9月底，《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》獲批引發社會各界廣泛關注，至今已一個月有餘。仲量聯行通過對北京的經濟、人口、産業和土地利用等相關數據進行綜合分析，梳理出北京城市發展的路徑，並對新版“總規”下北京的未來發展做出預測。

仲量聯行中國及華北區戰略顧問部總監張藝藝表示：“北京過去三十年的快速發展主要依靠人口和産業的高速增長，以及土地供應的擴張。但新版總規在城市人口和土地等方面均做出嚴格限制，這使得北京的發展速度將面臨挑戰。如果位於通州的城市副中心、豐臺麗澤金融商務區、以及包括中關村科學城、懷柔科學城、未來科學城和北京經濟技術開發區在內的‘三城一區’等重點功能區的開發計劃進展順利，北京將無疑建成國際一流的和諧宜居之都。” 

人口和産業的成倍增長，係北京城市發展的主要驅動力

作為中國的首都以及唯一位於北方的“一線城市”，北京雲集中央政府機構、知名內外資企業，以及完善優質的教育、醫療、交通等配套資源，一直以來都對人口和資金有著強大的引力效應。仲量聯行發現：改革開放伊始的1978年，北京擁有871.5萬的常住人口，此後北京的政策優勢、資源優勢逐漸凸顯，吸引大量人口涌入。尤其是北京奧運會成功舉辦後的2008年至2010年，常住人口分別增加95萬、98萬和93萬，達到人口凈流入的頂峰。隨後人口增量及增速雖然呈現出下降趨勢，但仍然處於“正增長”的區間，截至2016年末，北京常住人口已經達到2172.9萬。 

伴隨人口成倍增長的是北京産業經濟的快速增長。2012年以來，北京全市地區生産總值年均增長7.3%、2016年全年實現地區生産總值2.49萬億元，其中第三産業增加值就接近2萬億元，與1978年的108.84億元和2008年的1.11萬億元相比，北京的經濟規模無論是體量和品質均獲得高水準提升。仲量聯行經研究發現：金融業、資訊傳輸與軟體服務業、科學研究與技術服務業、以及租賃與商務服務等四大産業是支撐北京城市發展的關鍵産業。其中金融業每人平均GDP達77萬元，遠超11.5萬元的全市每人平均GDP數據，而且金融與商務服務人員集中的金融街、CBD等區域，以及資訊科技人員集中的海淀和望京等區域，也正是北京城市發展水準較高的地區。 

副中心和新機場加持，通州、大興領跑商業和工業土地出讓

北京市行政轄區總面積16,410平方公里，雖然約等於紐約、巴黎、倫敦、首爾及東京五大國際都市圈面積的總和，但平原面積僅佔不到四成，如何利用土地是城市發展成敗的關鍵因素。仲量聯行針對北京的土地利用情況進行了綜合分析後發現，與人口增速在2010年左右達到頂峰類似的是，從2003年到2010年，北京土地供給出讓呈現逐年上升的趨勢，並自2011年開始出現下降。 

仲量聯行還發現：在通過招拍挂推出的1,800多宗，總面積1.2億平方米的土地中，商業金融用地共有385宗，面積約佔22%，此類用地供應量最大區域的是城市副中心——通州、北京新機場所在地——大興、以及中央商務區所在地——朝陽。而在工業用地方面，共計出讓683塊，成交金額469億元，用地面積3,722萬平方米。除通州和大興外，順義作為臨空産業中心和先進製造業基地，也成為了工業工地出讓集中的區域。 

産業轉移和軌道交通，助力新功能區發展

9月底獲批的《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》最引發房地産業內人士關注的一點莫過於對人口和建設用地規模的嚴格限制：常住人口到2020年要控制在2,300萬人以內，並在以後長期穩定在這一水準；同時城鄉建設用地規模由現在的2921平方公里減到2,860平方公里，到2035年要減到2,760平方公里。 

由於此前30年北京的城市發展主要由人口增長和土地供應所驅動，因此在新版“總規”的嚴格限制下，要實現城市發展水準的進一步提升，北京的挑戰與機遇並存。由於東、西、北五環和南四環內嚴禁新建大型辦公樓、酒店等公建項目，中心城區的産業外溢勢在必行。張藝藝表示：“通州、順義、大興將作為外溢産業的主要承載地，而房山、昌平、懷柔等地也將在做好生態涵養保育工作的基礎上，兼顧産業轉移。”同時，根據新版“總規”，到2035年北京軌道交通將擁有28條線路，通車里程將超過2500公里。“因此新開線路沿線的朝陽區金盞、東壩地區、豐台區麗澤金融商務區、通州區環球影城以及“三城一區”等功能區值得重點關注”，張藝藝最後補充道。