原標題：房企抓住窗口期搶發美元債  

儘管多數大中型房企2017年業績飄紅，增速驚人，並借此回籠大量經營資金。但調控政策的持續，以及去通道、壓非標，銀行、證券、保險等房地産融資監管政策頻頻出臺，依然讓企業擔憂。  

根據同策研究院監測的數據，2017年12月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計697.23億元，環比減少四成，慘澹收官。  

2018年1月，房企開始忙不迭地發債，籌措新一年的資金。買地、建材、配套以及三費，房地産業是資金密集型産業，找錢是永遠的主題。1月行至半程，已有華僑城、中國金茂、碧桂園、泰禾、龍湖、富力、萬科等房企宣佈在境內外融資。  

但這並不意味著房企的資金壓力問題就此緩解，融資能力之戰和銷售回款還將持續，而房企在2015年、2016年的大規模融資將在今明兩年集中兌付，房企普遍面臨償債高峰。  

發行美元債的窗口期到來  

新鮮滾燙的消息，1月16日，華僑城A宣佈發行第二期公司債，總債券規模不超過人民幣130億元，第二期的基礎規模為10億元，可超額配售不超過40億元(含40億元)。不過這個公司債在2016年3月獲批，並不是近日新通過的公司債。  

1月15日，中國金茂宣佈配股，每股價格為3.7港元，配售股份佔公司現有已發行股本約8.43%及認購後擴大已發行股本的7.78%，估計所得款凈額為33.055億港元，資金用作集團一般營運資金。  

配股融資屬於股權融資的一種。相對股權融資，過去多年房企融資更青睞債權融資的方式，儘管有信託、私募這種形式，但它們往往淪為通道，“明股實債”的現象十分普遍。因為與債權融資相比，股權融資後，大股東在持股比例會被稀釋，在所佔利潤上也受到一定程度的犧牲。  

1月10日，碧桂園宣佈與初始買家(高盛、J.P.Morgan、法國巴黎銀行及中銀國際)就發行于2023年到期的4.750%優先票據2.5億美元及于2025年到期的5.125%優先票據6億美元訂立購買協議。公告稱，票據發行估計所得款項凈額將約為8.393億美元，該公司擬將該筆款項用於提早贖回2023年票據及一般營運資金。  

1月10日，泰禾也宣佈發行在去年年中獲准在境外發行的10億規模的美元債，首期發行4.25億元。其中3年期的年息為7.875%，5年期的年息為8.125%，每半年支付一次。  

而龍湖1月9日的公告顯示，發行兩筆優先票據，分別是于2023年到期的3億美元，票息為3.9%；另一筆是2028年到期的10年期，5億美元，票息為4.5%。  

富力在1月5日的公告則顯示，公司與高盛訂立認購協議，額外發行于2023年到期的、5年期1億美元優先票據，票息為5.875%。而在2017年11月17日，公司還發行了一筆5億元美元的、票息為5.875%的優先票據，現兩筆票據合併成單一系列。所得款項凈額為債項再融資及作一般公司用途。  

1月5日，萬科宣佈提請股東大會授權公司在不超過人民幣350億元的範圍內發行直接債務融資工具，發行種類為直接債務融資工具，包括但不限于境內外市場的公司債券、中期票據、短期融資券。  

總體而言，近期房企融資多數以發行美元債為主。近日人民幣對美元匯率走強，創下2018年新高，Wind資訊顯示，1月16日，人民幣對美元中間價報6.4372，較1月15日中間價6.4574上調202點。  

一家房企人士告訴第一財經，考慮到匯率的變化，公司發行美元債是優化債務結構，降低資金成本的好時候。  

房企融資只緊不松  

除了匯率因素外，同策研究院總監張宏偉認為，“房企在國內發債很難、成本變高，只能去海外市場發債。”  

同策研究院數據顯示，2017年12月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計697.23億元，環比11月大幅減少44.05%；2017年11月，40家房企完成融資金額折合人民幣共計1246.18億元，環比10月增加了134.50%，絕對值超之前六月融資峰值132.52億元，成為2017年度融資最高的月份。  

不過，2017年11月股權融資激增是因為恒大引入佔比融資總額超48%的600億股權投資，若不計算此筆股權融資，12月房企完成的融資金額反而環比增加7.9%。  

把2018年1月、2017年12月房企融資的例子作對比可發現，2017年12月房企融資仍以人民幣為主，港元次之、美元第三。  

隨著可預見的資金面持續偏緊，房企融資將愈加困難，利率也將隨之同步升高。由於1月未完，房企融資利率以去年12月份數據為參考，最低的一筆是世茂發行的4億美元優先票據。票面利率為4.75%。其次為華夏幸福發行的5億美元高級無抵押定息債權，票面利率為6.5%。  

同策研究院在報告中指出，在債權融資額度無法滿足企業需求，融資成本居高不下的情況下，越來越多房企尋求轉讓項目公司股權的方式獲得資金。近幾月以來的數據顯示，出讓項目權益的方式進行境內股權融資，已成為房企的常用方式。  

儘管去年多數房企業績飄紅，但更多聲音認為2018年的樓市不容樂觀。中國指數研究院認為，本輪週期將持續更長時間，預計2018年市場下行，商品房銷售面積將出現回調，全年降幅或將達到9.3%~11.3%。  

值得注意的是，2015年、2016年，去庫存期間金融環境寬鬆，地産債發行規模和凈融資額快速攀升創歷史新高，2017年房企凈融資規模同樣不容忽略。Wind數據顯示，截至2017年三季度末，滬深兩市136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，平均每家負債445億元。  

從債務端來看，隨著融資渠道收窄，以債易債，調整債務結構難度加大，現金流緊張的房企短期記憶體在信用風險。中長期，房企存量債務期限大多為2年~3年期，2016年、2017年發行的大規模債務融資將在明後年集中兌付，房企普遍面臨償債高峰。  

禹洲地産董事局主席林龍安接受第一財經採訪時表示，目前房企融資的確困難，如果信用體系不健全的話，房企很難拿到錢，如果融資不順利，再加上銷售不暢無法回籠資金，最後只能被同行吃掉，退出市場。