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深交所推首單公共人才租賃住房類REITs

發佈時間:2018/5/11 11:02:24 | 來源 :第一財經

5月9日,深創投安居集團人才租賃住房資産支援專項計劃(以下簡稱“深創投人才安居專項計劃”)獲得深圳證券交易所評審通過,該産品以深圳市屬人才公寓作為標的資産,是國內首單以公共租賃型住房做為底層資産的類REITs産品,儲架額度為200億元。

依託深圳市的人才住房政策,該産品的投資標的均為新交付的優質公寓,且位置優越、配套齊全,配租對象涵蓋傑出人才、領軍人才、新引進人才、高級人才、中初級人才等各層次人才,産品期限為19年期,分為優先級、中間級和次級證券,其中優先級和中間級均獲得AAA評級,發行後將在深交所掛牌轉讓。

深創投人才安居專項計劃由深創投不動産基金管理(深圳)有限公司(以下簡稱“深創投不動産”)作為總協調人及基金管理人,由深圳市人才安居集團有限公司(以下簡稱“安居集團”)作為原始權益人發起設立,申請儲架發行總規模200億元,標的資産均為深圳市住房保障部門統一配租、安居集團統一管理的人才租賃住房,預計可覆蓋深圳市數千套房源。

公共租賃型住房領域新突破

多年來,公共租賃類住房存在租金低於市場水準、産權來源性質多樣、租賃轉讓方式受限等特點,儘管監管部門長期的鼓勵、金融機構多年嘗試,但一直難以找到突破上述困境的有效方案,致使公共租賃住房類REITs一直呼之欲出。

深創投人才安居專項計劃是交易所首單公共租賃型住房領域的資産證券化産品(尤其是REITs産品),首次面市即以200億元規模刷新紀錄。該産品採用儲架發行模式,一次獲批,分期發行,安居集團的儲備資産和擬籌集人才住房房源均可通過直接發行REITs産品的方式實現。在産品的退出途徑上,産品也為對接公募REITs退出留下了選擇空間,期限設計、退出定價等方面均做了充分考慮。

深創投不動産充分結合人才租賃住房的收益屬性對該産品進行了結構化分層設計和交易結構優化,並首次在REITs産品中,匹配基金管理和主動投資職能,也在投資標的可擴展性、退出途徑等多方面進行了充分設計,為進一步對接資本市場以及構建人才租賃住房可持續發展的模式打下了基礎。

深創投不動産總經理羅霄鳴表示:“在資産的選擇上,我們和安居集團均選擇了位於深圳市核心區位的優質公寓,雖然人才租賃住房的租金水準比市場化公寓的租金水準低,但此類物業承租群體較強的支付能力,再加上市住房保障部門的統一配租體系,能夠確保此類物業現金流的高度穩定。”同時,高素質人才聚集也能夠帶動周邊配套商業的升級發展,可帶來産品綜合現金流的增長預期,為未來對接公募REITs留下操作空間。

建立長效機制,推動REITs發展

按稅法規定,公共租賃型住房可以享受一定的稅收優惠,但是為了達到REITs運作的條件,資産重組過程中的産權界定、稅收政策等還有諸多不確定之處,這也是深創投人才安居專項計劃在過去幾個月的實操過程中面臨的難點。

同時,公共租賃型住房等保障性住房當前普遍欠缺市場化運作體系,在國家大力推動包括REITs金融創新的大背景下,需要建立保障性住房運營發展的長效機制,從而構建出最終可以通過公募REITs上市的完整金融運作閉環,提升保障性住房相關資産包的投資吸引力,以滿足市場化的公募REITs上市條件。

羅霄鳴認為,目前公寓領域普遍面臨著物業估值較高,租售比很低的問題,但在投資的過程中發現很多二房東模式卻能夠有很強的投資價值,故而建議監管機構可以考慮把租賃權、收益權、經營權等等納入未來公募REITs可投資的底層資産範圍,從而提升産品的投資價值。同時也能化解大量政府項目劃撥用地下的盤活困境。

稅收問題也是市場普遍認為限制REITs在國內快速發展的一大難點。羅霄銘建議:“要鼓勵長期資金進入,遏制短期炒作,可以考慮對長期資金和符合條件的養老金賬戶等進一步降低納稅稅率。

在羅霄銘看來,對於REITs産品重組期間的稅收,很多原始權益人都希望變現一部分但持有大部分,但是目前只要進行重組就會面臨全部徵稅的問題,尤其是所得稅。“希望主管部門能夠考慮遞延徵收未變現部分的稅收。”

公募REITs的推出,也是監管部門近期重點關注的工作內容。上個月證監會和住建部發佈的《關於推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》明確表示,優先支援大中城市、雄安新區等國家政策重點支援區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資産證券化;重點支援住房租賃企業發行以其持有不動産物業作為底層資産的權益類資産證券化産品,積極推動多類型具有債權性質的資産證券化産品,試點發行房地産投資信託基金(REITs)。


(責任編輯:包露)
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