土地市場呈現“兩低一高”

2018年北京土地出讓金同比跌40%；成交溢價率低，同比跌43%，土地流拍率高達10%

自從2017年北京發佈“3·17”政策以來，土地市場整體呈現下滑趨勢，土地成交量及成交額均有所回落。隨著調控政策的持續深化，土地溢價率持續走低，流拍現象較為嚴重，房企拿地動力不足。

在北京土地市場全面進入調控時代之後，“限競房”“共有産權房”成為地塊成交的主要方式。在拿地企業中，萬科、保利等龍頭房企缺席，以中鐵置業為代表的國企拿地積極。此外，土地供地方式迎來革新，集體性建設用地用做共有産權住房地塊首次入市。

土地成交額回落，流拍土地增多

2017年，自樓市調控以來，北京市加大了土地供應力度，全年土地招拍挂市場共成交土地102宗；土地成交總額為2796.02億元，同比增加228%；成交單價達20257元/平方米，創下近4年以來新高。

但是，進入2018年，北京土地市場出現了較為明顯的降溫。2018年，北京共成交土地72宗，成交額1682.9億元。成交宗數及成交額同比均大幅下跌。2018年土地成交宗數同比2017年下跌29%，僅高於2016年成交水準，處於歷史低位，土地出讓金同比2017年下跌40%。

2018年前三季度北京土地市場較冷，僅成交了44宗地，進入四季度以來北京推地速度加快，但由於前期土地放量極少，低迷依然是2018年北京土地市場的關鍵詞。

從北京土地歷史成交的樓面均價及溢價率來看，土地成交樓面價從2016年以來開始走高，2017年達到高峰，2018年土地成交樓面價維持在高位。而從溢價率來看，北京土地成交溢價率從2016年開始持續波動下滑，2018年土地成交溢價率同比2017年繼續下跌43%，為近5年最低，年內平均溢價率僅為13.72%。

此外，2018年，土地流拍現象明顯增多，全年流拍率達到10%，創2012年以來最高水準。據諸葛找房數據監測，2018年北京市共出現8宗土地流拍，接近2017年的3倍。

共有産權用地增多，“國企+民企”拿地成趨勢

自樓市調控以來，住宅用地供應量顯著增加。2018年北京成交的72宗地塊中，住宅用地成交52塊，成交建築面積624.48萬平方米，佔比為73%。

值得注意的是，2016年11月起，北京新供住宅用地全部執行“控地價、限房價”新型供地方式，土地建成後的住宅銷售價格無論在均價和最高銷售價格方面都進行了限制。

2017-2018年，“共有産權房”、“限房價、競地價、競自持”等為土地競得的主要模式。以2018年為例，其成交的52宗住宅地塊中，有51宗是限競房或共有産權住房地塊，僅有一宗商品房住宅地塊。其中限競房成交40宗，成交建築面積近500萬平方米；共有産權住房成交10宗，成交建築面積超100萬平方米，另有一宗地塊為限競房含共有産權住房。

在加強住宅用地供應的同時，近兩年，北京市加大租賃用房保障性住房的供應。

在拿地方式上，聯合拿地成為樓市調控以來龍頭房企拿地的趨勢。2017年，聯合體拿地收入囊中的建設用地總面積佔全年出讓的建設用地總面積的一半以上。

進入2018年，萬科、保利等以往積極參與北京土地招拍挂市場的龍頭房企逐漸減少，取而代之的是，具有國資背景的國企。

在2018年北京企業的拿地排行榜中，中鐵置業斥213.64億元在北京拿得4宗地塊，獲得規劃建築面積53.95萬平方米，成為榜首。中海地産以157.79億元位居拿地排行榜第二名。北辰實業則以86.63億元拿下2018年北京土拍成交總價最高的朝陽區奧林匹克公園中心區B23等地塊位列第三。除此之外，北京城建、北京住總等市屬國企也都有土地入賬。