隨著房地産市場的回暖，不少酒店式公寓産品在今年也獲得了不錯的銷售成績。位於江北新區的明發新城中心今年已經成交1000多套酒店式公寓，此外包括中海鳳凰熙岸和蘇寧雅悅在內的酒店式公寓産品也在今年紛紛售罄收官。曾經常常易滯銷的酒店式公寓産品是否就此迎來了新生？

       單盤賣出1600多套，酒店式公寓步入豐收年

今年以來，隨著房地産市場回暖，酒店式公寓産品的銷售也有所提升。位於江北新區的明發新城中心在今年以來，四個月內銷售額破5億、銷售量逾1600套。其中，酒店式公寓在今年成交了1000多套，攬得上半年全南京酒店式公寓銷售冠軍，“我們全年的銷售任務在7月份就已經完成了。”對於這樣的銷售成績，相關負責人表示很滿意。據悉，明發新城中心目前公寓類産品的均價在9500元/㎡-10000元/㎡，“産品性價比比較高，現在又有江北新區的利好，一旦過江隧道實現免費通行，未來産品的增值空間會很大。”對於熱銷的原因，相關負責人這樣分析道。

      事實上，除了明發新城中心以外，同樣片區主打公寓産品的東方萬匯城的銷售成績也一直不錯。相比之下，城中的酒店式公寓市場一直不溫不火。不過，多家酒店式公寓都在今年迎來了收官。蘇寧雅悅在本月初售罄，中海鳳凰熙岸的公寓産品也在今年7月份賣光。

      城中公寓多“售後返租”，實為拉動銷售

      不同於江北公寓産品30萬-40萬的低總價，城中的公寓産品單價動輒3萬-4萬元/㎡，這也使得城中的公寓産品去化速度向來較慢。

       以新街口某均價39000元/㎡的酒店式公寓為例，在推出售後返租模式之前，該産品銷售的套數寥寥。2014年，該項目改變了銷售模式，採用了售後返租的方式，開發商託管5年，並且每年給投資者10%的租金回報率，其中小戶型幾乎在一年內售罄。“現在來租我們公寓的人非常多，不要説節假日，就是日常的週末都訂不到房間。”置業顧問告訴記者，除了日租客外，不少新街口附近的白領和商務人士也很青睞在這裡長租，“我們都是一年一簽，一套100㎡的公寓月租金在2萬元以上。”

      事實上，目前推出酒店式公寓的很多項目採用的都是“售後返租”的模式。

      遠洋國際中心的酒店式公寓售後返租的租金回報率為6%，五年一共是30%。證大喜瑪拉雅目前推出精裝和毛坯酒店式公寓産品，面積在35-90㎡，並推出包租活動，三年期每年8%返租收益給投資人。復地新都薈在售酒店式公寓均價13500元/㎡，開發商與新旅居合作，購房人也可以參加託管，44㎡戶型的租金約2300元/月。此外，凱潤金城此前也採用的是3年售後返租，年回報率8%。但即使如此，仍然有很多公寓類産品的銷售成績並不太好。

      南京工業大學天誠不動産研究院執行所長吳翔華坦言，市場上大多數採取售後返租模式的公寓産品，並不一定是對租賃市場多麼看好，“售後返租的目的是為了幫助産品銷售”。

      開發商一般需貼本4-5年，公寓後期潛力仍受限

      而另一位業內人士則透露，一般出租率要達到70%以上，酒店運營如果每年能夠盈利6%-7%，酒店運營實力已經屬於超強，“運營售後返租對於開發商來説是不掙錢的。”他坦言，一般酒店式公寓的運營要四五年才能實現盈利。

      這一點得到了正在運營長租公寓的貝客公寓創始人魏子石的證實，通過控製成本，他計劃在3年左右的時間內實現回本及盈利。記者了解到，一直悄無聲息的萬和尊邸，在2014年年底，將11-15層的100套公寓房源租給了貝客公寓用於做長租公寓，租期為12年，至於租金成本，魏子石坦言“肯定明顯低於市場價格。”

     對此，吳翔華分析稱，購買酒店式公寓産品的人，一方面是看中租金收益，另一方面則是看中房源的增值潛力。但是從市場來看，酒店式公寓的出租情況與投資本金並不成比例，“租金收益遠遠要低於理財産品的水準”。而從增值角度來説，和普通住宅相比，很多公寓由於受産品性質以及戶型等限制，不能落戶，也沒有學區，自然就影響其未來的升值。尤其是在一些比較偏的板塊，出租率更低。吳翔華坦言，“酒店式公寓只是看上去很美”。(來源：現代快報)