一季度房地産市場運作的總體特點

按照“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，各地繼續堅持分類指導、因城施策，市場運作呈現一些新的特徵。

一是熱點城市房價漲幅低於全國房價漲幅。3月份15個熱點城市中9個城市新建商品住宅銷售價格同比下降、7個城市環比下降，二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅略有擴大。

二是房地産開發投資增速高於新開工和施工面積增速。一季度開發投資同比增長10.4%，增速比去年全年上升3.4個百分點，是2015年以來最高水準。1—3月份房屋新開工面積和施工面積分別同比增長9.7%和1.5%。

三是銷售增速放緩，土地購置面積下降。1—3月份，商品房銷售面積同比增長3.6%，比去年全年回落4.1個百分點。土地購置面積同比增長0.5%，比去年全年回落15.3個百分點。

四是房地産開發企業資金來源增速明顯放緩。1—3月份開發企業到位資金同比增長3.1%，比去年全年回落5.1個百分點。

其中，個人按揭貸款同比下降6.8%。

趨勢判斷

1—3月份開發投資增速達到10.4%的歷史新高點，主要原因有兩方面：一是去年購置的大量高價土地，今年集中進入開發階段。二是一季度地價漲幅超過20%，超過房價漲幅。

但從新開工面積、施工面積、銷售面積和房地産開發企業到位資金等前瞻性指標的變動情況看，一季度的增速難以維持，未來幾個月增速將逐步回落。

由於房地産庫存明顯下降，絕大部分城市的庫存已從供過於求轉為供求平衡，一些城市已呈現短期供不應求，在利率水準總體仍處於歷史低位的情況下，全年新建商品房價格上漲壓力較大。

政策建議

由於我國房地産市場發展階段和面臨的主要矛盾均已發生重大變化，進一步完善房地産相關政策不僅要針對庫存下降、貸款利率仍處於歷史低位、熱點城市高價房將相繼入市的短期形勢，更要重視根據房地産市場發展階段的變化適時調整發展目標，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉住房制度，研究出臺房地産市場長效機制，努力實現房地産市場持續健康發展。

一是繼續抓好熱點城市和有過熱苗頭的城市房地産市場調控工作，保持住房金融條件基本穩定，增加房價上漲壓力大的城市住宅用地有效供應，支援改善性需求、保障基本需求、抑制投機性需求。二是加快培育和發展住房租賃市場，要以人口凈流入多的大中城市為重點積極發展租賃市場特別是長期租賃市場，鼓勵和引導集體經濟組織、非房地産企業等主體利用自有合法用地建設租賃住房，發展一批專業化、機構化租賃企業。三是加快建立産權房、共有産權房和租賃住房有序流通機制，增強社會各類存量房源流動性，形成高效靈活的住房供給體系，更好滿足居民多層次住房需求。