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中報解讀|郭英成的猛虎歸山夢

發佈時間:2017/09/01 12:02 | 來源 :中國網地産

【中國網·地産中國·原創報道】在香港四季酒店下榻的客人,有以日為計的,也有以年為計的。

佳兆業董事局主席郭英成,就是後面這個群體中的一員。

有媒體説,自2014年10月往後的兩年半裏,郭英成賣掉了自己位於香港貝沙灣的豪宅,專門搬到了四季酒店裏居住。即便到了現在,郭老闆一直未能從旋渦中徹底抽身,關於他目前還不能回內地的傳言,仍有流傳。

但幸運的是,“望北樓”只限住了郭英成,而未“陷死”佳兆業。經過兩年的停牌,佳兆業在今年恢復了運轉。

前天,這個置之死地而後生的企業,在老闆的“第二住所”——香港四季酒店,召開了半年度業績發佈會,欲乘“粵港澳大灣區”之風,實現涅槃重生。

業績增凈利降 血槽復原已過半

銷售業績方面,據佳兆業半年報披露,今年上半年,集團實現合約銷售額224.6億元人民幣,同比增長約62.6%;實現合約銷售面積為138.9萬平方米,同比增長約20.3%;實現合約銷售單價16170元/平米,同比增長35%。

根據佳兆業2013年以來的銷售情況,其此前的銷售業績一直未能突破300億元,今年郭英成將銷售目標定位400億元,目前已完成了56%,目標達成基本無疑。

佳兆業集團的中期業績公告顯示,今年下半年,佳兆業的可售貨源達到530億元,其中新增可售貨源為286億元,將會比上半年有更多樓盤入市銷售,則佳兆業下半年的業績屆時將能大幅超過上半年。此外,根據佳兆業的目標:每年增長30%,三年內進入千億房企行列,今年作為佳兆業的重要新起點,年度業績達成將在450億元以上。

財務運營方面,今年上半年,佳兆業錄得營業收入85.86億元,同比增長71.8%;錄得毛利28.6億元,同比增長224.5%;錄得毛利率為33.3%,同比增長15.7%;錄得凈利潤18.04億元,同比減少28.5%。而核心凈利扭虧為盈,由去年同期的虧損9.08億元變為盈利11.35億元。

負債方面,目前佳兆業的資産負債率為86.98%。對此,郭英成在發佈會上也坦然承認,這一數字仍處於較高水準,但他認為,這是由於佳兆業的開發業務中,大概有40多個城市更新項目,這些項目前期開發週期長,大概需要5年左右時間,自然會需要先投入不少資金,“假如説我們城市更新這一塊不算,我們的負債比例還是不錯的,董事會還是能接受的。”

至於未來要如何降低負債,郭英成在回答媒體問題時回應,最近佳兆業也在嘗試在城市更新項目上與其他企業合作,例如通過為別的城市更新開發商提供服務,或者通過合作來降低城市更新部分的負債。此外,在目前城市更新項目政策逐步明朗的情況下,佳兆業亦可通過加快城市更新項目的手續完善來降低負債。

對於一個已在鬼門關走過一道的企業來説,能活著比什麼都重要,公眾對其的預期也並不苛刻,佳兆業的幾項數據,基本回到了常規運作軌道。

資本市場也對其展現出了看好,在今年的中期業績發佈後,連續兩天其股票都以飄漲收盤。在召開業績發佈會後的第一天,佳兆業股票漲停,第二天大漲6.69%。

土儲成亮點 粵港澳大灣區的既得利者

佳兆業今年半年業績的最大亮點,大概是在土儲上。

據公告顯示,截至今年6月30日,佳兆業集團擁有土地儲備2160萬平米,這一數字,甚至超過了目前銷售額在行業排名前20的旭輝。

其中,2000多萬平米的土儲中,有近80%位於一線城市及重點二線城市,又有約55%土儲位於粵港澳大灣區內。

一直以來,珠三角都是佳兆業的主營重地。在今年上半年的銷售額中,珠三角區域對集團整體業績貢獻佔比達到了54%。而今年上半年,集團在廣州、佛山、惠州住宅等珠三角區域內的新增拿地,佔到了集團上半年整體拿地面積的80%。截至目前,佳兆業在深圳、廣州、惠州、東莞、珠海、佛山六個粵港澳大灣區城市,佳兆業的土儲面積接近1200萬平方米,貨值超過2000億元。

此外,佳兆業還簽約有佔地面積1400萬平米左右的舊改資源,分佈在深圳、廣州、上海和珠海幾個貨值接近萬億。

城市,其中6-7成為住宅産品,今年上半年,佳兆業在土地方面的開支大約為55.33億元,新增建築面積191萬平米。從佳兆業前幾年的年報來看,目前集團手頭所擁有的土儲,絕大部分是過去積累下來的,且大部分原先就位於粵港澳大灣區中。

在佳兆業遭遇鎖盤的2年裏,國內房地産市場迎來了量價齊步大漲的2016年,尤其是深圳區域的房價,均價增長超過一倍,使得原先在這個區域就有大量土儲的佳兆業,土地成本進一步降低,而毛利進一步升高。另外,今年兩會上,粵港澳大灣區概念被明確定為國家戰略,如今這一區域也成為眾多企業的爭搶之地。

從這兩方面來説,佳兆業更像一個既得利者,在跌落谷底的兩年間,卻意外坐享到了土地升值與區域價值升級的紅利。

(責任編輯:段文平)

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