12月11日，上海易居房地産研究院發佈《中國百城土地儲備報告》。報告顯示，截至2018年11月底，易居研究院監測的100個城市土地儲備為111826萬平方米，環比增長2.0%，同比增長13.6%。歷史數據顯示，2016年7月全國100城土地儲備規模位於歷史低位，隨后土地儲備規模總體步入上行通道。當前全國100城土地儲備規模大體相當於2015年4月的水準。

100城土地儲備面積

數據來源：各地土地交易資訊網、CRIC、易居研究院

從同比增幅曲線的歷史走勢看，2015年8月土地儲備同比跌幅為37.9%，為歷史最低點。隨後該曲線持續上行，其中2016年11月轉負為正，2018年5月達到高點即為20.0%。隨後該曲線總體下行，從6月份的19.5%收窄至11月份的13.6%。

100城土地儲備面積同比增幅

數據來源：各地土地交易資訊網、CRIC、易居研究院

從城市結構來看，截至2018年11月底，一、二、三四線100個城市土地儲備分別為6143、61271和44412萬平方米，環比增幅分別為7.6%、2.8%和0.3%，同比增幅分別為14.3%、13.4%和13.7%。三類城市的同比增幅差異並不大，均保持了大於10%的同比增幅水準。

而在易居房地産研究院監測的100個重點城市中，2018年11月，有63個城市的土地儲備出現了同比增長現象，其中晉江、泉州和景德鎮3個城市的土地儲備上升幅度較大，同比增幅分別達到330%、232%和231%。對於晉江等城市來説，這一輪去庫存效果不錯，土地交易市場趨於活躍，進而利好土地儲備的增加。同時，100個城市中，有37個城市的土地儲備出現了同比下滑態勢，其中燕郊、固安和清遠的同比跌幅較大，跌幅分別為100%、76%和72%。對於燕郊來説，其在過去的29個月中已沒有供地和土地成交。

2018年11月份，100個城市土地儲備去化週期為18.6個月，這也意味著按照目前商品房銷售的節奏，市場需要18.6個月的時間才可以消化完這些土地儲備，該數值相比10月份18.0個月有所擴大。從趨勢看，土地儲備去化週期正走出13個月的歷史低位水準，總體保持上行。從原因上看，近期該曲線上行和商品房交易行情降溫的因素有關。

100城土地儲備去化週期

數據來源：各地土地交易資訊網、CRIC、易居研究院

2018年11月份，一、二、三四線100個城市土地儲備去化週期分別為15.7、19.4和18.2個月。相比10月份14.7、18.7和17.6個月的數值，三類城市去化週期均有所擴大。相比二線、三四線城市，一線城市當前土地儲備去化週期相對偏小。這和兩個因素有關：第一、一線城市當年高端項目的預售管控略有鬆動，進而利好商品房交易的上升。第二、一線城市此前供地節奏並不快，這也影響了土地儲備的規模。

一、二、三四線城市土地儲備去化週期

數據來源：各地土地交易資訊網、CRIC、易居研究院

當前各個城市的土地儲備去化週期數值差異較大。100個城市中，有11個城市的土地儲備去化週期大於36個月即三年，意味著此類城市未來土地和商品房供應將充足。這11個城市包括張家口、石家莊、肇慶、漳州、九江、贛州、鄭州、徐州、岳陽、桂林和保定。值得注意的是，此類城市購房政策總體偏緊，若未來市場交易有反彈，那麼去化週期壓力會比預計的要小一點。

同時，有很多城市土地儲備去化週期是非常短的，這會使得此類城市未來兩年房價漲易跌難。其中有30個城市土地儲備去化週期小于12個月，此類城市更需要增加供地和鼓勵房企拿地。包括燕郊、丹東等城市去化週期較小，這和此類城市供地偏弱有關。而對於中山來説，受益於粵港澳大灣區的概念，房地産交易表現較好，這也使得土地儲備去化週期相對偏小。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2018年11月全國百城土地儲備規模繼續上升，但是同比增幅曲線卻是在下行的。今年上半年房企購地表現還比較積極，這利好土地儲備規模的上升。但是下半年隨著房地産市場的降溫，房企購地意願明顯減弱，各地土地流拍案例增多，這都抑制了土地儲備規模的上升。

預計當前商品房銷售市場下行的趨勢不改，所以從土地儲備計算公式的角度看，土地儲備去化週期依然會上行。當然從結構上看，對於土地儲備去化週期低於12個月的城市，供地節奏需要加快，同時也要出臺各類政策鼓勵房企拿地，進而積極落實補庫存的政策導向。

（來源：易居研究院）