壹

南京，一貫走的是新城區發展模式。

近年來，南京陸續誕生了不少新城區。初期頗有聲勢，但往往“泯然眾人矣”。其實，城市核心新城區的崛起，有兩大要素必不可少。一是距離既有中心區近，二是土地留白利於規劃。

這兩個條件相輔相成，但很多時候，又互相矛盾。有房産專家分析，距離既有核心區域近的土地，如果沒有提前規劃與預留，繁重的拆遷與利益協調問題，很可能會造成無序發展的局面，對於後期規劃與板塊提升會造成很大的不利影響。

“兩橋”板塊就是這樣一個例外，這裡孕育著一座城市新區。

▲中央科創生活區鳥瞰圖

貳

9月10日，一場主題為“河西再向南，接棒星八客——2019南京中央科創生活區（CTLD）高峰論壇暨14塊住宅用地研討”落幕。在這場聚集了諸多房地産行業的知名大咖的高峰論壇上，演繹了一場關於新城區、未來的思維風暴。

▲2019南京中央科創生活區（CTLD）高峰論壇暨14塊住宅用地研討

曾經，兩橋板塊受歷史遺留問題導致與外部連通不暢，地區發展陷入滯緩。雖然距離“如日中天”的河西新城僅一河之遙，但依舊步履蹣跚。如今，地鐵S3號線通車，“兩橋”板塊連通南京南站、軟體谷、河西，加上在建的地鐵7號線以及多條續接的“斷頭路”，後期將實現對接。現在，它與河西直線距離只要1.4km的路程。

江蘇省社會科學院區域現代化戰略研究中心副主任、副研究員何雨認為，河西向南是必然趨勢，下一個發展重點必然是跨河延伸到兩橋區域，雖然兩橋區域目前開發完成度不高，但在地理位置上其與軟體谷，河西中和魚嘴CBD共同形成了“金融科創環”。

▲江蘇省社會科學院區域現代化戰略研究中心副主任、副研究員何雨

▲示意圖

中央科創生活區往北，是已集聚了新城科技園、烽火大廈、廣告産業園等眾多園區的河西中部，以及阿里巴巴、小米科技、科大訊飛人工智慧研究院等集團加盟的河西南部，再加上魚嘴CBD這一未來的金融聚集區，大批高管、白領以及年輕人都會在這裡奮鬥。往東，軟體谷現已聚集了IBM中國軟體授權培訓中心、潤和軟體、中興通訊、華為科技等國內外知名軟體企業，今年上半年涉軟從業人員更是已達25.8萬人。

▲中央科創生活區示意圖（名稱來源於新華日報2019年8月13日期16專版）

圖中數據來自於百度百科，可能有所浮動，具體以實際數據為準

有數據顯示，在産業人群分佈上面，河西中芯、魚嘴商務區、中國軟體谷未來共將承載約110萬辦公人群。然而，河西中部、河西南近年來可供出讓的地塊並不多，且魚嘴CBD本身區域規劃也有限。目前，魚嘴均價約3.98萬/㎡，河西南均價約3.69萬/㎡以及軟體谷放風約4萬/㎡，入手門檻高，兼之每次開盤也有全南京投資客擠入，新房上市量可謂是“杯水車薪”。

從“兩橋”板塊中生長起來的中央科創生活區，正處在這一科創環內的金三角區域，恰好承載科創環外溢購房需求。

▲示意圖

參

在雨花臺區政府大力扶持下，拆遷、改造陸續完成，釋放了大量土地，這對於土地資源開發逐漸受限的河西、軟體谷等環伺區域而言，無疑是一劑發展的強心針。

規劃顯示，區域內共規劃有14幅宅地，未來可供開發的住宅體量將突破200萬方。除了10塊住宅用地待出讓外，後期還規劃配備6塊教育用地以及3塊商辦用地，完全滿足打造一座全生態、全配套、全齡化的生活區需求。

▲示意圖

CTLD，除了以建設集科技、文化、旅遊、商辦、休閒為一體的生活區為目標，還將是科技創新創業基地和産業集聚高地，推動産業、生態、城市融合發展的又一創新增長區。

南京大學城市科學研究院副院長胡小武分析，中央科創生活區所處的位置是以科技創意為産業基礎的産城融合新區域，同時又是連結河西、雨花臺和江寧三山板塊的重要節點區域，地處三區的地理中心，因此中央科創生活區的概念，有其地理空間的基礎。這一板塊的形成彌補了南京市重要的一條科創帶的斷裂。

▲南京大學城市科學研究院副院長胡小武

有了這個南京中央科創生活區，從此把南京的東南環內城科創帶連結起來。從南京經濟技術開發區、仙林-徐莊科創區、麒麟科創區、南京軟體谷、河西科技園連成一體。

肆

在很多城市與板塊內，發展的擔子有時就直接拋給了開發商。給幾塊地，怎麼玩不管，能拿到錢就行，最後會害了板塊，害了投資者。對於中央科創生活區這樣寸土寸金的地段來説，這種模式顯然是不適合的。

江蘇聯合城市發展諮詢有限公司總經理、註冊城鄉規劃師/高級城市規劃師吳畏從國土資源、交通、基建、生態環境以及政策5個方面，深入剖析了中央科創生活區的增長點。

▲江蘇聯合城市發展諮詢有限公司總經理、註冊城鄉規劃師/高級城市規劃師吳畏

（1）政策紅利，投資未來

“十三五”期間，兩橋板塊就被南京政府重點提及，將融入南京主城區及河西——南站區域發展軸，確保5年內全面拉開框架，8-10年基本完成“兩橋”改造，並佈局城市改造覆蓋大板橋和梅山地區。

▲政府網站截圖

根據2019年雨花臺區政府消息，今年兩橋地區加快了8個棚戶區的拆遷掃尾工作，加大了基礎設施建設力度，24條道路按規劃將儘快建設完畢。

（2）發展空間富裕，城市聚集效應明顯

近年來，世茂、綠城、招商、電建等多家大牌房企先後落子中央科創生活區，板塊內目前已確定待上市宅地就有4幅，後續待出讓的住宅用地約10幅，未來住宅的整體開發量預計超過200萬方。

品牌效應集聚下，區域內住宅品質也將得以提升，且隨著各家開發商的不斷開發，板塊內的交通、商辦、學校等人居配套也將不斷提檔、城市生活鏈持續深入優化。

▲示意圖

（3）大交通系統不斷彌合

規劃顯示，以加速與河西融合為目標，中央科創生活區與河西將有5條過河通道和2條軌道交通線。其中5條過河通道已建成4條，包括大勝關大橋、龍王大街大橋、寧蕪公路橋和秦淮新河橋，另外一條岱山東路北延線預計將於年底前建成全長僅約1.4km，一橋通達，近享河西配套。

▲地鐵7號線路線示意圖

軌道交通上，除了已運營的S3號線，區域內7號線也已在建設中，預計2021年6月建成，一站可至河西。此外，經由正在修建的機場二通道後期可直達祿口機場，在規劃中，該通道全程免費、無紅綠燈。

▲機場二通道示意圖

（4）配套基礎紮實，一體化建設

得益於便捷交通，中央科創生活區未來可共用軟文谷、河西CBD以及魚嘴CBD的商圈配套。

▲示意圖

據悉，區域內除了規劃有3幅純商辦用地，世茂璀璨睿灣項目也將建約5.7萬方街區商辦配套。教育上，中央科創生活區將引進優質教育資源，打造成一個從學生到家長、從少年到老年、從本地人到外來人口在內，人人享有高品質教育公共服務的“理想教育小鎮”。目前，轄區內已先後投用了金陵中學岱山分校、雨花外小西善花苑分校、岱山實驗小學等一批優質中小學、幼兒園共17所，再加上已建成和在建的6所，足以實現優質教育資源均衡覆蓋。

（5）生態環境優良，景觀資源豐富

中央科創生活區坐擁長江、秦淮新河、岱山、牛首山、將軍山等。此外周邊還有7大公園——永盛奧林匹克公園、魚嘴濕地公園、青奧森林公園、國際青年文化公園、六朝古都公園、秦淮河風光帶濱水綠地公園、河西城市生態公園。據新聞報道，岱山新城的梅鋼長治還計劃打造礦工業為主題的電影藝術公園。

▲蘇寧足球主題小鎮效果圖

此外，在生活區的西面就是蘇寧控股集團投資約120億興建的國際足球小鎮（規劃中），一個集專業球場、足球學校、市民足球比賽場地、小型高爾夫球場、賽車場、購物中心、休閒商業街為一體的項目。

伍

在國際足球小鎮（規劃）東側，直線距離約500米左右有一家純新盤——世茂璀璨睿灣已于近日公開售樓處。該項目是一座集商業、辦公、居住為一體的高端城市綜合體項目，其中自帶約5.7萬方商業。

▲示意圖

值得一提的是，世茂不僅在商業體內部規劃有一條建築面積約7500㎡的中央景觀中軸線，而且首次將“see you”第四代景觀體系引入該項目住宅組團，構建出“西柚社區”這一友好型社交景觀，且居住區中央還打造有一個建築面積約2500㎡的中央會客廳。

▲示意圖

據悉，項目主打戶型覆蓋建築面積約95-138㎡，滿足不同家庭需求，每種戶型均採用全週期結構設計，針對性的考慮了業主現階段的居住需求。後期為裝修交付，含地暖+新風+中央空調。

買房要跟著城市規劃走。中央科創生活區將承接河西、魚嘴、軟體谷未來外溢購房需求，土地可滿足一座新城區需求，成為下一處宜居之地，前景可期。

本宣傳資料僅為要約邀請，所載全部內容僅供參考，均不構成要約，一切以雙方簽訂的商品房買賣合同及其附件約定及政府最終審批文件規定為準。項目推廣案名為世茂璀璨睿灣，備案核準名為睿灣廣場。房地産開發企業為南京世耀置業有限公司，行銷代理機構為同策&策源。

本公司保留修改的權利，敬請留意最新資料。資料製作時間為2019年9月11日，有效期截止2019年12月11日。