晉江土地改革試點:激活“沉睡”資産,紓解“兩難”困境

來源:第一財經日報 2018-07-17 09:38:28

白天遊人如織,晚上燈火輝煌。漫步于五店市傳統文化街區,既能感受到歷史風貌建築所帶來的文化古韻,又能在文化産業聚集帶中很輕易得捕捉到時尚元素。在這裡“老年人覺得很懷舊、年輕人覺得很時尚、華僑覺得很鄉土、外地人覺得很閩南。”

如今,位於晉江市梅嶺街道的五店市已經因遍佈100多處歷史風貌特色建築,成為了全市的一個地標。其華麗轉身的背後,可以看出晉江市盤活宅基地及其房屋價值,進行保護性開發,在發揮舊宅基地更大經濟社會價值的同時,為整個城市留住鄉愁記憶這一系列工作的努力。

在中國,農村土地制度改革一直被視為“牽一髮而動全身”的改革。2015年2月,晉江成為全國33個縣(市、區)土地制度改革試點之一。原本試點時間為3年,但考慮到“改革要與立法相向而行、相互銜接”,為進一步深入推進改革試點、更好總結試點經驗,為法律修改打好基礎,中央決定延長試點授權期限1年。這意味著,改革試點將於今年底結束。

處於東南沿海的晉江領風氣之先,商品經濟的繁榮讓其具備開展宅基地改革試點的基礎,早在上個世紀90年代末期就已經有過宅基地抵押擔保的探索。借助本輪改革的契機,晉江從全市實際需求出發,在堅守改革底線的前提下,保障農戶依法取得的宅基地用益物權,通過抵押融資手段,激活了農村“沉睡”的農房及宅基地資産,化解了無法顯化農房潛在價值和中小微民營企業融資渠道不足的兩難困境,改革成效顯著。

改革的動力源於實際發展需要

以2015年納入試點為界,十多年前,晉江就已經開始了農房抵押貸款的探索。這並非偶然,其民營經濟發展需要及市場活躍性較高是重要原因,是現實需求催生了農房及宅基地抵押。

晉江市國土資源局局長蔡清渠對第一財經表示,隨著全市早期經濟快速發展,晉江城區及人口擴張速度加快,城市擴張的土地主要以徵收農用地為主,一批地理區位優勢明顯的村莊演變成“城中村”或“鎮中村”,這些農村宅基地及集體性質建設用地,儘管受政策限制而不能自由交易,但是其潛在的價值得到了極大的提升。

以陽光社區為例,地處晉江老市區主要繁華商業街區。1990年,部分集體用地被徵收為國有,其餘集體性質土地一直保存至今,主要為集體經營性建設用地及宅基地,其中農房(私宅)共883棟,多為4-5層小高層。由於區位良好,社區內一宗140-160平米的普通宅基地,私下流轉價格在150萬-200萬元之間,部分臨街、區位好的宅基地可以達到500萬元以上。

蔡清渠稱,農房潛在價值的極大提升,一來強化了農民的住房財産權觀念,二來激活了農戶進行入市流轉的潛在意識。

另一個現實原因在於,小微民營企業的融資需要。晉江自古以來就有明顯的商業意識,改革開放以來,晉江更是涌現出一大批小微民營企業。它們在成長髮展過程中,時刻面臨著資金短缺、資金週轉不靈等問題,而且隨著産業項目對資金的需求越來越大,小額信用貸款已無法滿足其擴大再生産經營的需要。另外,受自身企業屬性及整體金融制度環境的影響,它們通常又很難從國有銀行或城市商業銀行得到金融貸款支援,抵押融資渠道十分有限。

晉江農商銀行個人金融部總經理柯子匯對第一財經稱,在以前,這些經商的農民要是貸款,只能讓其他人來擔保,相互擔保的情況普遍。一旦出現風險,就會連累到別人,經營很好的人可能會因此被拖垮。以自有房産來抵押,就不會跟別人有類似風險接觸,風險也相對可控。

回到抵押農房貸款本身,特殊之處在於宅基地。在農村土地集體所有的制度框架下,宅基地不允許交易。而農房交易流轉的對象必須是本村集體成員,流轉的價格並不包括對宅基地的估值。制度層面的要求,限制了宅基地由資源屬性向財産屬性的擴展。

於是,為了紓解前述的兩難困境,晉江農商銀行在晉江市政府的支援下,積極探索城鎮住房抵押在農房領域延伸的可能,由此形成了以農房抵押推動農戶發展産業項目的改革思路。

2015年,進入改革試點階段,晉江市進一步推陳出新,開拓出以農村住房抵押貸款為主體的“農房樂”産品,將原本局限于農房的抵押範圍擴大至農房及宅基地,並正式將宅基地的價值顯化到抵押評估價值中,有效解決了早期農房及宅基地價值難以分割的問題。

在柯子匯看來,農房抵押貸款業務的風險點集中體現在三個方面,簡單概括為“成本高、利潤薄”,而大銀行並不在乎這塊“雞肋”業務。

一是農房自身屬性問題,由於地處農村位置偏遠,哪怕是後來因為城市化進程加速,而演變成市區,也不能改變農房所在的宅基地為集體所有的事實;二是現行法律框架所允許的交易只局限在本村集體組織內部,也就是銀行要變現農房的話,只能由農房所在村集體的成員來購買,不得擴大交易範圍;三是在本就不廣泛的可供交易的群體範圍中,有購買實力及想法的人還要充分考慮到宗族、人情的因素。

對於第三點,柯子匯具體解釋道,一般來説,抵押農房所貸來的資金,都用於經營週轉。正常的業務模式是,如果貸款人A經營失敗無力還貸的話,銀行會將農房交易給B獲得變現。但現實是,村民們普遍會同情弱者,會對B閒言碎語稱,既然A都已經落難了,還要去買人家的房子,於心何忍?還有,要是A宗族勢力強大,並且蠻不講理的話,會直接嚇退潛在的購買者。即使後期有法院的介入,強制執行抵押的農房,也未必有人敢來買。

柯子匯提到,之前最擔心農民的信用問題,但是後來發現農民普遍還是講信用的,他們對農房一是有特殊情感,二是存在面子問題,因為要面對鄉里鄉親,“哪怕再辛苦,也會考慮從其他地方挪錢來還掉貸款。”退一步來説,即便不能還貸,農商行也會及時跟村委會溝通,動員集體內部成員來消化。這比通過法律拍賣的剛性方式要好得多,既能讓銀行免受損失,又保住了貸款人的顏面,避免進一步激化矛盾。

值得一提的是,晉江還探索到了更為穩固的“銀村共建”渠道,能夠很好的降低交易成本、減少交易不確定性、回避貸款還款風險。

2016年12月7日,晉江農商銀行對磁灶鎮東山村近百戶宅基地兩證齊全的農戶授信1億元,對其進行3年期自主迴圈、利率在原定價再下降10%、農房採取自主評估(每戶可節省2000元左右評估費)。這種批量授信的方式給予了農戶貸款更多自主性和靈活性。

至2017年底,東山村已發放“農房貸”23筆、1200多萬元。

“三塊地”改革試點的晉江探索

經過近20年的實踐探索,尤其是進入2015年以來的新時期,晉江市以宅基地制度改革為主線重點推進試點工作。

此外,在宅基地制度改革試點實踐中,政府著力推動宅基地功能從保障型居住向多元開發拓展。鼓勵村集體盤活閒置宅基地和農房,促進農村一二三産業融合發展,激活權能,壯大集體經濟,促進農民增收,初步形成了宅基地“三權分置”的晉江探索。

據了解,目前,晉江重點探索四種類型:休閒農業型、文化保護型、旅遊觀光型、電商帶動型。

晉江市國土資源局副局長陳英俊稱,五店市傳統街區就屬於文化保護型,由政府主導並實行市場化運作,通過活態利用,盤活宅基地及其房屋的價值,增加農民收益。而且,對宅基地上的房屋,政府除了採取拆除復耕或翻建,還對一些古村落、古民居等創新退出利用模式。

這一改革極大的拓寬了農村融資渠道,喚醒了“沉睡”的農房及宅基地資産,增加了農民的住房財産權益。數據顯示,目前,晉江共有12家銀行機構開辦了宅基地及農房抵押業務,累計發放貸款金額達到35億元,受益農戶超過3.1萬戶。此外,截至今年6月末,晉江市農房抵押貸款不良貸款餘額僅1620萬元,佔全部貸款的0.01%,佔農房貸款的1.59%。

此外,晉江還允許符合條件的宅基地在村集體經濟組織間流轉,突破村內流轉的局限,進一步顯化農民住房財産屬性。

在集體經營性建設用地入市方面,與國有建設用地同等入市、同權同價,探索按照入市成交總價款的一定比例計徵土地增值收益調節金,區分用途差別化徵收,其餘歸村集體所有,納入農村資産統計管理。

在徵地制度改革方面,陳英俊提到,土地徵收最為人詬病的問題就在於徵收補償過低,導致農民無法享受城市化過程中土地的增值收益,導致了農民基本的土地財産權受到侵害。為此,晉江提出了“和諧拆遷”,在提高被徵收者補償收益的同時,也出臺了多元化的徵地保障制度,實現“土地城市化”向“人的城市化”轉變。

以近期啟動的高鐵新區項目為例,晉江僅用28天,就全部完成2522幢、157萬平方米房屋徵遷簽約工作。其中很重要的一個原因就在於,晉江積極談判協調製定徵收安置補償方案,通過多元化的補償形式,符合農民參與土地收益分配的利益訴求。此外,政府還在養老保險、住房保障、衛生醫療、基本教育、再就業等方面提供政策優待。再比如,金井鎮埔宅村的改革,是農村宅基地制度與土地徵收制度聯動的結果。其中的一個重要契機是為了推動省重點項目的儘快落地,産生了土地徵收拆遷的需要,這為推動埔宅村開展農村更新提供了可供運轉的資金來源。

陳英俊稱,在整個過程中,地方政府積極主動介入土地徵收拆遷過程,主動讓利於民,盡可能滿足被徵地拆遷農民的基本訴求,充分調動農民參與的積極性。另外,埔宅村本身就對改善村莊及生活居住環境有強烈的訴求,使得徵地項目從選址到最終簽訂拆遷補償協議,只用了半年時間就完成徵遷,並轉入村莊集中居住和環境配套設施建設。埔宅村正是將宅基地制度改革與徵地拆遷項目相結合,推動了改革內容的試點實踐,為統籌徵地制度改革和宅基地制度改革提供了一條新的可行路徑。

事實上,在操作實踐中,單純寄希望於通過制定有償收費標準來推動宅基地有償使用、有償退出、用益物權實現及歷史遺留問題處置,一般推進緩慢、成效不足、難以鋪開。而結合項目制的運作,將宅基地制度改革的內容加入到項目實施的過程中,即可快速有效促成改革內容的落地。

結合多年來的改革實踐,蔡清渠表示,晉江的土地制度改革是從實際需求出發,堅持循序漸進的改革路徑,有序擴大改革探索面。此外,晉江也逐步探索構建了完整的農房及宅基地抵押體系。尤為重要的是,晉江始終以農民利益為導向,不斷優化抵押制度體系,降低農民抵押中間交易成本。比如,組織調研摸底,結合實時涌現出的問題,修訂管理辦法,在貸款利率、期限、額度、擔保、風險控制等方面加大創新支援力度,紮實推進農房抵押貸款業務,切實滿足農戶等農業經營主體對金融服務的有效需求。

(責任編輯:)
即時資訊
聯繫我們
辦公地址:北京市朝陽區酒仙橋路10號恒通國際商務園B12C座五層
郵       編:100015
聯繫電話:010-59756138/6139
電子郵箱:dichan@dichanchina.com
網站無障礙
晉江土地改革試點:激活“沉睡”資産,紓解“兩難”困境
來源:第一財經日報2018-07-17 09:38:28
位於晉江市梅嶺街道的五店市已經因遍佈100多處歷史風貌特色建築,成為了全市的一個地標。其華麗轉身的背後,可以看出晉江市盤活宅基地及其房屋價值。
長按保存圖片

中國網地産

是中國網際網路新聞中心·中國網旗下地産頻道,是國內官方、權威、專業的國家重點新聞網站。

中國網地産

版權所有 中國網際網路新聞中心 電子郵件: dichan@dichanchina.com 電話:010-59756138/6139 京ICP證 040089號
京公網安備110108006329號 網路傳播視聽節目許可證號:0105123 ©2008 house.china.com.cn All rights reserved
關於我們 主辦單位 權責申明 聯繫我們 廣告合作

版權所有 中國網際網路新聞中心

京ICP證 040089號 京公網安備11010802027341號

網際網路新聞資訊服務許可證10120170004號 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved