兩年前，本報曾報道過在電商衝擊下，“一鋪養三代”的理念受衝擊，當時社區底商普遍不好賣，甚至要降價促銷。但今年來，杭州不少區域的社區底商都有明顯“復蘇”跡象。

商鋪投資活躍度增加

一年內價格翻倍的不少

近日，楊柳郡社區商鋪開售，小面積的底商很快就銷售一空。

不少外地投資客由於無法在杭州購買住宅，也將目光投向了杭州的商鋪。“外地投資客比較喜歡熱門板塊，例如錢江新城、錢江世紀城、未來科技城等小區底商，都是他們的首選，這些板塊的外地投資客比重也相對較高，尤其是來自上海的投資客，人數最多。而像丁橋、下沙、三墩等區域，則是以周邊小區業主為主。”一位了解商鋪銷售的業內人士告訴記者，目前商鋪主流的投資年回報率在3%~5%。

負責下沙金隅空港公館銷售的張經理也表示：“今年社區底商的投資活躍度比前兩年要增加不少，不少投資客就是周邊小區業主。去年開始下沙二手房大量成交，居住氛圍日益濃厚。於是選擇總價不高的底商的投資者明顯變多了。”

不少板塊的商鋪價格也有明顯提升。中原地産的數據顯示，杭州主城區大部分的社區底商，價格較去年同期漲幅50%~100%不等，原本底商一直比較低迷的丁橋板塊，其大部分底商的單價也從去年2萬元/m2左右漲至如今3萬~4萬元/m2。

“尤其是熱門板塊，與去年同期相比，售價增長了近一倍。”中原商業地産部馬愛萍分析，從去年年中開始，杭州部分社區底商價格出現了不小的漲幅，“例如錢江世紀城板塊，部分商鋪去年年中單價為4萬元/m2左右，而當前在售單價已經達到了7萬~8萬元/m2。未來科技城板塊社區底商最高的單價也漲至7萬元/m2左右，而去年同期，相同位置、大小的商鋪價格才3萬元/m2左右。”

陳女士2012年購買了丁橋某小區一間29m2的商鋪，當時總價45萬元。“之前商鋪價格多年沒漲，但現在問了仲介，大概可以挂100萬元左右，總算是翻倍了。”

新房搖號後投資渠道更少

投資需求輪動到社區底商

中原地産首席分析師荊海燕分析，社區底商“復蘇”，主要與投資渠道變少有關。“2016年以來，杭州住宅大量去化，庫存銳減。加之限購、搖號政策相繼出臺，要投資住宅，還要看運氣。而二手房挂價普遍較高，已失去投資價值。投資客不得不將目光轉移至商業地産。”

在商業地産中，投資客的可選擇餘地也並不大。荊海燕表示，作為商業投資佔比很高的産品，酒店式公寓這兩年的漲勢也非常猛，售價也不斷增長，甚至有的産品和2016年相比，單價漲幅達到了近100%，這也導致租金回報率明顯下降。

以濱江某酒店式公寓為例，其目前在售的二手單價約為4萬元/m2，租金達6000元/月，算下來，一套50m2的酒店式公寓，年投資回報率3.6%。

不少專業投資客認為，酒店式公寓的租金有天花板，但好地段的底商租金及售價，“養”得好甚至可以成倍增長，所以，他們開始轉向做商鋪投資。

荊海燕表示，前幾年受到網際網路的衝擊，實體商鋪的日子一直不好過。但由於樓市大環境的變化，社區底商首先突破重圍，售價提升，空置率下降。

近兩年，全家、羅森等品牌便利店在杭州迅速擴張，而其選址，大部分位於社區底商，為小區居民提供服務；其次是仲介門店，由於接下來杭州將進入存量房時代，再加上新房市場已無仲介“用武之地”，門店擴張迫在眉睫，幾乎每個大型小區樓下，都有3家以上不同的仲介門店；再次，輕食類的餐飲店頗受歡迎；最後，越來越多的培訓機構也開始在社區底商找落腳點。

如同新房價格從市中心到郊區的板塊輪動，投資需求也經歷了從住宅到酒店式公寓再到社區底商的輪動。

小面積的商鋪受歡迎

“養鋪”後回報率會提升

馬愛萍説，一般來説，面積在100m2以下的商鋪都比較容易出手，尤其是臨近地鐵，周邊又有大量辦公寫字樓的區域，更是“一鋪難求”。而一些位置相對較差的商鋪，價格會差很多。

“杭州地鐵逐漸成網，很多站點周邊的商業氛圍越來越濃厚，這也直接拉高了商鋪的價格。”以市中心鳳起路上的商鋪為例，馬愛萍表示，臨近地鐵站的“優質商鋪”，人流量大，其成交單價高的甚至達到15萬元/m2。而同在鳳起路上相對位置較差的商鋪，成交單價僅為7萬元/m2左右。

儘管商鋪的售價有不小的漲幅，但與去年同期相比，這些商鋪的租金卻幾乎保持不變。也就是説，對於今年入手的投資客來説，投資回報率並不高。為何仍有投資客不斷涌入市場？

坊間有“養鋪”一説。馬愛萍解釋，大部分商鋪，剛入手時年投資回報率在3%左右是常有的事，通過3~5年的“養鋪”，隨著區域的發展以及人流量的增加，部分商鋪的年投資回報率甚至可以高達10%。“當然，倘若經過了3~5年，該商鋪的投資回報率仍沒有起色，我們就會稱這樣的商鋪是‘養不熟’的。這就要看投資者的眼光了。”

200m2以上的大面積商鋪

依舊比較難賣

不過，也不是所有的商鋪都很好賣。

“即使商鋪銷售又熱了，但200m2以上的大商鋪依舊是比較難賣的。所以開發商現在基本將小區底商設計成100m2以下的商鋪，偶爾有幾間100m2以上的大面積商鋪，但很多都是定向招商。”一位在申花板塊專做商鋪分銷的仲介告訴錢報記者。

“與大面積商鋪匹配的業態比較少，而且總價高，不能分割，除非像是連鎖的培訓機構，否則，這樣的商鋪買下來，最後也很難租出去，風險還是有點大的。”馬愛萍分析。

此外，相比社區商鋪，服裝店佔比高的傳統商業街商鋪也不好賣。三年前，本報曾報道過武林路女裝街租金連年下跌的情況（2015年8月27日B1版《武林路商鋪，租金年跌兩成》），近三年過去了，武林路女裝街的許多服裝店紛紛倒閉，整條街幾乎清一色的是餐飲業態，僅存的幾家服裝店、飾品店也都主要靠網路銷售支撐著。

當時，記者報道武林女裝街一家63m2的商鋪，租金每天約25元/m2，而中原的數據顯示，目前武林路女裝街的租金仍與2015年持平，該商鋪日租金仍不到30元/m2。馬愛萍解釋，就目前來看，武林路女裝街的商鋪價格天花板在12萬/m2左右，至於十年前50萬元/m2的天價商鋪，以及每天60元/m2的租金，已基本不可能再現。

“像武林路、延安路這樣的傳統商業街，由於周邊的商業氛圍本身比較濃厚，一些大型綜合體吸引了大部分人流量，加之電商的衝擊，除了餐飲以外，其他業態難以支撐商業街高昂的租金。”馬愛萍説。