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房價躍升！剛需正在邊緣化

今年，南京樓市顯著的變化之一就是房價梯隊的洗牌。

常在後臺看到有人留言，稱自己幾年前在南京買的第一套房子，現在結婚生子後，想在主城換套大面積、有學區的房子，卻發現自家“老房子”只漲了1000-2000元/㎡，甚至根本沒漲。然而這些年來，主城頂部房價變動極大，河西南6.4萬/㎡、城南4.3萬/㎡、仙林4萬/㎡等，南京剛需門檻也已悄然拔高，祿口2萬/㎡+。伴隨著“1”字頭樓盤逐步出清，新房首付門檻由之前的30萬提高到60萬，這讓很多人籌備了一年準備買房的人，著實體驗了一把“全款變首付，首付變車位”的焦慮。

有房産專家説，剛需買房，要根據預算-需求-地段-房源的順序來挑。對於首次置業者來説，在城市裏的第一套相當於籌碼，關係著重新置業與改善的籌碼，所以既要考慮工作、生活半徑，也要考慮保值增值屬性。

首先，首次置業的買房人相對會選擇總價較低的板塊，負擔較小。據不完全統計，目前南京（除高淳、溧水、六合）房價不足2萬/㎡的樓盤，大多聚集在龍潭新城、橫溪、橋林、湖熟等板塊。從地圖來看，這些板塊位置大多較遠，或者周邊配套有待發展。其中，由於紫東地區核心區新進展的曝光，作為“紫東東大門”的龍潭新城于近日著實刷了一波存在感。目前，龍潭新城主要居住區在西部，高層整體均價約1.7萬/㎡，主城僅剩的“1字頭”新興板塊之一。

（龍潭新城規劃效果圖）

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多項交通利好加持！寧揚S5號線將動工

隨著南京房價上漲，剛需越住越遠是不爭的事實。考慮到工作需要，通勤圈要短，即直線距離主城更近或不堵車，有地鐵等。不僅出行方便，能縮短路上的時間，而且可以到達周邊繁華商圈消費。

南京城市一大優點就是地鐵覆蓋多，目前南京運營的地鐵總里程數在378千米，位列中國第四、全球第五。今年年底，作為南京首條跨江城際地鐵線路的寧揚S5號線將正式動工，未來連通仙林、龍潭、儀徵等多地，計劃2025年以前建成通車。

（示意圖）

地鐵的開通，對沿線樓盤價值的提振作用是極大的。此前地鐵S3號線開通當天，底站高家衝站周邊樓盤價格直接上漲10%。值得一提的是，售樓處公開不久的純新盤濱江孔雀城就緊鄰寧揚S5號線花園路站（規劃），未來可直達萬達茂、金鷹奧萊，通達全城。此外，龍潭過江通道（規劃）與疏港大道（在建）等多項交通配套也將帶來龍潭新城地區的質變。擴容的疏港通道通車後，連通三大商圈，龍潭居民經繞越高速或312國道前往主城也將提速。

（龍潭過江通道效果圖）

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龍潭新城或是下一個“濱江時代”落點

挑選地段，即挑選有價值潛力的板塊。在南京，買房要緊跟著規劃走。

有業內人士分析，南京城市的發展，在“以江為軸、南延北拓、跨江東進、擁江發展”的大目標下，不斷前行。十三五期間，南京由“秦淮河時代”進入“揚子江時代”，從河西新城、到鼓樓濱江、再到燕子磯新城，南京江南擁江發展的軌跡一目了然。很大程度上，龍潭新城將成為下一個重點開發的濱江新城。

今年年初，南京市委首次提出“東部崛起”。隨後，南京經開區聚焦紫東地區打造“創新之城、文旅之城、産業之城、生態之城”戰略，規劃提出了“三區、一城、四板塊”目標定位。據悉，龍潭新城正處於海港經濟核心區的核心，也是紫東地區核心區乃至南京對外開放的重要窗口。

（規劃圖）

據了解，龍潭片區正積極推進港産城融合，謀劃建設高品質龍潭新市區。未來，這裡將形成港産城融合發展新格局，打造成宜居宜業的高品質濱江新城，成為長江經濟帶高品質發展的典範。龍潭新城依託區域港口，近期也引進了蔚來、拜騰新能源産業等為代表的先進製造業項目，在這裡工作的剛需成為龍潭買房的主力軍。屆時，區域人口或將達到30萬人口。

（示意圖）

官方文件顯示，龍潭新城共規劃有482.50公頃居住用地、39所學校（含幼兒園、小學、初中、高中）、1處體育中心、2處綜合醫院、1處養老院和多處高速道路和交通設施，以及公園綠地十分鐘服務圈。為了容納滿足這些人的居住與生活需求，近年來龍潭新城也陸續出讓了多幅不同性質的土地，吸引了孔雀城、正榮、中駿、東原等房企爭相進駐、開發。

近期，純新盤濱江孔雀城正式了公開景觀示範區，建築面積約88㎡、105㎡樣板間也同時開放。除了新風+地暖的裝標升級體驗令人心動，社區園林景觀上以兩軸六苑規劃佈局，涵蓋兒童樂園、老年活動場地、MINI 跑道等設施，讓居者各有所樂。

（實景圖）

伴隨著限價盤出清、購房門檻提升，剛需上車的機會越來越稀缺，明確且長期的規劃才是板塊發展的核心。作為南京為數不多的“1”字頭板塊，龍潭新城地處“紫東核心”封面，一刻仙林，是剛需抄底濱江時代的關鍵。