扛起“住有所居”大旗 進軍長租公寓

來源:中國建設報 2017-12-19 14:23:23

住有所居,民生所倚。當房地産市場走向“租購並舉”新時代,租賃市場逐漸“覺醒”,長租公寓迎來發展“風口”,把14億中國人“住有所居”的夢想照進現實。當前,碧桂園萬科等企業紛紛入局長租公寓,為住房租賃市場帶來了更多可能性。


但我國長租公寓尚處於起步階段,房地産企業入局會給市場帶來哪些變化?如何破解土地供應、融資路徑、盈利模式等行業痛點?在房地産市場獨佔鰲頭的碧桂園能否在租賃市場擎起大旗?碧桂園長租公寓公司總經理楊鵬為《中國建設報·中國房地産》一一解答。


《中國建設報·中國房地産》:碧桂園全力佈局長租公寓市場的初衷和動力是什麼?

扛起“住有所居”大旗 進軍長租公寓-中國網地産

碧桂園長租公寓公司總經理楊鵬


楊 鵬:從碧桂園集團和楊國強主席個人來講,在慈善事業上投入了非常多的精力和財力,碧桂園的願景是讓社會因我們的存在而變得更美好,因而我們在改善人民生活方面有著自己的追求,並一直向此方向努力。碧桂園作為國內龍頭房地産企業,需要承擔起相應的社會責任和義務,不僅僅是造房子,而且是為更多人提供住得起的好房子,為暫時不買房的人提供租得起的好房子。從市場角度來看,長租公寓廣闊的市場空間,與集團的地産主業有著很好的協同效應,這是我們進入市場的重要原因。


碧桂園集團總裁莫斌一直強調“不要為了做長租而做長租”,長租公寓業務在集團內部承載著更多的戰略方向和意圖。


除了承擔更多的社會責任,碧桂園還要為主業帶來更多效益。我們通過長租業務提前鎖定了未來的購房業主,同時為裝修業務、教育集團、金融産品等全産業鏈帶來廣泛的協同效應,也對地産增量開發向存量運營的發展起到了支撐作用。


此外,政府的導向非常明顯,如果沒有足夠的運營能力和強大的運營品牌,未來房地産業務的發展會受到一定的限制。


《中國建設報·中國房地産》:碧桂園長租公寓業務面對的主要客群是哪些人?


楊 鵬:除了承擔社會責任,我們做長租公寓還要對地産主業起到反哺作用。雖然目前市場上的主流長租公寓以滿足青年人為主,我們的業務切入點也是青年群體。但除了青年群體外,還有很多人有租賃需求。隨著市場的成熟和進一步細分,長租公寓項目並不排除其他類型的公寓範圍,而且已經開始探索與佈局。比如,單身公寓、情侶公寓、家庭公寓、旅遊度假公寓以及養老公寓等。滿足不同人群的住房需求,立足於讓廣大人民住有所居,是碧桂園發展長租公寓的理念。


《中國建設報·中國房地産》:對比其他已經試水長租公寓的大型房企,碧桂園的長租公寓有什麼不同?碧桂園長租公寓的産品定位是怎樣的?


楊 鵬:從目前體現出來的業態來看,很多房地産企業的思路很接近,但每家公司對未來的發展都會有自己的理解,所以未來發展方向和態勢可能會有所不同。


碧桂園的優勢是能為長租公寓項目提供很多服務。一方面,來自於集團內部資源,如裝修、家居用品、大健康、金融産品、生活服務、保潔、搬家等,這些就在集團體系內,形成了很好的互動和協同。不只是甲乙方合作的關係,未來可能是內部資源的互換,打造大體系平臺,租客在未來購房上可能也會享有折扣優惠;另一方面,整合外部資源,站在碧桂園的肩膀上,合作高度和深度是很多企業無法比擬的。


在産品形態上,我們不斷研究市場,現在是第一代産品,後續會不斷迭代升級。我們對産品的理解不僅是戶型、裝修等硬體,這些跟市面上其他産品沒有本質差異,只是對材料要求更嚴格,在空間設計、色彩搭配上更精緻。但我們更希望為租客提供生活方式設計服務,將金融、教育、社交、生活服務等資源整合打包,提供除居住環境之外的更多生活體驗與生活場景。從産品線來看,未來會推出更完整的産品線,現在推出的是最常見的青年公寓,隨著市場開發的深入,未來還將推出如高端、家庭、養老等更多産品線,供應符合不同群體需求的多層次産品。


《中國建設報·中國房地産》:碧桂園如何應對運營能力的挑戰,從而讓長租公寓成為真正的業績增長點?


楊 鵬:過去的住宅開發是快進快出的生意,而做運營面臨很多長期而細緻的工作,房地産開發和公寓的盈利模式是完全不一樣的,公寓是一個極度重運營的業態。碧桂園強調高週轉,其中有自身固有的優勢,這種優勢一直延續到長租公寓運營都是成立的。坦白來講,長租公寓板塊確實有許多新的課題需要去研究。


當然我們新進入一個領域,的確有許多方面的問題需要解決和克服。方式和途徑有很多,我想關鍵點有幾個方面:第一,找尋專業的團隊,吸納在公寓行業或其他行業有積累與經驗的優秀人才,他們有高度競爭的市場嗅覺與體系化的管理經驗,這樣的團隊才能幫助我們搭建高效率、精準的運營體系。第二,由於長租公寓産業鏈條長、業務複雜度較高,這類業務的運營不可能完全靠人力,這就體現出IT系統的重要性,要通過建設和完善IT系統來完成效率和成本控制方面的資訊化。我們的二期産品已經上線,能滿足主要的運營功能,同時還在持續優化升級。第三,將更好的激勵方案與團隊相結合,幫助我們更高效精準地做投資決策,幫助我們更深入細緻地做運營管控,從而來實現項目的經營目標。


在物業管理方面,我們不僅僅是做好服務工作,而是把它當作社群來運營,希望打造租客的租住生活與社交體驗,形成一個完善的線上線下交流平臺。除了傳統的物業服務,還通過整合碧桂園內部資源,為租客打造整體的生活方式。


《中國建設報·中國房地産》:金融合作有哪些創新的地方?有進一步的合作規劃嗎?


楊 鵬:這個生意要持續運營,對資金的佔用比較大,需要跟金融機構合作來實現現金流的快速週轉。我們跟中信、建行的合作有效解決了這類問題。同時,國家政策的導向幫助我們獲得更低成本的資金,改善長租公寓的利潤。我們目前與金融行業達成的合作都是所有式的戰略合作,不只是傳統的貸款,而是提供全週期的創新型融資解決方案,特點是長週期、相對低成本,目前在部分項目上也實現了落地。碧桂園經營規模比較大,有良好的口碑和信用,才有更多的合作機會,一些大的銀行或者機構也願意和碧桂園合作,推動金融工具的創新與試點。


《中國建設報·中國房地産》:對於發展租賃市場,在政策層面有什麼建議?


楊 鵬:第一,希望在法律法規的空白地帶儘快出臺明確的條文,在某些規則上的不明確可能會使市場混亂。對碧桂園來説,不怕規則嚴厲,怕的是沒有規則,碧桂園願意配合國家政策,規範經營。第二,希望進一步加快相應金融工具的推動和落實,解決資金成本上的問題。第三,在土地供給方面,希望政府用更強的力度去安排,讓民營企業有更多參與土地開發的機會,幫助行業更快發展和更好沉澱。


(責任編輯:)
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住有所居,民生所倚。當房地産市場走向“租購並舉”新時代,租賃市場逐漸“覺醒”,長租公寓迎來發展“風口”,把14億中國人“住有所居”的夢想照進現實。當前,碧桂園、萬科等企業紛紛入局長租公寓,為住房租賃市場帶來了更多可能性。
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