原標題：樓盤下調備案價

上半年樓市成交冷淡。

備案價下調成為目前東莞樓市常見現象。自從5月9日起東莞“限價”政策升級，房價備案價只能降不能升，東莞樓市促銷現象增加，樓盤紛紛調低備案價格。與此同時，東莞樓市出現“五大轉變”，定價、拍地、開發週期、購房主體等都發生了較大變化。

定價：備案價從上調變到下調

自東莞“限價”政策升級以來，樓盤價格備案也進入少量備案階段，備案項目和樓棟較少，新增供應量不多，這種情況進入下半年也並沒有得到改變。

在定價方面，從東莞市發改局官方網站公佈的資訊顯示，受到“限價”政策影響，樓盤備案價只能下調不能上升，因此也不斷出現有樓盤下調備案價的現象。從備案價格情況來看，樓盤首次備案價格與之前基本持平，如石龍樓盤備案價維持在1.8萬~2萬元/平方米之間，而東南臨深片區如塘廈鎮樓盤備案價在2.3萬~2.5萬元/平方米左右，黃江樓盤備案價在2萬元/平方米左右，而高埗等樓市發展較慢的區域，樓盤備案價則在1.5萬元/平方米左右。

業內人士介紹，受到政策影響，樓盤備案價“只能降不能升”，導致有個別樓盤首次備案價或會偏高，但是後期市場冷淡的情況下，樓盤會通過打折促銷的方式來推動成交，實際成交價格普遍低於備案價格；甚至不少樓盤通過下調備案價的方式來進行降價。因此目前備案價格僅作為樓盤銷售最高價格的參考，實際成交價會略低。

從備案價實際情況來看，不少樓盤下調備案價格。如樟木頭的錦多寶吉祥龍近期有3套房源下調備案價，下調幅度達20%以上；清溪的融創清溪壹號29套房源下調備案價，備案均價為17000元/平方米，下調幅度約15%。寮步鼎峰尚境有15套房源調整備案價，備案均價約為1.9萬元/平方米，約下調5%~31%。塘廈卓越蔚藍花園13套房源調整備案價，備案均價22677~23157元/平方米，下調幅度約7%~16%。常平的綠地大都會有9套房源調整備案價，備案均價約為1.69萬元/平方米，較前一次備案下調了約3%~20%。

開發週期：“快週轉”變“慢週轉”

東莞樓市由火熱變為冷淡還表現在開發週期變長上。資金實力強的品牌房企通過“快週轉”方式來獲得利潤，往年項目拍地後在一年甚至半年時間內快速進入市場，以快速回籠資金；今年市場冷淡期，“快週轉”變“慢週轉”，多宗去年拍下的地塊最快要到2019年才能上市，項目開發週期由一年拖至兩年甚至更長時間。

與此同時，市場冷淡期競爭激烈，資金實力不強的本土房企紛紛退至二線，將舞臺讓給了外來品牌房企。今年上半年，東莞招拍挂市場上的商住地均被一線品牌房企收入囊中，東莞本土房企被迫退出東莞房地産主流市場。但是，原本具有“快週轉”優勢的一線品牌房企開發週期也在放慢。在去年至今拍賣成交的商住地當中，除2017年1月成交鳳崗商住地中海項目已入市外，其他進入報規和開工階段，但大部分將在明年甚至後年才能上市。據優房超·瑞城搜統計數據顯示，除碧桂園依然維持高週轉模式，萬科、保利、招商等其他房企項目相比以往開發速度有所放慢。

優房超·瑞城搜認為，一方面是目前東莞樓市市場行情較為低迷，短期升溫可能性很低；另一方面項目大部分有自持面積和年限，房企盈利和開發模式都將有所改變，大部分商住地最快也要到2019年才能進入到上市階段。如果市場持續冷淡，一些地價較高的項目不排除繼續推遲上市時間的可能。

拍地方式：自持面積大條件變嚴格

在優房超·瑞城搜監測到的14宗2017年至今招拍挂市場成交商住地當中，有11宗部分面積需自持，其中最高的自持面積比例達到45%，還有部分地塊商業部分需全自持。另外，樟木頭、東坑等小宗商住地因未達到最高限價而沒有觸發“競自持”。儘管優質地塊入市吸引房企關注，但是房企拍地顯得更為理性。

受到樓市調控政策日益收緊影響，東莞推地節奏放慢，條件嚴苛，以此來達到限制“高地價、高房價”的目的。從去年至今年上半年土地交易市場情況來看，招拍挂地塊基本採用了“限價+競自持”的拍地模式，優房超·瑞城搜分析認為，一方面可以保證東莞土地市場“降溫”，另一方面後市自持地塊的陸續入市也能讓東莞樓市維持“房住不炒”的定調，達到調控目的。受到市場和政策影響，今年上半年出現小宗商住地競價未達到最高限價的情況，房企不再盲目拍地推高地價，市場恢復理性。

隨著招拍挂市場難度加大，看好東莞市場的外來品牌房企也改變拿地模式，“曲線拿地”進入東莞。據優房超·瑞城搜介紹，首次進入東莞市場的房企多采取如收購、三舊改造等方式，而土拍市場則成為深耕東莞的品牌房企擴大規模的主要方式，多是熟悉東莞市場的外來品牌房企參與拍地。

購房群體：本地客佔比變大

2015年，深圳客買走東莞七成房；2016年，東莞九成區域出現深圳客身影；2017年，東莞限購，深圳客開始撤退；2018年上半年，深圳客比例由九成變為一成多，88%的商品房成交客戶回歸為東莞本地購房者。

在優房超·瑞城搜統計的數據當中，今年上半年東莞購房者置業目的總體以自住為主，其中住宅産品以剛需自住為主，商業公寓則是以投資為主。各片區客戶群以本地客戶為主，臨深片區存在少量深圳客，投資自住比例相當；而城區片區供應稀缺，本地客戶開始向周邊區域擴散，水鄉新城片區和松山湖片區受益。

沒有了深圳客外溢，但隨著中心城區房價仍然較高，城區購房者向周邊鎮區外溢明顯。據介紹，今年上半年東莞住宅成交當中以東莞本地剛需客為主，其中城區客戶跨區域置業明顯，城區本地客主要外溢至水鄉新城片區、松山湖片區；松山湖片區購房者則外溢至東部産業園片區；另外，東南臨深片區仍然有少量深圳客外溢現象，一些大面積商業公寓因為不受限購政策限制，總價低，吸引深圳客購房自住。

樓盤去化率：有些變低至兩成多

除個別樓盤仍然保持著較好的銷售率外，與前兩年相比，今年上半年大部分樓盤的銷售效果並不理想。東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，2018年上半年，東莞實際市場開盤量同比去年同期大增34%，但開盤去化率同比下降了6%，主要是個別樓盤定價仍然較高，認籌量少造成開盤去化率低。

記者從優房超·瑞城搜監測數據中看到，如常平某樓盤定價偏高，開盤去化率僅兩成多，而黃江某樓盤定價較低，開盤去化率達到9成左右，定價理性決定樓盤去化效果。由於去化率相對不理想，房企也通過少量加推方式來試探市場。

記者發現，上半年樓盤推貨量較少，個盤推貨量基本在一兩百套以內，推售套數在500套以上的，推貨量大，性價比不夠高，銷售速度較慢，去化率基本維持在四五成左右。

優房超·瑞城搜認為，相對旺季而言，目前的開盤去化量仍然較低，購房者觀望，市場信心不足。

後市預測

下半年房價平穩

另外，優房超·瑞城搜認為，下半年樓市危機與機會並存，住宅成交量將持續低位運作，下半年成交預計在373萬平方米左右浮動。而在供應量方面，2018年下半年預計供應總量約為373萬平方米，與 2012年水準相當，或創近7年下半年推貨量新低，房企推貨信心不足，對成交拉動效應減弱。

優房超·瑞城搜介紹，購房者觀望心態濃厚，下半年住宅市場走貨愈加艱難，購房門檻提高，買房人群再一次被篩選，整體基數減少，樓市交投氛圍將持續冷清。

從區域來看，松山湖片區將是成交貢獻的主力區。住宅市場舉步維艱，但對於商業公寓與商鋪以及寫字樓等非住宅産品可以趁機尋求突破，下半年城區和經濟發達鎮區將是非住宅産品的主戰場。在價格方面，高價區域滯漲或讓利促銷，低價區域尚存上漲空間。下半年限價、限外、限簽政策將嚴格執行，網簽價格走勢將繼續平穩；東莞限價政策加碼，對開發商的利潤、行銷及資金回籠帶來壓力，房企讓利促銷力度有望加大。