成交價從4.52港元跌至3.83港元，雖然跌幅不多，但管理層仍希望關鍵時刻的回購能向資本市場傳遞出信心。

同日，我愛我家發出首次回購公司股份的公告，公司使用自籌資金以集中競價交易方式回購公司股份用於實施股權激勵計劃，于7月13日首次以集中競價方式回購股份，回購股份數量30萬股，佔公司總股本的0.01%，為此支付的總金額為178.8萬元（含交易費用）。

龍光地産也是股份回購大戶。6月28日開始，龍光地産頻繁回購公司股份。截至目前，龍光地産分別在6月28日、6月29日、7月3日、7月4日、7月5日、7月6日、7月10日、7月11日、7月12日、7月13日進行回購，共回購376.4萬股，共耗資3788.32萬港元。

即便是恒大和碧桂園面對如此行情，也決意回購。恒大連續在7月3日、7月4日、7月5日、7月6日、7月9日、7月11日、7月12日和7月13日多日進行股份回購。碧桂園也在6月27日、6月28日、6月29日三天耗資69137萬港元，回購公司5300萬股。

除上述提及房企外，同樣作出回購動作的還有世茂房地産、中國奧園等公司。

華泰證券研究員曾岩認為，回購股份可令每股股份的資産凈值及每股盈利增加，也能傳遞出股價低估信號，給市場信心。

也有公司選擇以增持來回應現今行情。禹洲地産披露的自願性公告顯示，公司控股股東、董事會主席林龍安在市場上收購50萬股公司股份，總代價為262萬港元。禹洲地産對此評價為充分體現出控制人對公司總體發展前景及增長潛力的信心。

龍湖和融信採取的做法也是由控股股東進行增持。

預防風險解除質押

一些房企增持或回購股份不僅是為了穩定投資者情緒，隨著股價下跌，更深層次的風險正在累積。

錢緊之年，股權質押可以緩解短期資金的壓力，在房地産業內越來越常見。上市公司股東通過股權質押融資的企業不在少數，萬科、泰禾、陽光城、華夏幸福、藍光發展等主流房企赫然在列。新城控股高級副總裁歐陽捷表示，在資本市場融資普遍受限，部分房企只剩下股權質押的渠道。

如7月16日，陽光城發佈的公告顯示，控股股東陽光集糰子公司東方信隆把去年質押給光大銀行的 5548.75萬股（佔公司總股本的比例為1.37%），分別在7月12日、13日兩日辦理解除質押手續。但在7月13日，又馬不停蹄地把更多股份質押給光大銀行。陽光城公告明確，質押用途是“融資”。

而股價，不僅關乎股權融資定價及額度，更致命的是股價下跌帶來的平倉甚至爆倉風險，尤其是高比例質押的上市公司。近日一些動作説明，上市公司正有意緩解質押風險。

華夏幸福官方數據顯示，截至7月7日，華夏控股直接持有華夏幸福182237萬股，佔公司總股本的61.67%。

同日，華夏幸福宣佈，華夏控股將其持有的900萬股質押給華泰證券，作為今年2月份的質押式回購交易的補充質押。此次質押後，華夏控股累計質押華夏幸福股份合計115102萬股，佔其持有公司股份的63.16%，佔公司總股本的38.95%。

7月6日，華夏幸福股價一度下探至22.63元，是公司自2017年1月26日以來的最低價。如果公司股價仍不能止跌回升，股權質押中隱含的平倉風險將不容忽視，如後續出現平倉風險，華夏控股須採取補充質押、提前還款等措施。

近期外界對於華夏幸福資金面的擔憂不增無減，華夏幸福能不能繼續幸福下去，不只跟公司經營面有關也受到宏觀調控的深度影響。在短期內無法取得更多突破的情況下，華夏控股選擇讓渡近20%股權給平安資管。

業內人士認為，在此宗交易中，華夏控股借用平安資管購買股權的資金解押相關股份，有“穩健”之意。

克而瑞研究員朱一鳴分析稱，雖然房地産板塊短期跌幅較大，但股價已基本反映近期的利空，目前行業總體估值較低，未來不存在繼續大幅下跌的空間，因此房企不存在大規模的股權質押危機。

避險情緒增加

幾乎無人否定，近年一些房企的異軍突起是勇於加杠桿的後果，尤其是借助城鎮化的東風，在全國範圍內，對購房者進行大規模的資金圍獵。

但在行業性的去杠桿、調控政策越來越嚴峻、融資渠道緊張程度加劇、資本市場的反應持續不樂觀時，沒有幾家房企能對後市表示樂觀。

更要命的是，個別房企為了高週轉，建築事故頻出，令行業輿論環境雪上加霜。

無論是年初，一些以高杠桿著稱的房企明確提出降杠桿，抑或是年中時候，綠城要求加快去化回籠資金等行為均被解讀為避險情緒的增加。

一家華南房企的相關負責人對第一財經表示：“今年上半年，公司有意減少拿地，以消化前期庫存為主，有些項目也不再像以往那樣強調利潤率，能去化的就去化，總之減少資金流出增加資金流入。”

值得討論的數據是7月16日，國家統計局公佈的《2018年1-6月份全國房地産開發投資和銷售情況》。數據顯示，1～6月份，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，商品房銷售額66945億元，增長13.2%。

另外，2018年1～6月份，全國房地産開發投資55531億元，同比名義增長9.7%，增速比1～5月份回落0.5個百分點；房地産開發企業到位資金79287億元，同比增長4.6%，增速比1～5月份回落0.5個百分點。6月，國房景氣指數為101.68，比5月份提高0.09點。

孫燦認為，從目前來看，地産板塊估值不太可能出現低於10倍的情況。加上今年銷售端保持較高增長，房企業績穩定釋放，恐慌過後，地産股依然有配置價值。

但更多觀點偏向謹慎。張宏偉認為下半年行業的狀況不太樂觀，無論是國內外的宏觀經濟環境還是行業政策背景，都會影響房企的利潤率，而利潤率又會影響股價。