近一年來,全國房貸利率均保持上升趨勢。4月,全國首套房貸款平均利率為5.56%,同比上升23.01%;全國35個城市533家銀行中,有76家銀行分(支)行首套房貸款利率上升,26家銀行分(支)行暫停受理首套房貸業務。記者注意到,從2017年1月至今,全國房貸利率已經連續上漲16個月,不過深圳市場仍保持平穩態勢。
● 房貸利率持續走高
從全國首套房貸款平均利率走勢來看,2017年1月,全國首套房貸款平均利率為4.46%,而到了今年4月,平均利率已經上漲到5.56%。融360監測數據顯示,今年4月,銀行首套房貸款平均利率最低為基準1.088倍,最高為基準1.196倍,工商銀行、農業銀行等國有四大行的首套房貸款平均利率,均已超基準利率上浮12%水準。
再看深圳,近半年來,深圳房貸利率持續穩定在5.44%左右,4月份出現了小幅波動,首套房貸款平均利率升至5.47%,環比上升0.37%,利率平均值較上期上漲0.02BP。值得注意的是,招行及光大銀行利率上浮15%,另有2家銀行執行基準上浮20%。
“2017年開始,商業銀行就在不同程度的遭遇錢荒,銀行業的資金來源變得日益緊張。”某國有大行信貸經理告訴記者,目前市場情況是房貸申請難度加大,資料審核變嚴,政策對居民購房資金的來源有明確規定,杜絕違規資金流入房地産。對居民而言,限制資金的來源加大了前期購房的壓力,但通過嚴格的管控限制住違規資金流入,實際是有利於整個房貸以及房産市場的凈化。
“通過限購、限售、限貸等一系列政策組合拳,目前市場中投機資金已出現大範圍離場。”融360分析師表示,隨著資金成本的上升,其他金融投資市場的活躍,未來投機資金將轉入其他領域。此外,從銀行層面看,在未來的運作中,銀行既需要處理資金成本上升帶來的吸儲壓力,又要做好資金規劃,對貸款需求的審核及發放將會更加嚴格,從各業務收益上來看,房貸業務優勢明顯減弱。
● 二線城市漲幅較快
隨著二線城市出臺調控政策增多,二線城市房貸利率上漲幅度已超越一線城市。一線城市首套利率目前普遍執行基準上浮5%-10%,二線城市普遍執行基準上浮10-20%。
綜合利率市場變動特點來看,一線城市對政策及市場變化表現極為敏感,二線城市則相對滯後。2017年4月前一線城市房貸利率率先表現出較大幅度的上漲,二線城市雖然具有一定的滯後性但調整動力足、範圍廣;到了2017年4-5月期間增幅一度超過一線城市,後期仍表現出較強上漲的動力;2017年6月開始,一、二線城市利率上漲速度均表現出下降趨勢,二線城市利率逐漸趨同於全國利率,而一線城市利率則逐步低於全國水準。
業內人士表示,當前利率市場變化正處於尾聲階段,利率會保持慣性上升,但增速放緩。而隨著各地市場政策調整的結束,利率在總體上漲之後,將會保持先前特點,一線城市利率低於二線城市利率,且低於全國平均利率水準。
總體而言,當前房貸及房産市場入口門檻提高,加大了部分剛需的購房壓力,但未來,對整個剛需群體是利大於弊的。長遠來看,以居住為目的的房屋購買消費將佔據交易市場主流,無論資金成本漲幅變化如何,在排除強需求弱供給的影響下,房屋價格將會基於實際的價值小範圍波動,逐漸由偏離價值的畸形價格,過渡到以價值為主導的合理價格,正常的房産居住消費將會得到保障。
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