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長租公寓如何破解盈利“生死劫”

發佈時間:2017/09/11 07:08 | 來源 :中國網地産中國 | 作者: 李逗

【中國網·地産中國·原創報道】馬化騰的一句“站在風口上,豬都能飛起來”的名言,讓不少人趨之如鶩,成為了投機的信徒,有的乘風而起飛得更高,也有高處不勝寒摔得粉身碎骨。而在地産行業內,長租公寓正成為那新一輪的風口。

長租公寓的興起不是偶然的,隨著國民消費方式的升級,以及租賃政策強有力的支撐,長租公寓市場迅速壯大。

2016年12月7日,鏈家研究院院長楊現領發佈了《租賃崛起》行業研究報告。報告預測,2016年、2020年、2025年,中國房産租賃市場租金規模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元,2030年預計會超過4萬億元,市場前景可期。

長租公寓的最大痛點,盈利低。

在巨大的發展空間和存量時代之下,開發商們面對如此廣闊的市場空間,各家企業迅速開始佈局,據克而瑞統計結果顯示,top10中有3家房企加入其中。此外,鏈家、我愛我家以及不少創業機構等都已相繼佈局長租公寓市場,然而,依然有大量的企業持觀望態度,主要原因在於長租公寓最大的痛點——租金回報率。

作為一個新興市場,長租公寓具有投資週期長、運營成本高、租金回報率低等特點。華菁證券地産行業首席分析師周雅婷曾撰文稱,“55%的拿房成本佔比和百間65%的入住率是盈利的臨界點”。鬱亮曾公開表示," 從回報率來説,我們能夠達到1%-2%的回報率,已經很滿意了。" 此外,龍湖亦于不久之前提出“三年不盈利”的雄心口號。

雖然,盈利難是長租公寓市場存在的普遍困境,但是作為極具市場潛力的新興行業,仍然有很多值得探討的模式和空間存在,在當下的市場環境下,運營機構仍然能夠通過擴大規模、創新融資方式、搭建線上平臺、提高運營能力、拓展衍生業務等多重手段降低成本、縮短收益週期、提高盈利。

1,擴規模,搶佔市場先機

在長租公寓的低回報率和高發展空間的矛盾之下,開發商的心思開始轉向規模化發展,用放長線釣大魚的方式,搶佔市場先機,從而享受未來市場紅利,一場規模大賽隨之迅速拉開。

萬科董事會主席鬱亮表示,“北上廣深等城市住房租賃市場需求很大,萬科計劃今年做到10萬間。”目前,萬科泊寓在全國22個城市擁有16000間公寓在運營,簽約公寓約為4.5萬間。

8月17日,中駿置業于香港舉行中期業績發佈會,其管理層在會上指出:“目前中駿置業長租公寓已有7000多間,主要佈局一二線城市。”

9月2日,龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石在發佈會上表示,“冠寓是龍湖集團繼住宅、商業、物業後,集團的第四大戰略主航道業務,中期目標是希望突破五萬間,到2020年,希望在長租公 寓市場做到前三名,租金收入超過20億。”

9月6日,朗詩地産董事長田明表示,由朗詩打造的長租公寓——朗詩寓明年將達5萬家。

此外,遠洋、金地、招商蛇口、旭輝等20多家房企均在陣營之內。

2,多渠道融資,降低成本

在以規模化分攤成本的做法之下,長租公寓金融化的需求進一步加大,房企“尋金之路”變得更為緊要。

由於主體差異和資産質地不同,大部分長租公寓企業往往只能選擇成本較高的融資方式,如消費金融、小貸、互金、P2P、民間借貸等,僅有部分公寓既能取得銀行貸款,甚至獲得銀行提供的租月貼現、租金分期以及發行信託産品,進行股權融資等。

因此,不少品牌長租公寓轉而開始嘗試通過定增、市場融資等方式開展融資,拓展融資渠道。其中,最具創新的當屬房屋租金分期類ABS融資。繼魔方公寓的房屋租金分期類ABS融資後,鏈家旗下的自如公寓隨後亦發行了ABS産品。

事實上,ABS是預期的租約貼現,就是把應收賬款作為固定回報的理財産品,在公募渠道進行發行。這種模式沒有抵押物,如果沒有長期穩定的收益做保證,大部分收益將被信託公司和資管公司拿走,因此,對於公寓的運營能力是一個巨大的考驗。

3,搭建線上平臺,降低管理成本

對於開發商而言,大多數企業都是集中式租賃的擁泵者,而這種模式的優勢在於,整棟租賃的時間較長,通常可以租賃至少十年以上;管理集中,降低管理費用;可以提供額外的公共區域服務,例如健身房、社區活動等。

為降低管理成本,部分開發商通過搭建網際網路平臺,以專項APP平臺的方式進行統一管理,節省人力。如萬科泊寓,除店長外僅有3名店員,目前,運營泊寓開發的專有APP平臺,將所有租務場景都實現了線上管理,提高了交互效率,降低了管理成本。

4,集體土地建設租賃住房,獲取優質資源

一般而言,開發商從當地國企、政府、村集體等業主手中,獲取廢舊廠房、辦公樓或住宅樓,並將其裝修改造成為整棟公寓的方式出租,一般承租期在10-15年之間。然而,這類資源往往較為稀缺,滿足不了不斷壯大的公寓市場。

近期公佈的國土部將在 13 城市開展集體用地建設租賃住房的試點工作,將會極大的緩解租賃土地的跼踀情況。

(責任編輯:段文平)

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