原標題：各地加碼限購 “商住房”或將成為歷史？

一直以來商改住項目就是市場發展的畸形産品，不過時至今日，伴隨著本輪調控政策的升級，這一産品或將成為歷史。繼北京全面叫停商住産品後，上週五，上海和成都進一步出臺政策，明確要求嚴禁把辦公用地更改為居住用途，並對項目産品的開發、銷售等方面進行了嚴格的限定。

21日，上海市政府網公開發佈該市規劃國土資源局制訂的《關於加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》（下稱《規定》），明確要加強經營性用地出讓全生命週期管理，要求土地出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。同時，出讓合同約定辦公、商業可售部分須以層為單元進行銷售。《規定》所指的商業、辦公用地涵蓋金融、娛樂、旅遊、會展和服務業等用途，文件有效期自今年4月10日至2022年3月31日。

同日，成都市房産管理局、成都市規劃管理局、成都市國土資源局、成都市建委聯合發出《關於進一步加強商業、辦公類建設項目管理的通知》（下稱《通知》），嚴禁商業、辦公類項目（含商兼住、住兼商項目中的商業、辦公部分）改變為居住用途，商業、辦公類建設項目（不含酒店）宜採用公共走廊、公共衛生間式佈局，不得設置外挑陽臺，不得採用住宅套型式佈局與功能設計；不得接入天然氣；水電氣使用均按照商用標準收費；禁止以任何虛擬、劃線等無實體墻的形式對商業、辦公類建設項目進行分割和銷售；項目標準層辦公用房分隔的，層高不應大於4.2米，不分隔的，層高不應大於4.6米；不得以任何方式違規宣傳房屋可以用於居住。不過，《通知》僅適用於新建商辦項目。文件明確，“本通知發佈之前已辦理建設工程規劃許可證的商業、辦公類建設項目，按原規劃許可執行。”

對此，中國人民大學公共管理學院土地管理系副教授鄭華表示，開發商之所以要打政策擦邊球，開發大量商住房産品，一方面原因還是開發商希望逃避住宅市場的限購等政策措施。各地出臺對商住房産品的限制性措施後，規劃的嚴肅性將得到加強，規劃意圖將得到更徹底的落實；將確保住宅的歸住宅、商辦的歸商辦，減少商辦類物業的客戶群體，提高市場風險，降低開發商開發投資商辦類産品的積極性，進而降低商辦類土地的出讓溢價水準。同時，這種限制也必然打擊商辦市場上的投資、投機資金，將這部分資金引導到實體經濟中去，在一定程度上也將限制人口無序涌入大城市中。對於那些因政策效力溯及既往且尚未銷售的商住産品，開發商將再也不能通過短平快的方式回籠資金，而很可能需要轉賣為租、長期持有，走精裝修、定制化、精品化路線，不得不拉長項目銷售或運營的週期。即使房企考慮通過REITs等金融化方式進行操作，也仍需做好商辦房産的出租、運營等，確保較好的收益，才能保證REITs的良好銷售前景和回報。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，商住房的發展空間越來越狹窄，此類産品被認為是和目前供給側結構性改革的思路格格不入的，所以其退出市場的可能性很大，唯一有一點值得保留的，就是LOFT的建築設計可供租賃型公寓借鑒。上海和成都的規定既限制了産品開發的模式，也限制了産品的市場成交模式，所以利空效應很明顯。同時，商住産品的價格將容易下滑，畢竟商住産品的流通性在快速降低。

（來源：新華網）