圍繞“房住不炒”的定位，海南近期將限購區域擴圍至全省並不斷為政策“打補丁”，這對於外地購房者佔比近八成的海南房地産市場來説，無疑是一顆“炸彈”。對於重倉佈局海南，或在海南有大量項目或土儲的開發商而言，站在了一個十字路口：未來該怎麼走？是轉型還是轉場？

多家大房企“重倉”海南

在實施全域限購前，海南樓市是一片熱土，投資客和候鳥人群成為海南樓市獨特的風景線（資料、團購、論壇）。

海南省統計年鑒顯示，2016年末海南省總人口為902.18萬，候鳥人口為121.42萬人。另據鏈家的一份數據顯示，2017年上半年，海南購房成交中，島外購房佔比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。

與此相對應的，在海南建設國際旅遊島政策刺激下，房地産投資呈上升態勢。海南省統計局數據顯示，海南2017年全省房地産業完成增加值437.54億元，比上年增長20.1%。全年房地産項目房屋施工面積為9567.39萬平方米，增長7.1%；銷售額為2713.72億元，增長82.1%。

房企巨頭的嗅覺向來靈敏，近年來，房企紛紛進駐海南“跑馬圈地”。記者注意到，包括恒大、碧桂園、融創等前20大房企均在海南手握沃土。

恒大在海南的土儲可謂傲視群雄。恒大2017年財報顯示，恒大集團在海南區域共有13個項目。記者計算得知，13個項目土地原值為151.72億元，土儲面積達1653.89萬平方米。

碧桂園也是重倉海南的房企之一。碧桂園目前已佈局海南7個城市，開發了碧桂園·珊瑚宮殿、碧桂園·三亞海等18個項目，在2017年5508億元的合同銷售額中，海南省佔據3%的份額。據克而瑞2017年房企項目銷售額顯示，碧桂園·珊瑚宮殿2017年實現97.64億元銷售額。

融創截至去年底在海南區域總土地儲備為401.66萬平方米。此外，今年3月12日，融創還以19.33億元從海航地産手上接盤兩個住宅項目。

第二梯隊房企陣營中，雅居樂無論是土地儲備還是銷售額佔比，海南的權重都較大。據克而瑞2017年房企項目銷售額顯示，海南清水灣2017年實現178.82億元銷售額，位列全國第一。2017年，雅居樂不僅回購了海南清水灣項目餘下30%權益，還通過招拍挂及股權收購等方式，先後在陵水、海口、臨高及瓊海拿下四地塊。

做好“持久戰”準備

4月22日，海南將限購區域擴圍至全省。對此，業內人士指出，房企去化節奏放緩，銷售業績必然會受到影響。碧桂園年報顯示，碧桂園在海南區域總可售建築面積為512.14萬平方米，已竣工總可銷售建築面積為159.88萬平方米。在建總可銷售建築面積為209.08萬平方米，其中已預售總可銷售面積為92.55萬平方米，也就是説碧桂園在海南區域還有116.53萬平方米可供以後銷售，按照2.5萬/平米的銷售均價粗略來算，擁有290億左右的可售貨值。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，調控之下，碧桂園部分待開發土地需要加快開發，畢竟對土地方面的查處較為嚴厲，此外，文旅大盤模式也需要防範風險。

具體每家企業，受調控政策的影響也不盡相同，不過，業內指出，不論何種企業，面對此輪海南調控，都要做好持久戰的準備。嚴躍進就表示，開發商當前在海南市場的佈局，需要堅持“一停二看三通過”。“一停”就是要檢討當前在海南的投資策略和思路；“二看”是要不斷研究當前的市場和政策，尤其是類似60個月社保繳納下的購房環境政策；“三通過”則是要積極做投資，對於海南市場長期看好，要匹配具體的業態。

在銷售策略的具體應對上，同策研究院總監張宏偉建議，開發商該出售的，還需要出售，畢竟還有剩下20%的客戶還可以爭奪。而對島外的客戶，可先鎖定一部分客戶，再看市場時期而定。“被限購後的80%客群還是存在的，開發商可以把這些客戶資源收集後，導入到廣西、雲南等地的文旅項目中，在企業內部做聯銷。”

張宏偉指出，目前在海南佈局的企業，基本上都在全國佈局，如果海南市場短期壓力較大，他們可能會在近一兩個月通過其他城市與區域來補充銷售業績。由於目前京津冀、長三角、珠三角區域，政策執行力度還較為嚴格，因此，張宏偉建議，可通過中西部、東北或其他三四線城市來衝業績。

■出路

向城市運營商轉變

值得注意的是，不少房企早就嗅到了海南市場變幻的氣息，已經從以往“快進快出”簡單的開發銷售，向長期經營的思路轉變，比如佈局健康、養老、特色小鎮等項目，甚至參與到當地生態旅遊建設中來。

魯能作為較早進入海南投資開發的企業，注重項目開發與區域可持續發展相結合。比如在對文昌好聖村的建設上，著力打造集航太文化、航太種養産業、航太科普、航太體驗為一體，以“航太元素”為特色的農莊。

針對海南省出臺的全域限購等系列政策，魯能方面表示，魯能海南區域合理鋪排産品推售節奏，嚴格執行銷售備案制度，維護正常的房地産市場秩序。此外，加強自貿區相關政策研究，加大國家鼓勵支援的項目開發建設力度，打造新的效益增長點。

深耕海南已逾十年的雅居樂，在多元化産業佈局上已涵蓋地産、環保、教育等多個板塊。雅居樂表示，未來，隨著海南作為自由貿易試驗區的建設進程，雅居樂也將參與多元産業的發展。

恒大在海南的佈局，開始往文化旅遊、健康養生領域發展。今年2月，恒大健康集團旗下籌備了兩年的首家醫院——博鰲恒大國際醫院正式開業。在此之前，恒大健康集團已佈局三亞海棠（資料、團購、論壇）灣恒大養生谷、海花島瀾灣恒大養生谷等項目。華僑城也不例外，將在海南文昌市文城鎮、昌灑鎮、東郊鎮重點打造特色産業小鎮、文化旅遊區、城市綜合配套服務區。

融創中國自2015年進入海南後，也帶來了大文娛、大消費領域的資源。融創海南相關人士表示，度假地産的核心不僅是房屋産品，而是度假生活的營造，這對融創在海南提出了綜合性要求。