環京區域經歷今年兩次調控政策後，成交量和成交價都應聲下跌，尤其是非本地戶籍居民家庭限購1套住房，且需要提供當地3年以上納稅證明或社會保險繳納證明，對市場影響較大。近日，記者走訪環京最主要區域燕郊發現，燕郊不少項目推出不限購商辦類項目，以助推樓市的“金九銀十”。但購房者並不買賬，交易難見起色。

燕郊公寓集中入市

“在燕郊，外地人沒有本地戶口或者3年社保，買不了住宅，但可以買不限購公寓。”近日，記者走訪燕郊發現，隨著傳統樓市“金九銀十”銷售旺季的到來，燕郊不少商辦類項目陸續入市。在住宅限購政策下，一些房産銷售人員開始力推不限購的商辦産品。

首爾甜城一銷售人員表示，首爾甜城39街區為40産權公寓，均價19800元/平米，首付50%。雖然開盤時間不定，但意向排卡的人數已達1800多人。

嘉都公館首期開盤均價15000元/平米，目前處於排號階段。銷售人員稱排號客戶在月底選房時都可以打九折，“燕郊前兩三年沒有公寓産品出售，公寓産品都是在燕郊限購後出來的，也可以説是首期開盤，優惠力度很大。”

在住宅限購政策下，燕郊一些房産銷售人員開始力推不限購的商辦産品。

除上述項目外，燕郊目前在售的商辦項目還包括紫竹灣商業廣場、京東CBD、EBC潮白·生態城、盈時未來港等。其中，紫竹灣商業廣場開盤價為22000元/平米左右；京東CBD主力戶型為公寓、底商，商鋪均價23000元/平米，40年寫字樓公寓均價16000元/平米；悅榕灣也有公寓産品在售，均價23000元/平米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，在住宅市場整體嚴控的情況下，不限購的項目會有去庫存的機會。尤其是在購買力旺盛無法釋放的燕郊，也會抓住部分市場需求實現銷售。

燕順路上一房産經紀公司銷售人員稱，由於住宅限購政策，很多人失去購房資格，導致他所在門店主要的業績靠銷售商辦房，“除非是剛需，本地人才會買住宅。購買商辦房的，大多數是外地人。9月份我們已出售四五套商辦房，只出售了一套住宅。”

“但在住宅接近被腰斬的情況下，商辦類産品短期內蓄客和銷售都很一般。”房天下副總裁司智這樣表示。

二手商辦房單價降三千

在燕郊二手房市場整體降溫背景下，二手商辦房無疑也面臨降溫的命運。

記者從房屋仲介處了解到，近期雖然陸續有房源挂出來，不過業主的報價都有不同程度的下調，目前燕郊商辦房價格普遍在14000元/平米左右。首爾甜城MOBO國際中心單價從火爆時的17000元左右降至目前的14000元左右。鑫樂匯公寓目前單價13000元左右，限購政策前單價為16000元左右。房産經紀人也坦言，“現在二手住宅價格都在下調，商住房價格也都可以談。”

儘管二手商辦房報價普遍下調，但成交和市場最盛期不能同日而語。“買的人少，大家看到房價在跌，普遍買漲不買跌。”在採訪中，不少銷售人員坦言，商辦房成交量下降明顯。

一仲介工作人員表示，他所在門店上個月共成交商辦房七八套，原來一個月可成交10多套。

成交量的下滑或與部分銀行收緊貸款有關。記者了解到，目前燕郊雖未對商辦類房屋出臺相關限制政策，但在買賣中，部分項目存在“不限購、但限貸”的情況。102國道附近一仲介工作人員表示，“燕郊部分40年産權的商辦房，銀行不辦理貸款”。另一銷售亦表示，“二手商住銀行不批貸款，一些寫字樓交了首付後要等，至於銀行什麼時候給貸，還不知道。”

商辦房值不值得買？

因限購政策失去購房資格的北京購房者，只能將眼光轉向商辦房。除此之外，商辦項目由於單價尚在低位，面積偏小，總價可控吸引了一些投資客。

對此，司智表示，環京區域購房的人群中，20%-30%左右為真剛需，這類人群可能在當地生活，但由於資金有限，社保年限不夠，選擇商辦項目過渡。其餘大部分是投資客，他們認為目前是價值低點。

不過，有不少購房者擔心環京商辦房會跟隨北京出臺限購政策。對此，嚴躍進指出，從當前商住項目的改革或整頓思路來看，對於已經交付的房屋可能在整改方面力度會減少。但此類房源還是會被定性為違規建築，所以總體上會存在很多問題。對於沒有交付的房源，預計此類區域後續整改為租賃型公寓的可能性最大。

也有業內人士指出，環京商辦房不會遭遇北京式嚴厲限購政策。原因在於北京需要疏導非首都功能的人群與産業，而環京區域可以承接這一需求。

那麼商辦房的前景如何？

一銷售人員表示，現在單價15000元，一兩年後房子會漲至25000元左右，如果想出售，可以比當時市場價低一兩千，更好出手。

對此，亞豪機構市場研究部總監郭毅認為，購房者還是從保值、增值的角度去考慮資産投入，環京區域商辦産品單價與總價較低，投資門檻也低，投資在商辦類固定資産上，可能會帶來相關收益。

不過，郭毅也強調，環京商辦銷售難度較大。對於商辦類産品來説，價格上漲空間比住宅産品差。流通性也很難比得上住宅，特別是環京區域，住宅面臨去化壓力時，商辦産品市場空間會更加狹窄。“商辦類産品不適合投資，自住也不適合。投資不能只考慮賬面上的增值，還需要考慮未來是否能變現。”郭毅表示。

中國房地産經理人聯盟秘書長陳 雲峰也認為，環京商辦項目投資性不強，不能因不限購就去購買。