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直播|第八屆地産中國論壇暨2016房地産紅榜

發佈時間:2016/12/6 10:58:00 | 來源 :中國網地産

2016年12月6日下午,由中國網際網路新聞中心·地産中國網主辦的“第八屆地産中國論壇暨2016中國房地産年度紅榜頒獎典禮”,于北京釣魚臺國賓館5號樓正式開幕,本次論壇以“融變地産”為主題。吸引了國內諸多知名專家、主流房企代表等業內人士到場,堪稱年度房地産業的最大盛會,精彩不容錯過。

活動現場

2016這一年,可以説是中國房地産的並購大年。寶萬之爭懸而未決,恒大強勢殺入,不斷增持收購,逼近第二大股東之位。而萬科在被蠶食的同時,也不忘壯大自己,吃掉印力96.55%的股權。此外,恒大還不斷上演“買買買”,並購嘉凱城、深深房,大手筆舉牌十多家公司。還有險資安邦收購中國建築5%股權、中海並購中信地産、保利收購中航地産、綠地收購協信40%股權、融創收購融科並增持金科股份16.96%股權、中民投收購億達53.02%股權等等。

回顧這一年,中國房地産市場風雲變幻、波詭雲譎。一方面,房價高漲、高價低頻出、市場大賣、超級並購不斷;另一方面,調控升級,監管強化,樓市風聲鶴唳。

疾風知勁草,烈火煉真金。複雜的行業環境更能考驗企業實力及企業家精神,這一年,哪些房企依舊遙遙領先、領軍行業?哪些房企異軍突起,表現卓著?哪些地産人物洞察先機、高瞻遠矚?又有哪些項目精心打造,堪稱行業標桿?

活動現場

在經過網上投票和專家評審兩個環節、近兩個月的篩選後,涵蓋年度標桿企業、年度領軍人物、年度優秀價值職業經理人和年度典範項目四大榜單的紅榜將正式發佈。

先提前劇透下,在年度企業這塊,通過對上榜企業的重組與細分,一批發展迅猛的企業進入領軍房企陣營,一些與地産漸行漸遠、發展不突出的龍頭企業意外落選,一些具有特色發展模式的中型房企則反而榜上有名。

到底哪些企業、人物和項目榜上有名,讓我們靜待12月6日下午的榜單揭幕吧!

現場已準備就緒

主持人:尊敬的各位領導、各位嘉賓,大家下午好!我是來自北京電視臺的主持人王業,很高興今天能受邀為您主持中國網際網路新聞中心、中國網地産中國主辦的第八屆地産中國論壇暨2016中國房地産年度紅榜發佈儀式。

2016年,可謂中國房地産最為大開大闔的一年,寬鬆貨幣政策推升房價、房價連月暴增,臨近年底的調控圍剿又讓市場瞬間冰凍。在政策深度參與之下,行業走勢變的撲朔迷離。與此同時,行業調整卻在加速,並購案例迭出,房企轉型進入深水期。一方面,産品端、科技住宅、健康住宅、品質住宅紛紛立勢。另一方面,契合市場需求,文化度假、養生養老、海外置業等供給側探索如火如荼。相對於慌亂的揣測未知,理性的思考與探索似乎更有意義。希望我們今天下午的思想盛宴能讓我們重新審視行業發展,在新的形勢下業界精英共同攜手開創新局面。

首先,請允許我向各位介紹出席本次活動的領導和嘉賓,他們是:

中國網際網路新聞中心副主任、中國網副總裁  李富根先生

國家資訊中心首席經濟學家  范劍平先生

住建部住房政策專家委員會副主任  顧雲昌先生

清華大學房地産研究所所長  劉洪玉先生

國家稅務總局稅收科學研究所副所長  靳東升先生

釣魚臺美高梅集團副總經理  劉亞寧先生

中國網地産中國總編輯 謝紅玲 女士

鏈家研究院院長 楊現領 先生

翰同資本創始人 王倩 女士

京投發展副董事長、總裁  高一軒 先生

雲房數據董事長  閆旭東 先生

龍湖集團副總裁,公司品牌及行銷部總經理  袁春 先生

泰禾集團副總裁  沈力男 先生

首創置業設計行銷中心總經理  高廣漢先生

偉業我愛我家副總裁  徐斌先生

現在我代表主辦方再次歡迎各位的光臨!

中國網際網路新聞中心(中國網)是國務院新聞辦領導,中國外文出版發行事業局管理的國家重點新聞網站。堅持以新聞為前導,以國情為基礎,以融合各地通訊、即時專題、網上服務、媒體搜索等內容為原則,力求通過精心整合的即時新聞、翔實的背景資料和網上獨家的深度報道,向全世界及時全面地介紹中國,並竭誠為中國和世界各國的訪問者提供迅捷、權威的資訊服務。作為國家新聞資訊窗口,遵循新形勢下新聞傳播規律,應勢而動、順勢而為,充分發揮新聞宣傳統一思想凝聚力量、鼓舞人心振奮精神、促進發展維護穩定的積極作用,輿論導向是一種思想傾向的表現形態,新形勢下我們房地産行業如何把握正確的輿論導向,下面有請有請中國網際網路新聞中心副主任、中國網副總裁李富根先生為我們做《正確輿論導向與地産業整頓》的主題發言,有請!

中國網際網路新聞中心副主任、中國網副總裁  李富根

李富根:尊敬的各位領導、各位嘉賓、新聞媒體的同行們,大家下午好!非常高興在釣魚臺國賓館與各位相聚,今天的慶功廳在此盛友如雲、高朋滿座,我代表中國網際網路新聞中心中國網向出席第八次中國地産論壇暨2016中國房地産年度紅榜活動的新老朋友表示熱烈歡迎和衷心感謝!

今年的2月19號習近平總書記在新聞輿論工作座談會上提出了新聞輿論工作職責與使命要求的48字方針,“高舉旗幟,引領導向,圍繞中心,服務大局,團結人民,鼓舞士氣,成風化人,凝心聚力,澄清謬誤,明辨是非,聯接中外,溝通世界”。習總書記把“高舉旗幟、引領導向”作為48字方針之首,強調新聞輿論各個方面、各個環節都要堅持正確輿論導向,這意味著講導向是普遍原則,是共性要求,不僅黨報、黨刊、黨臺、黨網、市場媒體與新媒體都要講黨向,在網際網路這塊網民思想碰撞、開拓新陣地尤為重要,真正提供正能量,而不是負能量,才能有效克服我們面臨的諸多疊加的困難,更好推動供給側改革和包括房地産在內的各行各業健康有序發展。

中國網是國務院新聞辦公室新聞發佈會獨家中英文網路直播發佈網站,也是國家各大部委新聞發佈會、全國“兩會”新聞中心指定的網路報道和直播媒體,是國家重大事件和重要新聞的發佈機構,作為主流媒體,中國網及旗下的地産中國網都應積極踐行習總書記提出的48字方針,率先垂范,不斷強化政治意識、大局意識,努力做好正確的輿論導向,工作職責和使命要求,為經濟社會的進步發揮積極作用。

最近一段時間,調控再次成為房地産的關鍵詞,中央相關部委加大了力度,在政府部門的積極努力下,樓市此前積累的非理性情緒開始消退,國家統計局數據顯示,因城施策以來,熱點城市房價走勢趨穩,政府及時出臺調控措施,避免市場失靈,是從有利於經濟社會全局出發的必要舉措,不能片面理解為遏制市場機制。看待樓市調控需從全局出發,房地産兼具居住和投資的雙重屬性,因此無論何時,中國對樓市的調控都不應是遏制市場機制發揮作用,而是從有利於中國經濟發展全局的角度出發,努力實現人民群眾利益的最大化。在此過程中,中國網、地産中國網要發揮專業優勢、權威優勢,多生産深度報道,觀點評論,多發出權威聲音,不給錯誤觀點和言論提供傳播渠道。與其他行業主流媒體一起,為中央政策的貫徹實施,構建山清水秀的新聞輿論生態。

每年的地産中國論壇都是業內精英們相聚論道的思想盛宴,真誠希望今天的發言嘉賓,能與我們分享這一年來的卓越感悟和智慧經驗,並一同見證2016中國房地産年度紅榜為行業甄選出的樣板企業、領軍人物和典範項目。

在此衷心感謝一直以來支援中國網、地産中國網的朋友們,祝大家生活愉快,身體健康!謝謝!

主持人:感謝李總熱情洋溢的致辭。2016年以來,面對世界經濟增長速度緩慢、國內經濟下行、財政金融風險加大的複雜形勢,國家先後出臺一系列穩增長、調結構、防風險的政策,經濟運作保持在合理區間。但經濟結構性問題依然突出,産能過剩矛盾不斷積累、金融風險開始顯性化、市場預期有所惡化、宏觀調控政策邊際效應下降,經濟下行壓力較大充滿了不確定性接下來有請國家資訊中心首席經濟學家范劍平先生解讀中國宏觀經濟形勢和貨幣政策走向,為我們在不確定中尋找確定性,有請!

國家資訊中心首席經濟學家  范劍平

范劍平:尊敬的各位來賓大家下午好!

展望2017年的經濟走勢,這個時候我們大家會感覺到世界形勢和中國形勢確實充滿著不確定性。

2016年就已經出現了幾個黑天鵝事件,包括英國的脫歐,美國選擇了特朗普當總統,昨天義大利公投的失敗,但是也有很多人預計國外2017年還有更多黑天鵝事件可能要發生,比如説法國的大選、荷蘭的大選、德國的大選等等。對於全世界經濟來講,黑天鵝事件非常多,中國也難以獨善其身。在這樣一個複雜的局面,中國2016年經濟走勢保持了平穩,一季度GDP增長6.7%,二季度GDP增長6.7%,三季度GDP還是6.7%。這純屬巧合,因為我們扣除價格因素以後,三個季度都是6.7%,但現價計算GDP三個季度分別增長了7.1%、7.3%和7.8%。GDP價格指數一季度上漲1.4%,二季度上漲0.6%,三季度上漲了1.1%。面對著我們今年三個季度表面上看上去6.7%的平穩,實際上從結構的角度來講,問題還是非常大的。

我們今年這個6.7%,房地産和金融的問題史無前例,房地産對於經濟的貢獻是歷史上貢獻率最大的一年,金融更是如此。我們把房地産放在後面再説,我先講金融。

中國金融業在目前中國經濟出現了過渡,房地産呈現金融化。美國、英國金融業如此發達,有44%的國際金融業,但金融業增加值佔GDP比重也不過佔GDP的7%左右。而中國2016年上半年已經到了9.2%,這種高還不僅僅是金融業的發達,恐怕是金融業的虛胖,金融領域出現了大量自娛自樂、擊鼓傳花的遊戲。

對於目前資金脫實趨虛的趨向,對中國經濟長遠的危害,政府部門發出了警報,一季度中央政治局分析經濟形勢以後,以權威人士答記者問的形式,5月9號在人民日報發表了文章,試圖通過權威人士的談話來引導人們的預期。但上半年很多金融和房地産炒作,我行我素,所以在分析上半年經濟形勢以後,政治局會議新聞稿裏面就開始出現了抑制資産泡沫這樣的詞。“泡沫”兩個字這個話是説得很重的,我們在三季度沒有扭轉,反而愈演愈烈,以至於黨中央國務院在分析三季度經濟形勢以後,明確提出注重抑制資産泡沫,全面防範經濟和金融風險。説明我們現在的風險不僅僅是金融風險,甚至會影響到經濟全局。

最近一段時間,大家也可以看到黨中央為了扭轉資金脫實趨虛的趨向,對房地産和金融領域各種投機炒作進行了各種調控,一部分城市出臺了分城施策的調控措施,甚至有一部分城市第二輪收緊房地産調控的政策出臺。金融領域有期貨炒作拉動了煤價的暴漲,甚至倒逼電價上漲。在這個時候中央對期貨領域通過加大保證金等措施,正在抑制。煤價通過國家發改委的調控,讓我們國有的煤炭企業和國有的很大發電企業之間,35元的價格達成了長期協定的價格。應該説這個價格比現在市場的價格確實要低一點,很多人認為簡單粗暴,好像回到了一刀切的經濟時代。但是如果社會遊資過多炒作,導致這麼高的煤價,以至於煤價和電價聯動,電價上漲,最後的結果就是製造業中下游企業無法承擔這樣的成本,最後明年可能是實體經濟繼續下滑。但是通貨膨脹壓力卻要加大,就是滯脹的局面。所以為了抓住主動,中央會有更全面的引導資金回歸實體經濟,這樣的政策方案出臺。

房地産2017年所面臨的大背景,首先大家要明白一個中央的政策導向,這就是扭轉資金脫實趨虛,房地産既是實體經濟領域,也是金融屬性很大的領域,對房地産來講,一方面要保障大家的居住功能的滿足,另外一方面也要適當抑制投資功能的過度炒作,這是2017年整個房地産政策的最大的看法。在這種情況下,擠出泡沫,把我們的房子更多的留給首套置業的人,是我們現在政策中最最重要的一個導向。

對於2017年整個宏觀調控對房地産影響最大的就是貨幣政策,因為我們説為什麼房價會上漲?貨幣超發是它的必要條件,而人口流向是它的充分條件。過去這麼多年,我國房價的上漲,和我們國家貨幣超發有很大的關係,中國M2的增長速度高於GDP增長速度,現在大家可能看到這張圖,灰顏色這條線是全社會融資總量的增速。灰顏色這條線是用現價計算的GDP的增速。紅顏色這條線是全社會融資總量的增速。2008年以後紅線始終在灰線上面,説明整個資金社會流動性的增長速度遠遠高於GDP的增長。對於社會上錢為什麼這麼多,這並非完全是有央行一家發行基礎貨幣過多所造成的。我們説央行發行基礎貨幣是一個重要的原因,但更重要的是基礎貨幣到社會上以後,我們創造貨幣的過程,如果貸款增速非常快,就會使貨幣流通速度加快,貨幣成數加大,這是兩方面的作用。

過去為什麼我們的基礎貨幣會投放那麼多呢?這和人民幣增速美元有很大關係,中國投方基礎貨幣最最重要的兩個渠道,一個就是商業銀行的信貸,另外一個就是外匯債。中國一般是通過商業銀行的信貸滿足了經濟增長對基礎貨幣的需要,我們過去人民幣升值,而且中國投資回報率高於國外,所以大量國外資金願意流到中國來,就使得我們官方外匯儲備節節增加。人民銀行在收購這些外匯儲備的時候就要相應投放出去人民幣,這個人民幣就是外匯渠道投放的基礎貨幣。這些錢對於我們經濟增長來講,其實已經是很多了。人民銀行雖然用提高銀行存款準備金率等各種手段提高了對衝,但不能完全對衝的完。所以整個M2增長速度遠遠高於GDP增長速度,整個社會上流動性氾濫。資金只有和新技術相結合,形成新的增長點、新的投資熱點,在新興産業帶動下,經濟才能復蘇。

我們國家由於多年來搞房地産和金融炒作,比技術研發更能掙錢,所以流向技術研發的錢太少,技術儲備不夠,技術短缺。當資金不能和新技術進行結合,流不到實體經濟中間去,資本是趨利的,他們寧可在房地産和金融領域製造一個泡沫,也要想辦法掙錢,於是出現了大量的擊鼓傳花遊戲。

中國過去貨幣發行對外是以美元為矛,對內是以房地産為矛。大量的房地産貸款加快了貨幣流通速度,提高了貨幣的成數。房地産拉動了很多産業,所以房地産使得我們貨幣信用創造在過去是非常活躍。

但是2017年,這個形勢完全發生了變化。2014年以來我們國家就已經開始出現資本凈流出,外匯儲備已經減少了八千億元,這些外匯儲備的減少,外匯賬款的負增長,相當於我們登出了一部分基礎貨幣。同時今年四季度開始的對房地産的新一輪調控,會使很多城市的房地産成交量下降,所以房地産創造信用貨幣的能力也會收縮。當我們外匯賬款基礎貨幣的創造和房地産信用貨幣的創造雙手所指,我們明年整個貨幣環境不會像前幾年那麼寬鬆。我們貨幣政策正在回歸正常,現在是控制增量、消化存量。但是現在還沒有到收緊銀根,僅僅只是貨幣政策正常化,回歸穩健的本意,市場上就開始出現流動性的增長。

最近一段時間,銀行隔業拆借利率提高,商業銀行相互之間的同業存單利率開始上升,這些都是對資金利率最敏感的地方。過去資金供過於求,所以各種利率下降,過去叫資産荒,現在已經發生轉變,我們各種資金緊張以後的利率開始回升,所以現在開始出現不是資産荒而是資金荒,資金緊張,我們叫錢荒、錢緊,最終的結果是出現錢貴。雖然中央銀行還用不著提高基準利率,因為我們存貸款利率市場化以後,這一年多來,工作非常正常,也就是當錢松的時候,商業銀行的加權平均貸款利率水準是下降的,債券市場收益率也是下降的。但是最近我們看到商業銀行加權平均利率已經不再下降,銀行理財産品的收益率開始回升。所以銀行用不著加息,商業銀行會自動的慢慢的把市場化利率加上去。

在加息、市場化利率提高的背景下,房地産過去玩的就是廉價資金、低利率的大背景,所以當利率回升以後,房地産金融環境是不可能再像前幾年那樣繼續那麼寬鬆。而且這一次中國貨幣政策的回歸正常,甚至可以説是無可奈何的。因為如果要想穩定人民幣匯率,那麼無論是國外、國內的人民幣都不可能放得太松。如果人民幣太松,這些人民幣會變成兌換美元的壓力,所以必須要管住人民幣的投放。在這種情況下,2017年央行還會不會像上次一樣重新放鬆銀根,應該是不可能。

作為房價上漲的必要條件,貨幣因素2017年發生了巨大的變化。但是在這樣的背景下,真正受影響的是房地産投資的需求這一塊。但是作為剛需、作為居住性需求,中國仍然處於城市化加速期,特別是大家要注意到我們國家人口流向和我們國家的産業升級有了很大好轉,這兩年中國的城市房價似乎漲得亂糟糟的,實際上它背後有一定的規律。因為中國現在已經進入了老齡化時代,中國年輕人已經開始減少了。

中國歷史上最火的十年,我們的80後有2.28億人,80後結婚買房子的時候,就是房地産最為火爆的十年。但是等到80後買完房,現在輪到90後買房的時候,我們發現年輕人突然大幅下降,90後人口只有1.75億人,比80後少了23.24%,00後的人口又進一步減少到1.45億人,比80後少將近36%。當年輕人口少了1/3、1/4,房子就不好賣了。所以現在各個城市未來的房地産實際上是取決於在搶人大戰中能不能搶來年輕人。

中國的年輕人現在在流動,他們是在從什麼樣的城市流向什麼樣的城市呢?從新一輪産業結構調整中處於弱勢地位的城市,這些城市以傳統製造業、傳統服務業為主,這些産業現在經營很困難,創造不出多少新的就業崗位了,工資水準相對比較低。所以這些城市的90後年輕人用腳投票,開始流出。他們流向什麼樣的城市呢?流向新一輪産業結構調整中處於優勢地位的城市,這些城市現代服務業和高科技企業已經形成一定的規模,成為城市産業的主體。這些産業的發展仍然勢頭比較好,所以創造就業的崗位也比較多,工資水準相對比較高,人民勞動力這些城市在凈流入。

我們後來發現中國現在城市房價漲不漲,如果從規律來看,實際上是由人口流向決定的。凡是人口勞動力凈流入的城市,就是常住人口處以戶籍人口的比值大於1的這些城市,往往房價是上漲的。在這些城市中,房價漲的快慢由兩個指標決定,第一個就是看這個城市第三産業佔GDP的比重。因為中國製造業現在已經勞動力成本提高以後,開始進入機器取代人工的自動化時代,所以製造業現在已經創造不出多少就業崗位了,服務業佔的比重越高,人口集聚能力越強,人口勞動力凈流入給它帶來的房地産的剛需,這些城市才是房價漲得比較快。

更重要的是第二個指標,企業用於科技研發的投入佔GDP的比重,就是科技創新強度。我們凡是科技創新強度高的城市,往往是高科技企業集中的城市,吸引高科技人才、現代服務業人才更多的城市,這樣的城市往往上市公司也多,這些人才的集聚帶來財富的集聚,全國的財富更多集聚到這些産業結構調整的優質城市,這些城市的經濟進入一種良性迴圈,所以他們在整個經濟發展中,現在已經可以説在這一輪産業結構調整中進入了一種向上發展的軌道。這些城市往往由於上市公司的原因,全國的財富向這些城市集中,使得房價上漲比別的城市更快。

對於全國來講,更重要的還有一點,這些年輕人口的流向帶來了我們城市老齡化程度的差異。我們全國現在正在受到人口老齡化的衝擊,但實際上人口老齡化衝擊並不是在所有的城市都一樣。凡是年輕人凈流入的城市,這些城市往往是年輕人多,老人少,他們的人口是金字塔型,是正常的。凡是勞動力人口凈流出的城市,往往是老人多、孩子少,是倒金字塔型,這些城市是遭受城市化衝擊最大的,也是房地産調整壓力最大的。

從全國來講,深圳由於這個城市只有36歲,所以0到14歲的人口占總人口比例每年提高3到5個百分點,東北很多城市,0到14歲的孩子,佔總人口比重每年下降2%,這些城市的房子很難賣出去,是倒金字塔型。而年輕的城市房地産的剛需、居住功能,就足以使它的房地産在這一輪調控中保持穩定,不會出現房價大跌的局面。在消化了前期炒作的泡沫以後,我相信他們仍然會在産業結構升級的帶領下,在城市化中集中年輕人口,城市化的水準,以正金字塔型來完成結構的過程中,房地産可以保持一個健康發展的趨向。

所以對中國來講,我們國家的城市未來的分化非常明顯,怎麼分化?檢驗每個城市産業結構升級最後由誰來檢驗?兩個東西來檢驗。一個是資本市場,如果這個城市産業結構升級的好,一定是企業上市能夠受資本市場歡迎,資本市場的投資者他們其實眼睛是非常厲害的。另一部分是人口比例,老百姓用腳來投票。現在房地産調控可能政策措施還不完全符合我們的實際情況,我們現在通過需求端提高買房人的資格,雖然能夠短期抑制房價上漲過快,但從長遠來講,恐怕這些城市真正要讓房價穩定,我們在貨幣供應足夠趨穩以後,政府要做兩件事情,一件就是增加保障房的供應,另外一件就是根據人口流向實事求是的增加這些城市的土地供應,這樣才能夠讓供給和需求與我們國家目前産業結構升級中我們城市在人口吸引力方面的差異能夠符合老百姓的選擇,這樣才能夠使供需真正的有平穩的市場基礎。

對於我們國家看起來非常複雜的房地産走勢,我們跳出房地産看房地産,從我們國家産業結構升級以後,我們人口城市化中人口流向來看,中國未來房地産走向是非常鮮明的。既不會全面暴漲,也不會全面暴跌,未來就是嚴重分化的市場。有些城市在産業結構升級帶領下,會繼續保持穩定、健康、向上的發展。但有一部分城市,調整壓力會非常大。作為我們房地産開發商也好,作為個人投資者也好,認清這樣的大勢,讓我們的投資投到應該去的地方,可能市場規律比政府的指向對我們長遠會影響更大。

講到2017年中國在解決資金脫實趨虛以後,我相信我們實體經濟會有一個更加穩健的發展。因為中央對實體經濟中用於科技創新的資金抵扣所得稅的政策進行優化,未來我國的減稅重點主要是支援科技創新。所以資金不僅要流向實體經濟,更重要是要流向科技創新,在很多一二線城市高科技企業雲集的地方,科技創新能力更強,得到了國家的政策支援會更大。我相信這些地方他們在實體經濟和虛擬經濟的互動中,由於實體經濟發展勢頭好。但是對於金融和房地産領域那種投機炒作,尤其是違規的首付貸、房地産領域一些弄虛作假的信貸等等資金行為,我想2017年會玩不轉。這個房地産市場原來那些虛胖的東西,會慢慢的被我們的政策所抑制。

對於一個經過調控以後真正能夠顯露出它本來面目的房地産市場,在2017年能夠讓我們看到更加真實的需求帶領下房地産的健康發展。

我就講到這裡。謝謝大家!

主持人:感謝范劍平先生的精彩致辭讓我們對於宏觀經濟走勢又有了全新的認識。整個中國經濟處於轉型過程中,中國房地産行業在主被動皆有的情況下,走上了轉型之路,作為連接消費與投資的重要行業,其轉型和發展的態勢好壞,對國民經濟的健康穩定發展影響巨大。接下來有請住建部住房政策專家委員會副主任 顧雲昌先生,與大家分享中國房地産的核心問題,有請顧會長。

住建部住房政策專家委員會副主任  顧雲昌

顧雲昌:謝謝!我演講的題目是“需求側調控和供給側改革”。

回顧一下2016年有兩句話,第一句話,市場的概念是供求關係的總和,供應和需求兩個方面,總和加在一起就是我們研究市場的方法。當然有供求的總量、供求的結構,還有價格和供應方需求方的總體能力等等,評判一個市場是否健康,國務院曾經有一個文件講了三點,我覺得非常到位。一個健康的市場應該是供求總量基本平衡,供求結構基本合理,價格基本平穩。如果説不是這樣三個基本,那説明市場還要打個問號。

回顧2016年這一年是中國房地産發展歷史上最複雜、最糾結,也是最輝煌的一年。今年房地産銷售總量,無論是銷售額還是銷售面積,肯定是歷史新高。今年到目前為止房地産的銷售面積已經超過了12億平方米,而歷史上最高的一年是13億平方米,那是10月底的數字,還有兩個月,肯定超過了。銷售額,到今年10月底已經超過了2013年的數據,達到了9萬億元,2013年是8萬億元。這是一個了不起的數字。

從另一方面説,我們國家提出要去庫存,待售面積中國10個月來的消化也見到了成效,國家統計局發佈的數字,待售商品房面積從原來7.3億平方米,降到現在6.9億平方米,降低了四千萬平方米。今年曆史上房地産發展是這樣的情況。

但為什麼説最糾結、最複雜的一年?因為大家看到了房地産市場的複雜性,中央政府、地方政府都對房地産非常重視,我想起了我在本世紀初説的,中國房地産可以用一首歌來比喻,這首歌的歌詞是“讓人歡喜讓人憂”,現在唱給房地産非常合適。

衡量一個市場是否健康,應該從供應和需求兩個方面來看。我先説一説需求側的問題。

多少年來,特別是2003年以後我們就經歷了房地産市場調控,這個調控實際上就是需求側的調控,而需求側的調控永遠在路上。過去調控、現在調控、未來調控,為什麼?因為房地産和其他市場一樣是有週期的,租有租的週期,房地産有房地産的週期,既有中週期,還有長週期、短週期。從中週期來説,我們曾經提出中國房地産市場迎來了白銀時代,我們已經告別了房地産的中週口,中國房地産市場進入了新的白銀時代的週期。

但是在白銀時代當中,我們看到了短週期,短週期大概是三個多月左右。我拿2013年做例子,三年前的2013年是房地産高峰,2016年又是個高峰,這和房地産的價格變動和人們對房地産購買,買漲不買落有關係,這是規律性表現,不可避免。房地産高潮太高,容易産生泡沫,所以政府要提防泡沫。

這次調控有意思,房地産市場出現了雙泡沫,一般來説泡沫是針對價格而言的。為什麼説雙泡沫?一方面是一二線城市的價格泡沫、資産泡沫,而三四線城市是數量泡沫,賣不掉。所以雙泡沫出現。這樣的情況下和我們過去的房地産很不同,以前是全國一刀切,這次國務院沒説話,由住建部具體部署,叫做因城施策,因為有的是數量泡沫,有的是價格泡沫,數量泡沫有數量泡沫的辦法,價格泡沫有價格泡沫的辦法。我們有兩隻手,一隻要抑制資産泡沫,一隻要抑制數量泡沫。雙泡沫必須兩隻手。在調控當中也是兩隻手,一隻無形的手,一隻有形的手,無形的就是通過市場的力量來改變房地産週期,因為它三年以後必然有這樣的週期。還有一隻是行政的手,行政的手段當中我們看到了限購是典型的,最後是採用市場的辦法來遏制泡沫的增長。這樣的特點不僅是2016年,以後難免不會出現。全世界都會有針對房地産的措施,他們更多是用貨幣的手段,而不是用行政限購的政策出現。

我們為什麼要進行調控呢?因為房地産有週期。在上個黃金時代的時候,中國房地産市場的情況是總體上供不應求,而我們進入了一個新常態以後,進入了白銀時代,房地産市場總體狀況有了變化,這是出現了階段性的供大於求,這種情況下的調控辦法和力度當然是與黃金時代不一樣。

需要説明的一點是,有幾個觀點。第一,上半年我們整個國家房地産任務是去庫存,剛剛開過中央的工作會議,提出了去庫存、去産能、去杠桿,還有降成本、增加保障。但是下半年我們的重點變成了控房價,往往是出乎人們的意料之外。我們這方面的應對、預見性、預判還不夠,認為我們總的任務是去庫存的,結果我們出臺的金融政策、貨幣政策都是圍繞去庫存做準備的。因此不可能因城施策,恰恰我們少數的城市,儘管數量不多,但佔到整個城市數量的不到10%的城市出現了房價爆炸。600多個城市,這次調控的城市是20來個城市。因為我們房地産市場變化的背後隱藏的情況是供給側、需求側出現了問題。這是意外之外的情形,其實是已經存在了,但我們的認識還不夠。

第二,從房地産一刀切的調控,到現在因城施策是很大的進步,我們的政策更加靈活、更加有針對性的,而不是過去一刀切,這表現了我們調控政策的進步。但是話又説回來,我們看到另一面,許多城市限購、限貸到限價,控制價格我認為這是一種無奈,調控應該更多的用市場的手段,因為價格機制是調控供求關係的一個很好的手段,但如果我們控制了價格,可能會留下後遺症。

第三,房地産調控是興奮劑,是鎮定劑,房地産市場低迷的時候需要打興奮劑,促進他的需求,促進他來買房。但是房地産市場暴漲的時候,要打一針鎮定劑,不要買了,要控制房價。實際上是一種短期的藥、短期的效應,真正的長效藥應該是供給側的改革,光是用需求側的調控往往是解決短期的問題,解決內在結構性問題。光從需求著想,這樣的改革、這樣的市場的發展恐怕是短期效應,而且經常會出現波動,所以我們需要進行供給側的結構性改革,供給側的結構性改革才是一種長效藥。

我們對供給側的改革怎麼看?我認為供給側的改革是任重而道遠。為什麼房價漲得快,為什麼這輪調控出現這樣的情形,這一輪市場出現兩種泡沫同時出現的情形,重要的問題就在供給側的問題。

供給側反映在房屋的供給上,房屋的供給主要是由土地的供給來決定的。供給了土地,才能蓋房子,房子不能蓋在空中。關鍵是我們土地供應制度或者土地供給側出了問題。現在出現的情況就是三個錯。第一,土地供需的錯配。第二,房屋的錯建,房屋蓋錯了地方。第三,産品的錯位。

我簡單説説,土地的錯配就是該需要供應房地産的土地的地方,沒有土地供應,不需要土地供應的地方,恰恰大量的供應土地。這當中我們已經明顯看到這樣的問題的存在,像北京、上海這樣的地方,北京今年土地供應量是近幾年最少的。我聽説上海城區基本沒有土地供應了,主要靠硬性改造來獲取土地。深圳早就沒有土地供應了。這樣地方的土地供應和這些地方的需求量之間是截然不同的。下面許多三四線城市蓋了許多房子,但是人口還在外面。所以我經常説,出現了一個“三亞放暖氣、哈爾濱開空調”。土地供應出現這樣極端的情況,就是中國樓市分化愈演愈烈的問題,就是土地供需的嚴重錯配。

前幾年有人批評中國的土地城鎮化快於人口城鎮化,人口城鎮化速度比土地城鎮化速度慢,大量農村土地變成了城市土地。比如現在的開發區加在一起,已經開發的土地量可以住34億中國人,説明土地大量的變成了建設用地。其實背後更嚴重的問題就是城鎮化人口的政策導向和人口的實際流向是背離的,土地的城鎮化反向了人口的城鎮化,這個問題是比較嚴重的問題。我們人口往大城市涌,而土地往中小城市提供。這個問題如果不解決,剛才范總説的明天或者以後的房價問題會解決,這僅僅是一個方面,貨幣的原因是一個方面。中國的貨幣供應量很大,原因范總都講了。貨幣是導致房價整體上升的原因,但是房價的各種反差,兩個泡沫的存在絕對是土地供應錯位而導致的。所以如何使我們的城鎮化人口政策導向和實際人口導向一致,因為我們要嚴格控制大城市,大城市控制就要控制土地。但是人口控制不了,全世界的城鎮化的發展歷程都説明,未來更多人想涌進大城市,當然這種正式不僅是北京這樣的首都經濟圈的城市,所以如何來把握中國城鎮化的政策導向和人口實際的流向一致起來,供給側的問題要解決。

如果是我們的土地城鎮化和人口城鎮化一致,因為中國的土地和其他國家的土地不一樣,這是國家的土地,供給土地只有一個部門,就是國家。在這樣的情況下,我們如何進行土地供給側的改革,我覺得值得我們深思,需要在土地制度上做文章。這就是土地錯配的問題。

還有一個是房屋錯建的問題,所謂房屋錯建就是這個地方應該蓋住宅,我們蓋了商業用房,蓋了寫字樓,蓋了商場。這個地方應該更多的蓋住宅,我們搞了許多的工廠區。在土地供給結構上有問題,比如中國的城市土地供應比重,商業用地佔整個用地的30%到40%,而國外是15%到20%。房屋錯建,這個地方應該建剛需房,我們蓋了豪華房。這個地方應該蓋保障房,我們卻蓋了商品房。

前兩年我們國家保障房建得很多,為解決中低收入家庭住房問題做了很多努力,但是我們也看到,有些地方保障房是有限制的,結果因為結構的問題等等,浪費了許多投資。從供給側我們應該作為重點。二套房不一定是投資需求,也許是改善需求,現在是對二套房進行遏制。實際上這種住房有對的一面,但是也會造成錯誤。因為你今天遏制了他,他明天還有改善需求,沉澱下去,必然導致將來的爆發。

所以我們房地産健康發展,既要把調控做好,更要把需求側、供給側的結構性改革放到促進房地産健康發展的更加重要的位置。當然供給側的改革既是政府的任務,也是企業的任務。

健全制度體系是關鍵,這句話是習主席説的。在所有的改革當中,制度體系是關鍵。而房地産土地供給制度的體系是改革的重中之重。

下面第三個問題我想講一講房地産轉型,適應新需求。

房地産面臨的轉型,往什麼地方轉?一句話,應該適應新的需求。房地産新的需求在哪?有一句話我覺得應該重點來提一提,就是人民對美好生活的嚮往就是我們的奮鬥目標,這句話聽起來很熟悉,因為這句話是習主席在他上任的第一天向全世界公佈的,代表七常委説了這句話。我當時印象很深刻,“人民對美好生活的嚮往,就是我們的奮鬥目標”。那麼人民對美好生活嚮往什麼?我們各位都經歷過。到現在有四個解讀,第一個階段的嚮往是吃飽飯、穿好衣服,我們之前有布票糧票。所以第一個階段人民對美好生活的嚮往就是溫加飽。溫家寶當總理的時候已經實現了。第二個過程是白加黑,80年代我們有彩電那了不得。用的問題,吃穿用,現在白加黑的問題基本解決。第三個階段是房加車,就是住房消費和出行消費,我們1998年房地産改革,2000年中國加入WTO,這兩大舉措正是解決中國住房問題和出行問題,房地産的改革啟動了老百姓對住房的需求,激發了他買房的積極性,車就是交通問題。這些問題的解決使我們今天都基本滿足了吃穿住行用五大要素。

我們站在今天的高度上,看下一輪消費大潮是什麼?下一輪是什麼東西老百姓很嚮往?我的總結是精加品,精就是精神需求,我們衣食住行都是物質需求,下一步應該滿足精神需求。品就是品質需求,我們吃飽了穿暖了,但是水不乾淨,空氣不乾淨,房子還要進一步改善,車還要進一步豪華,這是品質需求。下一步人民對美好生活的嚮往就是精加品。

我們看到了從溫加飽、白加黑、房加車、精加品,這個過程就是人民對美好生活嚮往的路徑。涉及到這些方面的産業,恰恰是中國産業發展的動力,新動力、新動能是什麼?曾經是房加車,現在房加車還再繼續,要提高品質、提高品質、增加品種、實現品牌,品包括三個品,品質、品種、品牌。

我們要實現我們的精神需求,發展幸福産業、健康産業,人們追求的是一種幸福的生活、健康的生活、快樂的生活,最近國務院又出臺了一個文件,要進一步大力發展文化、體育、旅遊、養老等等這些産業一大串,這些産業恰恰是我們未來的發展方向,也是房地産業發展的方向,滿足人們的精神需求,因為任何産業都離不開房地産,這個房地産的概念不僅僅是住宅、是房屋。

我們今天為了人們的美好生活,我們要把房地産的品質上到一個新的高度,把我們房地産的精神需求方面的內容加強,精神方面文健旅,文化、娛樂、教育,這就是文。健是健康、醫療、養生、體育,都是為健康服務的。旅就是旅遊,旅遊地産、文娛地産、休閒度假,正是我們房地産的發展方向。我們許多房地産現在都加入了文旅地産、養老地産去了等等。老百姓追求的目標就是我們經濟發展的新的增長點。

精神需求和品質需求是産業發展的新動能。提高房地産的供給對市場的適應性和靈活性是企業和産業興旺發展的需要,也是房地産市場健康發展的必需。這也是習總書記説的。站在這個高點,我們應該對我們未來的發展在消費的新的大潮當中,最終消費是對經濟的最大的增長點,我們如何來滿足品質消費和精神消費,需要我們定好三個坐標點。

第一個坐標點是房地産企業什麼時候拿地,這是供給側方面,因為供給肯定要有地。什麼時候拿地,在什麼地方拿地,這是兩個重要的點。現在是特大城市地價那麼高,很多人搶地皮,越搶越高,我認為恰恰不是拿地的好時機。有些企業從來沒有做招投標,在二級市場做。凡是業績上升快的公司,都在前兩年房地産低潮的時候就拿了土地。高潮的時候,是多賣房少買地。而在低潮的時候,多買地少賣房。另外是有産業發展前景的,整個城市圈當中的衛星城或者特色小鎮應該是將來拿地的好地方,因為這些地方未來是産業發展的亮點。

我就講這些,謝謝大家!

主持人:感謝顧會長的分享,近期關於房産稅的討論很多,那麼稅務政策會對房地産市場的未來有什麼影響呢?下面有請原國家稅務總局稅收科學研究所副所長靳東升先生,為大家解讀稅務政策將如何影響房地産行業,有請!

國家稅務總局稅收科學研究所副所長  靳東升

靳東升:各位嘉賓大家好!今天為大家分享稅收政策。

剛才顧會長為大家介紹了我們國家房地産調控,從稅收角度來講,房地産市場對稅收是比較敏感的,從它的影響來看也是現實存在的,分三個階段:

第一個階段是2006年以前,第二階段是2006年到2013年是持續發展的階段,第三階段是2013年至今。這三個階段稅收是不斷進行調控,出臺一系列的政策,大家經歷過都知道。

我想給大家介紹的是最近的政策。一個是個人所得稅,這塊沒有很大的變化。再就是營業稅,年初頒布的兩年以上和兩年以下,以兩年作為界限,兩年以上徵稅,兩年以下不徵稅。這個政策發佈之後就營改增了,營業稅就沒有了,增值稅代替了營業稅。

指向性的文件,過去從來沒有這種文件,不是全國普遍適用,這個政策北上廣深不適用,這很特殊。還有契稅,把優惠的範圍給擴大了,原先只是個人唯一住房,現在不指定了,都按1%進行徵稅。北上廣深仍然是不適用,因為北上廣深都比較特殊。

現在對我們影響比較大的就是營改增,可能大家注意到了,我們過去是需求管理,以需求方來調節,所以無論是營業稅還是增值稅還是契稅都是調節需求的,個人買房對個人徵稅或者減稅進行調整。但營改增不是這樣,營改增是對供給方徵稅,這是國家在稅收方面的表現。

2016年的36號文件提出了營業稅改增值稅,對有特殊情況的免征增值稅,企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售的是免增值稅。涉及家庭財産分割的個人無償轉讓不動産、土地使用權。有親屬關係的,比如夫妻倆人離婚了,房子給丈夫了或者房子給夫人了。將土地使用權轉讓給農業生産者用於農業生産,土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。

社會影響大,但是實際作用不大。有一個北京的課題組做了一個分析,我跟大家分享一下。2013年開始北上廣深這四個城市的房價都是在上漲的,2014年、2015年、2016年突飛猛進,當然政府要採取一些措施抑制房價。這些措施三個階段的稅收政策有什麼作用呢?如果看這個圖表是沒什麼作用,房價漲的速度還是很快。但是有一個數學分析,隨著我們限價政策、信貸政策、稅收政策,實際上還是有作用的。如果沒有這個政策的話,就是這條紅線上面的房價會表現成這樣情況。如果有了這個政策,現在這條藍線的趨勢是這樣的。所以綜合政策的使用,對房價還是有一定的抑製作用。但是抑製作用有限,還是市場發揮了根本性的作用。稅收政策對房地産市場的影響短期的是有限的,可能隨著時間的推移,它的作用會越來越減弱。

營改增,現在實行增值稅了,大家都是親身體驗,應該説對我們影響還是比較大的。通過我總結有這麼幾個方面。

一個是擴大了範圍,房地産業全覆蓋,沒有營業稅了,所有行業都實行增值稅了,從稅收的機制、稅收的鏈條抵扣的順序就可以實現了,消除了重復徵稅,實現了支援現代服務業和製造業升級的發展。

二是允許將新增的不動産納入抵扣範圍,促進擴大有效投資。

三是新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續確保所有行業稅負只減不增,有40多項各種優惠政策,我們國家的稅收優惠政策是比較多的。

四是有利於簡化房地産稅制,降低房地産綜合稅負,促進房地産合理回歸。

從稅制來講,按照制度來進行計算的,原來營業稅制度應該徵多少稅,理論上法定的稅負,和現在法定理論的稅負是平移過來。現在的機制本身變成了一種互相監督的鏈條。規範的制度肯定對我們的房價是有很好的

五是有利於促進社會各産業的分工與合作,提高社會經濟的運營效率。

六是有利於加強稅收管理和稅源監控,堵塞稅收漏洞。

不規範的企業、簡易徵收的企業,就享受不到增值稅抵扣的好處。房地産業、建築業有一些簡易徵收的辦法,和原來營業稅是一樣的。不規範的企業,得不到專用發票,也不能抵扣。結果就會造成我們增值稅大家感覺都會比較複雜,過去營業稅我們只是財務人員、銷售收入跟營業稅掛鉤,現在增值稅以後,不僅財務人員,購買人員、銷售人員、管理人員都要了解增值稅的構成,這樣才能全過程的管理規範。有一個環節出問題,就可能會造成稅收損失。

那怎麼辦呢?建議:一,重塑稅收徵納關係。之前是國稅局,現在是地稅局了,要跟他們溝通。二,組織相關人員培訓,熟練掌握政策。我們的採買人員和銷售人員原來稅收跟他們沒有關係,不關心,現在可能不小心就進入稅收陷阱或者收入陷阱。三,匡算稅收負擔變化,合法稅收籌劃。不要盲目減輕稅負,可能會存在很大的風險。四是調整定價和行銷策略。根據增值稅的變化,調整定價和行銷變化,什麼時候銷售房地産項目,這個房地産項目是銷售好還是出租好還是採取一些其他的措施。

房地産稅制的改革。十八屆三中全會決定加快房地産稅立法,大家都很關心,但雷聲大,雨點小,只聽樓梯響,不見人下來大家都非常關心什麼時候能夠出臺。全國稅務總局已經研究了房地産的稅制,房地産稅應該已經出現眉目了。不過一切尚需要等待政府部門最終的動作,什麼時候人大要審議了、人大要立法了,這時候才知道什麼時候開始徵收了。

我們現在房地産稅制是一個鏈條,房地産從開發、使用、銷售整個過程稅制設計的是不完全合適的,這就造成了稅負分佈不均勻。我們在座都是業內人士,我們開發環節稅費比較重,使用環節稅費比較輕。銷售的時候可能就要考慮到這個情況。這個就不利於産業發展。還有現行的房地産稅是1986年的時候的一個條例,現在已經30多年了,形勢已經發生了很大的變化。比如租金,房地産稅説按租金22%進行徵收,這個稅負太高了。但是當年的時候,由於房地産主要是國有資産,是不允許出租的。但是現在情況發生了變化,還是老制度,顯然是不符合現在的形勢的。

當然我們房地産稅改革不是供給方是需求方,我相信這個政策出臺之後,對房價、對供應都會有影響,很多人的房就要銷售了,因為他不能承受持有房産的負擔。

國家在制度政策的時候會考慮低收入者的需要,居者有其屋,唯一生活用房我想國家是不會徵收的,是有減免稅照顧的。只有多處房産,奢侈性住房,才會增加房地産稅。所以不要把老百姓都給綁架了,説政府要徵收房地産稅,所有人都要徵收。

這是我個人的看法,僅供參考,謝謝大家。

主持人:感謝靳東升先生精彩的發言。在21世紀大數據一詞突然出現在人們的視野中,在我們的日常生活中大數據也無時無刻不在扮演著重要的角色,那麼大數據在地産行業中有哪些創新應用?接下來我們有請鏈家研究院院長楊現領先生,有請!

鏈家研究院院長 楊現領

楊現領:大家下午好!

房地産是一個非常低頻高客單價的品類,從這一點上講,它跟零售業、跟出行行業有非常本質的不同,所以數據積累量是很低的。這是第一點。

第二點,到今天為止中國還沒有一個最基礎的房屋資訊數據庫,我們連中國有多少套房子、這些房子在哪以及這些房子的交易記錄都不知道,所以我們談大數據跟胡扯沒有什麼不同。所以我不講這個題目。

我是鏈家研究院的,所以今天從存量房的角度談談這個市場。今天的中國整體上已經進入到一個存量房的時代,我們今天如果從存量房的視角來盤點中國2016年的房地産市場,有幾個數字非常關鍵。比如2016年我們預計二手房的交易額應該在5萬億元左右,新房交易額應該在10萬億左右,這是一個15萬億的市場。15萬億的市場大概是多大的規模呢?今天美國的房屋規模是一萬億美金,裏面90%是二手房交易,10%是新房交易。這樣算下來,中國房地産規模大致相當於美國規模的2.5倍。測算下來,日本今天的規模是非常小的。新房的市場包括商品房的開發和非商品房的開發,加起來大概八千億人民幣,這是新房的交易額,再加上二手房,大概是四千億人民幣,所以合計1.2萬億人民幣,今天中國應該是日本的12.5倍,這是一個非常非常大的規模,這是我們從跨國來比較的。

我們跟我們自己的歷史比較,2008年的時候中國商品房交易額大概是2.5萬億左右,當時二手房交易額不足5千億,合計3萬億。今年新房二手房加在一起,從3萬億到15萬億,整體房子裏增長最快的是二手房,當年不足5千億,今年是5萬億,增長了10倍。房地産市場今年無論怎麼説,其實15萬億確實是龐大的市場。

北上廣深這四個一線城市,把他們的一手房和二手房交易額加起來,大致上這四個城市的房地産規模約等於美國。為什麼是這麼大的體量呢?背後很重要的原因就是二手房快速的增長,在宣傳層面,二手房交易額在全國的比重是5萬億除以15萬億,是37%的比例,看起來不高,但是光看一線城市就非常高了,一線城市我們測算下來,以北京為例,今年二手房交易量是在25萬套,套均價值是比較高的,折算下來套數再乘以套平均一價格,規模在九千億以上的規模。北京市場二手房交易額,大概是九千到一萬億的GMV交易額的規模,新房大概是6、7萬套。往歷史上回溯,這個數據在2003年二手房交易只有3萬套,今年是二手房增長了八倍。上海今年二手房交易在三四萬套,也是非常大的量。所以無論從全國的角度還是一線城市的角度,二手房的增長速度都是非常快的,是超越新房的。

對我們宏觀經濟、房地産規律的運作機制包括消費者會産生什麼影響,是值得我們思考的問題。我們今天大致算一下,存量房市場或者以二手房流通為核心的市場,已經成為中國房地産市場非常重要的一部分。我剛才只是説了二手房交易,5萬億的規模,還不算租賃,租賃大概是1.1萬億到1.5萬億左右的規模,加起來是超過6萬億。再加上圍繞存量房的城市更新改造,還有大量存量土地的開發,所以,如果我們把與存量相關、與二手房相關的産業都加在一起,其實是影響宏觀經濟的一個非常重要的力量。所以這是我想説的第一點,存量房已經是宏觀經濟一個非常重要的力量之一,也是中國房地産市場越來越重要的力量之一。

今天再談房地産市場,光從新房看市場是不可能看出全面的,要從新房、二手房、租賃、商業四個市場加在一起看,才能了解這個市場的輪廓,因為這四個市場的聯動能力越來越強。

第二點,存量房的時代,房地産調控機制的發生邏輯在發揮很大的變化。

之前在新房時代,開發商是供應主體,因為它是典型的B2C的市場,這時候任何宏觀調控政策包括土地政策,包括貨幣政策,通過影響土地、影響新開工、影響投資,進而影響房地産投資、固定資産投資和經濟增長,但是今天我們發現,這些變革的作用邏輯發生了變化,因為今天市場的交易主角是C端,賣方是業主,買方是客戶,而且今天賣方本身就是客戶,客戶本身也是賣家,今天是連環單的市場。今天的北京市場和一線市場典型的是以換房為主的市場,以小換大,以老換新,以近換遠。這種市場交易主體下,業主本身既在賣房,同時也在買房,所以交易的複雜性是非常非常大的,不確定因素也越來越多,交易鏈條長,越來越脆弱。所以今天這個市場基本的特徵是這樣的,帶來的影響是什麼呢?

帶來的影響就是,任何一次宏觀調控或者房地産調控都可以對這個市場産生非常敏感性的影響。而今年這次以930為代表的調控,16個熱點城市,調控剛剛下來一週,熱點城市的成交量環比下降幅度通常都在50%到70%之間,連續四到五周大的下滑。這是以往很少見的,正是因為我們今年決策的主體是業主和客戶為主的非常分散的主體,他們非常敏感,所以調整非常快,不像開發商,從拿地到開工到最後的銷售,中間有三到五年的時間。所以週期變短、決策變快,漲的時候幾個月,跌的時候兩三周。這個市場變化週期以前是以月來計,現在是以周來計。在高度變化的市場裏,怎麼樣保持消費預期的穩定,這是非常關鍵的。所以這給我們的調控、決策帶來了一些前面不可能遇到的一些挑戰,就是因為我們的市場結構變了,由B2C的市場走向了C2C的市場,這是對我們今天産生比較大的影響。

今天我們發現2016年中國房地産市場銷售非常火爆、增長非常明顯,但是投資始終不見起色。二手房越來越主導,二手房交易越來越佔比居高不下的市場裏面,投資週期和銷售週期、房地産週期和經濟增長週期,之間的關聯會越來越弱。這是今天我們面對的現實。這是存量房的時代對房地産的影響。

最後一點,在這麼一個存量房的市場中,仲介的作用會越來越強,這一點非常重要。雖然到今天為止,我們仲介行業在整個社會中的口碑和地位都是特別不好的,但是他們也發揮著非常重要的作用。到目前為止,基本上形成了比較大的強週期的力量。

比如鏈家全國大概有八千左右的門店,13萬的經紀人。還有中原,中原也有差不多5萬經紀人,Q房網3萬經紀人,我愛我家估計也有2、3萬經紀人,把這些全國性直營的連鎖品牌加起來,也有差不多20萬的經紀人,這20萬經紀人大概分佈在1.2萬家門店裏面,這1.2萬個門店大概分佈在全國30個城市裏面,30個城市大概有兩億人和一億套住宅。今天如果説這個行業得到規範、得到進化、得到發展,這20萬個經紀人網路和1.2萬個門店網路,會成為服務我們業主很重要的力量,他們的存在可以讓我們的房屋資産得到更好的打理,得到更好的交易,所以我相信這支力量的規範會非常重要。我們從本輪調控也可以看得出來,從全國到地方,基本上這次把一些仲介行業、代理行業都納入了調控範圍,所以我相信調控本身應該是很重要的一個契機,把一些我們之前想做而沒有做的事情今天抓緊做了。把一些我們想規範,沒有能力從企業規範的角度,今天國家來規範了,我相信這些都是很正面的、很積極的力量,能夠推動我們這個行業以一個比較健康和持續的節奏往前發展。

這是我想説的存量房的最後一點,在這麼一個時代,經紀人會成為連接家庭、連接城市的一支非常重要的網路、非常重要的力量,他們的存在不僅可以讓房屋交易非常便利,也可以讓我們房屋未來資産的價值得到很好的看護和管理,這個市場的健康本身它的意義同樣是巨大的。

這是存量房的時代,以及與它相關的故事會發生的變化。

下面是一些數據。

第一,北上廣深越來越多的交易通過仲介行業來完成。

第二,從開發商的角度,未來房地産業的趨勢這是展示了一部分圖景。美國現在的房地産業是真正被稱之為房地産業,以開發為主的越來越少,還有做房地産REITs的,主要做公寓的開發、建設、持有,還有EQR,以開發和持有公寓,今天美國的房地産市場這個主題是越來越大的。日本也是,日本最大的房地産企業叫三井,他們既是房地産開發企業,也是日本最大的仲介企業,也是日本最大的物業管理企業,最近我們按破人員在深入研究三井的案例,三井代表了一個企業從開發到綜合性的全面轉型的非常好的樣板,從開發到持有到金融到圍繞客戶的物業管理和仲介服務,基本是做到了全産業鏈非常深入的服務體系,自成體系,而且形成以房為中心的閉環,這是非常了不起的企業。

日本房地産市場經過20年的失落,其實從企業角度來講,這些企業在過去十幾年裏做得非常好,所以市值超過了以前的高點。企業的發展跟行業的發展還是有一些分化的。我相信那些做對了事情的企業,資本市場的正回報是比較高的。

我們再看從市值分佈上講,今天在美國這個産業裏面,幾乎每一個房地産細分品類都出現了非常非常優秀的公司,在房地産公寓、房地産REITs領域,有十幾家上市的REITs,市值加起來超過一千億美金。第二類是房地産仲介,美國出現了非常多的上市公司,做房地産數據服務的、做産業保險的、做房地産數據的等等,有兩家做産權保險和數據的公司,FDF、FAF,市值加起來超過200億美金。機會點非常多。我相信未來房地産開發企業轉型的方向和探討的方向,其實還是非常多的。

過去的房地産市場是以開發、增量為主,這個市場沒有太大意思的,無非就是拿地、開發銷售,比較簡單,它的誕生、它的成長和發展得益於中國20年的城鎮化的浪潮,人口從農村向城市大規模涌入,這是一個時代背景。只有時代的開發商,沒有能夠脫離時代能夠一直走下去的,仍然是比較艱難的。但我們相信開發之外的市場是一個更加龐大的市場。這是從開發企業的角度來講,今天的市場還是為各位提供了非常多的機會。

最後想跟大家談的是租賃市場,我認為這是一個非常好的機會點,因為最近有一些變化。比如除了短期調控政策之外,我始終相信在未來五到十年,中國的房地産行業裏唯一還有政策紅利的市場就是租賃市場,租賃市場裏有兩個大的描述,一是滿足未來新市民的租房市場需求,二是要建立購租並舉的租房制度,這裡面的核心是要通過租賃滿足人們的住房需求。另外是相對於購房需求、租賃需求,租賃市場發展是非常不足的,有多麼不足呢?我們比較一下租賃市場和交易市場之間的落差。今天中國的房地産交易市場的規模是15萬億,但今天我們的租賃市場規模只有1萬億,就是説交易市場反過來算,大概只有7%的比例。美國是1萬億的交易市場和五千億的租金市場,佔比是50%。日本會更高,因為日本總共的交易市場只有1.2萬億人民幣,租金市場大概是9千億人民幣,比例超過80%。中國的租賃市場是嚴重不足的,在一線城市表現得更加明顯。

我們把北京和上海兩個城市的房地産交易規模加在一起,應該在三四萬億的樣子,但這兩個城市的租賃市場加起來只有兩千億,所以是1/20,更低,只有5%的數據。今天中國租賃市場規模發展是不足的,第一點是規模不足、總量不足。第二點是結構不合理。什麼叫結構不合理?就是指今天我們對品質租房的需求在快速增長,而相應的供給卻嚴重不足。大家研究一下租賃市場,你們都是做開發的,對房地産開發有深入了解,但是如果去認真研究租賃市場會發現任何一個國家的租賃市場基本上都會經歷兩個非常顯著的發展階段,第一個階段,人口快速的從農村流向城市的時候,租賃市場是以政府主導為核心,這時候建設了大量的保障房、公租房,滿足的是這些流動人口的、低收入群體的住房保障性需求。但是當一個國家的城鎮化發展到一定程度,人口流動方向不再是從農村流向城市,而是城市與城市之間、城市與郊區之間等等,租房需求以政府為主導進入了以市場為主導,由滿足低收入流動人口到滿足中高收入的更多人群、更廣泛人群的品質的租賃需求。今天我們看到越來越多的人群、越來越多的市場進入到了品質租賃時代,這是典型的供給需求的錯配。這個錯配需要市場的機制來解決。

所以在未來政策規劃裏面,今年國務院辦公廳、住建部都發佈了幾個關於租賃的文件,其中有的非常重要,通過發展市場化的、規模化的、專業化的租賃運營機構來滿足這個需求,所以很明顯我們未來租賃市場的力量將從政府開始轉向市場,轉向機構。這是一個政策的推動,我相信會帶來這個市場比較大的發展。

那麼什麼算是發展呢?什麼算是發展充分?什麼算是結構合理呢?有幾個重要指標大家可以參考。第一個指標叫租房人口占比,在一般情況下,40%左右的住房人口是相對來説比較正常的狀態,以今天美國的房地産市場為例,大約63%左右的人通過購房,通過房屋自有率來實現,還有37%是通過租賃來滿足。紐約、舊金山這些地方租賃人口占比遠遠高出全國平均水準,超過50%,越是一線,租賃人口占比越高。租賃人口在中國的比例是非常低的,不到20%。這是第一個數據。

第二個數據是租房收入比,今天這個比例我們知道在全球範圍內,20%左右的水準可以是承擔的水準,但是如果放到一線城市裏就不一樣了,今天無論是香港還是東京還是紐約、舊金山,租金收入比都遠遠大於40%,在今天中國的一線城市我們的租金收入比還是遠遠低於這些常規的水準的。兩三年前我們説中國的房價低,跟國際上比還有很大差距,但今天中國的住房租金水準低,未來還有很大的提升空間。今天這一輪房價上漲,我們都不好意思説中國的房價低了,因為跟國際市場比,我們已經不低的。但是租賃市場還有很大上漲空間。而且租賃是剛性需求,強調的是位置、便利性、交易的舒適性和配套等等,所以它的支出是剛性的。最近幾年,尤其是一線城市,租金漲幅都超過10%。我相信這會是一個更大的空間。

我們看到很多開發商,特別是北京這一段時間,拿地的時候都是以100%的持有,我們不太清楚開發商到底是什麼樣的想法和邏輯去持有者100%的物業,未來怎麼運營。他們拿這個物業去做租賃,但今天的角度來看,租金回報率偏低,但長期來看,這個市場是向好的。我相信未來會有一批更大的企業和開發商會進入這個戰場。

我相信這是一個非常好的市場,大家做開發為主,除了房屋開發,還有更多的戰場,跟我們一起去挖掘。今天只有把你的視角從房地産開發,轉移到租賃市場,這樣我們才能看得見未來,才能離未來更近。謝謝大家!

主持人:感謝楊院長精彩的發言,房地産企業在轉型,投資也在轉型。轉型的房地産企業他們首先有大量的資産,希望有運營商給經營增值,投資機構和房地産企業都在探索自己如何轉型或者是投資的方式。下面有請,成功投資了多個輕資産運營項目的翰同資本創始人王倩女士 同大家講講翰同的投資之道 有請!

翰同資本創始人 王倩

王倩:各位先生、女士、各位嘉賓下午好!非常榮幸,每年到年底都來參加這個論壇,我記得2014年的時候大家都是愁雲慘霧,都在想怎麼做轉型。2015年是涌現了很多新興業態,當時慶慶哥(毛大慶)坐在我旁邊,那屆論壇人滿為患。今年的房地産,我不知道是最後的一輪瘋狂呢,還是所有開發商的意外收穫、意外之喜,還是前面嘉賓講的雙泡沫情況。但是大家都認同的是,房地産的上半場已經過去,這種高增長、高回收、高週轉的開發和建新房為主的模式已經過去了,那後面的投資機會到底在哪?

“玩轉輕重資産轉換”,房地産具有不可移動性,是重資産,它的流動性沒有那麼好,是資本密集型的行業,那為什麼我們現在要做輕?房地産投資機會到底在哪?過去12年也經過了很多週期,我想從一個投資人的角度來分享一下我們對這個市場的看法。

為什麼我們現在叫它“不能承受之重”?因為的確是傳統房地産開發的模式。

高毛利,過去在2005、2006年的時候我們投綠城上市,綠城的毛利差不多40%。到後來平均值降到了20%,去年2015年全國所有上市房企利潤率還在10%,但是今年到了三季度的結果出來,已經降到了8%以下,只有7.8%了。就是房地産不再是一個高利潤的行業。

高週轉,週轉肯定是流動不起來了。

高杠桿,從政府的各個方面,從對預售的限制,拿地資金端的限制,都一直在進行去杠桿的努力,所以傳統的模式已經是遇到了比較大的危機。

剛才楊院長也講,我們過去20年的高速發展,其實是我們的人口紅利加上GDP的增長,加上快速的城鎮化的過程,綜合起來是又一個歷史機遇。但是現在該建的都已經建滿了,北京建到了七環,連京津冀都已經蓋滿了,連三四線城市一個碧桂園的大盤就已經滿足了這個小城市未來十年的需求。存量資産到底是應該將怎麼樣去運營?

網際網路一定是所有行業都面臨的話題,房地産在主要的行業裏是網際網路滲透比較慢的一個行業,它是一個低頻高價的行業,但是網際網路的確現在也對全行業進行了非常大的滲透,不管是從作為內部管理的saas的角度,還是從提高效能的角度,到利用一些大數據、網際網路的方法去解決交易雙方對稱的角度,已經形成了非常多的商業的機會。

和地産相關的所有的金融服務,因為在美國的話,房地産都是在金融學院裏,而不像我們中國在土木係或者建築系下面的房地産係,地産相關的金融這幾年所有的新産品也層出不窮,傳統的開發模式,房地産其實是人效比特別高,也是資本密集型的行業,但它能不能經受得了新形式的衝擊。歸根結底,整個房地産行業經歷了從製造業到服務業的轉變。

輕資産的機會到底在哪呢?第一,我們其實現在已經有太多太多的存量資産,但是並沒有得到非常好的運作。有幾個原因。首先是我們本身的建築做得比較粗糙,比如設計不見得能夠跟得上時代的需求,我們20年前蓋的房子,現在看起來簡直沒有任何存在的價值,這是從設計的建造的角度,改造了之後可以去煥發很多新的生機。二是沒有起到最好、最佳用途,這和時代變遷有關係,比如我之前在中乾村做一個三期的賣場,中關村在十幾年前的小商鋪,一個賣場可以賣到十幾萬一平米。但現在用途對了,但是經營能力不行,在一街之隔的兩個購物中心,可能那個人脈為患,租金可以達到10塊錢,但這個冷冷清清,2塊錢都租不出去。存量資産的運營其實是非常大的課題。

從經營獲得的現金流往往對於開發企業,尤其是現在千億級的銷售是非常小的數字。在開發企業裏是不值一提的,我們發現一個特別有意思的現象,一旦房地産的整個開發碰到困難,2008、2009年的金融危機,2014年基本上在房地産銷售遇到困難的時候,所有大的房企都在討論如何轉型,轉向商業地産、養老地産、旅遊地産,但不管轉到什麼方向,萬變不離其宗,都是希望拿一個噱頭還去蓋房子、搞開發,一旦開發的市場好了,運營方面就又減弱了。因為往往發現,我好不容易運營了幾個購物中心、酒店,但最後給我的利潤貢獻可能只有幾百萬、幾千萬,與我開發一個項目是不能比的。所以傳統企業是缺乏對運營轉型的動力和能力,算賬的角度不一樣。

輕資産的運作,因為依託于重資産,盈利模式非常清晰,和那些虛無縹渺的靠燒C端、買流量的不一樣,只要對於重資産的任何經營上的改進,邊際效益的增加,會對重資産增加非常大的價值。在房地産投資叫資本化率,現在一線城市北京、上海核心的寫字樓或者商業物業,是4%到5%,換言之,每一塊錢租金的增加,會給這個物業帶來20到25倍的價值的回報的增加。

再一點,輕資産的運營,因為不需要那麼密集的資本的需要,不管是買樓還是買物業,機會是可遇不可求,另外要有非常大的資本作為後盾來支援。但是如果做輕資産運營的話,可以構建你的迅速擴張的體系,因為我們講投資最重要的是可以規模化。就像我們之前投過七天酒店,我們後來也投魔方公寓,都是通過連鎖的內置的體系的力量、靠輕資産運營,這兩家企業在我們投前幾年每年都是70%到100%的增長率,重資産的話很難做到這樣的話。

另外,從投資人角度來看,要看資本市場關心什麼,因為傳統開發商現在該上市的都上市了,不管是在香港還是內地,市盈率都平平,基本是四到五倍的範圍。首先是以商業地産可持續經營為主的回報,比如香港一些有代表性的企業,瑞安也好,太古也好,市盈率可以達到十四五倍,如果純輕的企業,市盈率會更高,像花樣年拆分出來的物業管理公司彩生活,迅速在香港市值可以超過房地産開發的公司。資本市場是非常歡迎這樣的概念和主題。

我們在去年成立了一個新的基金叫高和翰同,是中國首家專注在房地産領域沿房地産價值鏈系統梳理所有的服務、運營、交易、管理等所有環節的創新的、專業的領頭羊的企業,一會兒我會分享一下我們到底怎麼樣去看這個行業,怎麼樣看輕資産運營的機會。

這個基金在去年12月,就是不到一年之前正式成立,現在已經投了七家企業。剛才楊院長也講了,在美國或者日本地産創新,傳統的房地産企業轉型的案例。我想分享一下通過我們這一年或者過去幾年系統的掃描,我們在中國除了做傳統的開發,在輕資産行業到底有什麼樣的投資機會,可以供開發商去做轉型,或者做投資,或者投資商來做考慮。

這張圖是我們對整個房地産的産業鏈的比較系統的梳理,橫軸是第一個環節是最重的,就是建造或者開發的環節,我們是輕資産的基金,所以就不考慮了,後面我們會把這個産業鏈分成三個比較大的環節,運營、交易、服務。縱軸是房地産裏面的一些比較重要的資産類別,最大的一定是居住類,辦公、商業,還有很多相對規模小,但總量完全不小的細分環節,比如停車、養老、倉儲、文旅。在每一個橫軸和縱軸的交點上,都會滋生出非常多的創新類的輕資産運營的企業。在這張圖我會細化一下我們到底怎麼樣去看輕資産投資的機會。

比如居住,我們把它分成長住和旅居。運營的長住就是各種各樣的公寓,就是過去兩年投資圈面臨的大風口,楊院長也講了很多租房需求的增加,因為買不起房只能租房。對所有的公寓運營商來講,公寓運營是一個大課題,但是從大的方面,第一是可以把它分成整租或者散租,整棟的去拿原有的其他用途的房屋,通過設計改造,變成標準的産品。比如魔方公寓。散租有代表性的是鏈家做的自如友家,把房主的房子適當的加以改造,這兩個行業有很大不同。要求的是公司內部的資源配置、管理都不同,服務客戶的檔次也不一樣,有服務式公寓,還有輕奢,像新派就是很好的代表,再下方就是魔方,是針對白領公寓非常好的代表,也在短短幾年成為集中式公寓的領頭羊。再到下面還有針對藍領的勞動密集型的員工的需求,這個需求也很大。我們可以從上到下分成許多細分行業,去找這裡面最有代表性的領頭羊來投資。

旅居也是這樣,像如家、錦江、華住集團,都是有代表性的企業。現在慢慢的有特色的運營公司慢慢會凸顯出價值,比方説不僅有酒店,還有辦公等等,都是優秀的運營商的代表。

辦公領域,我們也可以有很多的細分環節,去年和今年上半年在資本市場上引領了很多的新的風貌的就是聯合辦公,從美國的wework開始,到總理強調雙創,到我們中國以毛大慶先生創辦的優客工場為首的一大批聯合辦公空間,實際上是給辦公非常傳統的、沒有變化的行業帶來了很多新的生機,也把很多原來的那些小企業或者是面積的變動、業務的調整非常靈活的企業提供了一個嶄新的辦公模式,相當於把很多小企業從家裏、從小的SOHO空間,從破舊的商住樓,全部拉出來,進入到比較新穎的、可以靈活的隨便增加或者減少工位,租期也非常靈活,可以便利的和同行、資本等進行交流的辦公空間。我們認為這種對傳統企業的痛點能夠有所顛覆的一定是值得我們投資的方向。

除了優客工場之外,還有很多細分的比如文化創意産業園的運營商、精品辦公的運營商,還有專注于對小企業的單獨的辦公需求,都是非常有代表性的。

商業裏的細分業態同樣很多,商業和辦公、居住不一樣,辦公和居住是人生産、生活的空間,但商業是産生交易行為的場所,所以商業裏可以看到有兩端,一端是代表業主方、運營方,另外一端有很多商戶或者內容的出現。從運營方來講,從最高端的萬象城、大悅城也好,大悅城也在做輕資産的管理輸出了,我們也投過專門做奧特萊斯的企業,還有做社區商業的,一直到做街鋪的,我們也在上海投了一家。所以面對不同的細分市場,都可以有專業的運營商的存在。

在商業裏另外有一個特點,是可以結合消費升級去投很多內容,之前一直是説電商去衝擊傳統的零售行業,從線下往線上整合。現在倒過來,很多是倒過來,比如文旅概念等等大的集合點,都有很多新的需求。

交易類,像鏈家這樣的企業已經成為獨角獸級別,估值已經是幾百億人民幣了。還有途家針對的是旅居行業,還有國外有代表性的Airbnb,還有房多多,都是估值很高的企業。但是後面的獨角獸在哪呢?針對長租領域的租賃平臺,其實是解決了青年人租房平臺的需求。我們在其他網站看到的是很多虛假、釣魚的資訊,另外資訊的更換不及時,所以真正想租一個三到四千塊錢的房子,通過網路去尋找其實是非常不方便的。愛住這家公司是利用了很多網際網路和大數據的手段,把傳統仲介每月每個業務員能夠做四單,像管理的非常好的鏈家,能夠做六單,但是是用非常輕的模式,現在每人平均單效比已經能達到每月70到100單了,就是通過網際網路提升的效率。

包括我們也投了第六感度假別墅,是專門針對中國人海外旅遊的高端別墅的預定平臺,針對大家庭或者小團隊出行的私密的個性化的需要,也是切合了消費升級大主題的運營平臺,也會非常有市場。

辦公類物業是今年的風口,從網際網路角度切入傳統的辦公交易仲介的這幾家,其實也都很活躍,不管是空間+、優辦、好租等等都是辦公門類裏非常優秀的代表的企業。

商業類也同樣涌現出了很多網際網路交易的平臺。可能在一些相對比較小的細分業態,停車、倉儲、網際網路交易的需求,還在提升運營管理的能力,但是一旦市場規模足夠大,出現了需求和交易的不匹配,一定是會有人從網際網路的角度去改善它的交易效率,去提升的。

服務類,從居住類,比如物業服務,彩生活是一個代表。家裝後服務,土巴兔已經變成了具有非常大市場份額的網際網路家裝的企業,去改善傳統家裝的很多很多的痛點,也包括給所有的這些租房的公寓的運營商提供金融的服務的這些企業,比如魔方金服。辦公的後服務也好,還有商業地産運營商提供大數據分析、提供定位分析、提供活動服務的企業,都是我們下一步深度掃描的目標。

房地産一直是最重的資産,投過很多上市的企業,北京、上海、二線城市也好,也收購了很多資産。為什麼我們現在看輕呢?輕的確代表著未來整個行業的新的方向,比如美國、日本、歐洲,整個大規模的城市建設都已經在幾十年或者幾百年之前就完成了,現在之所以有那麼多規模的房地産市場,主要是靠上述的這些運營商或者服務商來驅動。但是沒有重就無所謂輕,因為重資産一定是説所有的運營服務商所存在的一個根基和基石,運營商、服務商的目的是為了提升重資産的價值,我們所有的交易平臺也好,金融服務也好,是為了去除各個交易環節中的痛點,增加重資産的流動性。所以到最後最優秀的投資人一定是輕重並舉,靠輕去給重增值、去給重變現,用輕資産的力量給重資産插上翅膀。謝謝大家!

主持人:謝謝王倩女士的精彩發言,由中國網際網路新聞中心、中國網地産中國主辦“中國房地産年度紅榜評選”已成功舉辦了七屆,以為行業尋找真正的榜樣、發揮榜樣示範作用為己任。今天的現場即將隆重揭曉榜單並頒獎。今年的行業變化體現在榜單上的特點是什麼?接下來請中國網地産中國總編謝紅玲女士回顧行業之變,前瞻行業未來發展趨勢,為我們解讀2016中國房地産年度紅榜榜單,有請!

謝紅玲:我很想喊個口號,叫“沒有最紅,只有更紅”,年年有紅榜,現在又即將進入今年的歡樂時段,歡迎新老朋友的到來,感謝前面嘉賓的精彩發言,感謝釣魚臺美高梅數年來的大力支援。這是一個不確定的年代,但是對於今年登陸紅榜的企業而言,這是一個最好的年代之一,群星薈萃,紅榜亮麗。

今年的榜單有什麼特點呢?上一週我們評審會的專家觀點,我們做了一個大致總結。我向大家做個彙報,歡迎大家批評指正。

從八年前,我們開始為行業做這張榜單,我們的初心一直沒有講,就是希望能夠給大家把行業真正的榜樣篩選出來,把標桿贏的方法、贏的路徑給大家解析出來。

今年我們大家能看到最大的一個特點,我們用五個字來概括,叫“大年多英豪”。為什麼這麼講呢?其實在去年的時候,我們根本沒有想到2016年能夠出現一個大年,至於原因其實剛才宏觀經濟專家、顧會長都已經做了解讀。這個市場的表現就是從冰點一下子到了沸騰,創下了歷史新高。到年尾,因為政策原因進入了冰凍期,但我相信這不會是長期的。好在前十個月基本上所有企業已經鎖定了全年的業績,從我們現在拿到的統計數據看,今年能過三千億的房企預計會達到三家,目前的數字前11個月,恒大已經沒有懸念,萬科也過了,碧桂園正在衝刺,今天碧桂園的代表沒有到現場,因為全員品牌和高管們都到馬來西亞去推森林城市,衝刺三千億。

從11月份的數據看,千億房企目前已經有9家,如果不出意外的話,到年底應該會達到12家。在這些房企當中,表現比較突出的像萬科、恒大、中海、華潤等等,一共有8家進入了我們今年的年度領軍企業榜單。

今年另外一個大的特點就是很多公司在買買買,而且這個買的對象不再只是土地、項目,還有公司的股權,也就是説與以往特別不同的一點是,行業的並購規模空前。我們看一系列的案例,中海整合了中信,保利整合了中航,融創收購了融科置地,又入股了金科,恒大並購了嘉凱城,很多企業沒有進入我們視野,但是在潛流暗涌。2017年並購應該還會更多。還有一個大家無法忽視的大事件就是萬科,可見企業間的分化日漸明顯,企業並購在頻繁發生。

我們發現有三個現象。一個是規模效應的持續顯化,大者橫強,恒大、萬科、碧桂園都是這裡面的傑出代表,領先優勢非常顯著。發展的慣性也非常大,這種規模效應既能幫助他們更好的抵抗市場風險,從而支撐他們的持續增長,這種優勢日後會越來越明顯,所以他們還在儘量的擴大規模,穩固市場份額。

當然,剛才楊現領博士也講到,迅猛增長的存量房市場也在孵化超大的企業,比如鏈家,預計二手房今年交易總額會到五萬億,佔到總交易額的1/3強。我相信未來這個市場也會是群雄爭霸,不乏佼佼者,比如在座的偉業我愛我家、中原等等,都會對市場有很大的期許。

第二,特色房企風光無限,剛才我們提到的這些企業都是大魚在快遊、大象在起舞,一些特色企業也很多,今年紅榜我們精選了11家典型代表,比如在幸福小鎮開發模式上佔據先機和市場的孔雀城,今年的銷售額已經達到800億。還有在教育産業結合上趟出了新路的新鷗鵬的比較新型的企業,以及在綠色地産領域持有發力並且開始受益的遠洋、金茂等等,還有在物業服務上創新的金科等等,大家一會兒看榜單就會清楚。

第三,“綠金”進入收穫期。前幾年我們不斷在論壇當中提到“綠金”,但是由於環境的惡化,很多大城市人們對於居住品質的關注開始空前,綠色健康住宅迎來了最好的發展時期。從房企層面看,金茂、遠洋、當代、朗詩都在發力,越來越多的企業也加入進來,比如説我們在座的首創的高總,專門拿出一個項目來做純科技住宅。比如葛洲壩地産,前一段時間隆重發佈了5G科技,作為企業的一個戰略。科技健康住宅幾乎都有普及的趨勢了。其中一些企業也在積極尋找領先的優勢,比如近期金茂主動的攜手英國的BRE,按照最嚴格的綠色建築標準去建設綠色住宅,一定是想在這裡做成一個領跑者。

從今年上榜的項目來看又有什麼特點呢?6個字,“産品力是王道”,我們特別標注了一個詞是“匠心”,這已經不是一個口號,而是很多企業真的在産品上下很大的工夫。為什麼會出現這個現象很清楚。一,房地産市場發展到現在已經進入了買方市場,一方面是總體的供求關係決定的,另外一方面是買家變經營方了,他買了那麼多房子,比你的置業顧問還要懂行,他會選擇好的産品,尤其是在一二線城市,現在土地供應越來越稀缺,簡直就是快變成珍品了,所以企業對拿到手的房子,也不會像過去那樣粗放的開發,一定會把産品做到極致,去追求好的溢價,得到市場的響應。所以可以期待,明年乃至後年,市場上的好産品會越來越多,我們也非常樂見這樣的現象出現。其實大家也是在幫自己。

很多家庭已經買過N多套房子,但是為什麼還在買?尤其是大家説四環的二手房比五環的一手房要便宜得多,為什麼還要跑到五環去買?因為他們説那是科技住宅,幫我把室內環境都做成綠色的了,都是安全的了,我為什麼不去買更好的産品,我寧可多跑一點路,這也是讓新房市場不斷有生機、有市場的做法,好産品能夠幫你再贏得新的客戶。

説到“匠心”這個詞在業內出現,龍湖最近全體高管都去有匠心精神的德國學習。中國未來不僅是在房地産産品領域,在我們的商業領域,大家對工匠精神的追求,對我們的市場來説一定是好現象,對我們的消費者更是好事。

我們這個行業發展到今天,壯大到今天的規模,可以説離不開所有的企業家和職業經理人的戰略眼光和辛勞付出。最後我們説説紅榜當中人物系列的霸道領袖和他們的執行力超強的經理人。

每年人物系列的組織不太容易,因為我們發現很多樣板的人物對於這個行業是非常關注的,也是我們紅榜的一個重點內容,因為報道也好,商業實踐也好,最生動的都是人。但是現在可能因為整個輿論的管理越來越嚴,而且現在房地産龍頭企業當中,央企、國企也很多,所以很多人要保持低調。

我們今年榜單是推舉了五位行業的領軍人物和十位優秀的職業經理人,領袖們都是行業的佼佼者,我們看看一會兒的名單就會發現,他們共同的特質就是對理想的執著和堅守。不管市場有多大的變化,他們從來沒有想過要退縮,而是直面這面變化,找到自己新的競爭了。

優秀職業經理人的特點也有一個共性,就是執行力都非常強,而且富有韌性,不管市場好還是壞,都能創造佳績。他們中有像李戰洪這樣的老闆凳,就是我們講的老將。也有高一軒為代表的少將們。他們一個個都是身經百戰、戰無不勝,可以想見,在未來十年,他們中會有一部分人成長為引領行業的新一代的領袖人物,就像經濟學家范總提到的,未來什麼最關鍵?搶人最關鍵。

可以説紅榜是我們行業樹立的一個標桿和典範,整個推薦過程也是我們梳理行業發展規律、前瞻行業未來的一個過程,希望我們這件事做得有意義,希望對大家是激勵,是收穫,也是新的耕耘的起點。

最後用一句話送給我們在場的嘉賓,那就是“上紅榜,做先進,貢獻社會和企業。”謝謝大家!

主持人:感謝謝總的精彩點評。接下來我們進行2016中國房地産年度紅榜企業頒獎。中國房地産年度紅榜企業獎項,有請領軍群企業代表、創新力領軍代表上臺領獎。

王莉:2016中國房地産年度紅榜企業獎,分了四個系列,第一個系列是年度領軍企業獎,他們是: 恒大集團、萬科集團、碧桂園集團、保利地産、中海地産、融創中國、華潤置地、龍湖地産,

年度創新力領軍企業鏈家。

主持人:有請中國網際網路新聞中心副主任、中國網副總裁李富根先生上臺為獲獎企業頒獎。

頒獎環節

馮偉:下面頒發年度特色房企、綠色創新力房企,他們是:首創置業、金科集團、星河灣集團、路勁地産、新鷗鵬集團、京投發展、孔雀城、江河地産、山水文園投資集團、協信控股集團、隆基泰和集團、中國金茂、遠洋集團、中國葛洲壩地産、億利金威

優秀助力企業頒獎,他們是:翰同資本、房教中國、北京房展

主持人:有請中國網際網路新聞中心副主任、中國網副總裁李富根先生上臺為獲獎企業頒獎。

頒獎環節

主持人:感謝獲獎企業這一年對行業做出的貢獻和表率!也祝賀你們獲獎,請頒獎嘉賓和領獎代表合影留念。

主持人:下面有請清華大學當地産研究所所長劉洪玉先生為年度優秀職業經理人頒獎,有請他們上臺,他們是:李戰洪、劉肖、高一軒、樓艷青、王簡、高廣漢、朱銳、李亮、范偉、王動

主持人:讓我們用掌聲祝賀他們,請獲獎嘉賓上臺領獎!請頒獎嘉賓同獲獎經理人合影留念。再次祝賀獲獎的年度優秀職業經理人。除了企業和剛才的獲獎嘉賓,主辦方還特意給大家準備了精美的獎品給與會嘉賓做幸運抽獎,獎品有貴州興義萬峰林景區著名民俗兜蘭小築家庭家庭房體驗券、有德國百年“福維克”品牌手持式吸塵器、美林體育旅遊有限公司美林谷滑雪場提供的多次滑雪卡,還有著名的任小米祝大家好運!

主持人:接下來將和大家一同進入期待已久的對話環節,這一環節我們邀請了地産、金融企業有影響力的代表和地産專家們就融變地産這一議題展開一場高峰對話。對話由中國網地産中國總編輯謝紅玲女士來主持,掌聲有請我們的主持人上場。

謝紅玲:有請我強大的嘉賓陣容:

清華大學房地産研究所所長  劉洪玉先生

京投發展股份有限公司副董事長、總裁  高一軒先生

雲房數據董事長  閆旭東先生

龍湖集團副總裁,公司品牌及行銷部總經理  袁春 先生

泰禾集團副總裁  沈力男先生

首創置業設計行銷中心總經理  高廣漢先生

偉業我愛我家集團副總裁  徐斌先生

有請各位。

高峰對話

歡迎臺上的各位嘉賓。我們今年的論壇主題是我們經過了深思熟慮的結果,我們每年都會用一個簡短的描述來把這一年和未來趨勢性的東西提煉出來。後來我們集中在八個字上,叫“融變地産,與時俱進”。為什麼會定成這個主題呢?其實剛才在前面幾位專家演講的時候也提到了,整個大的宏觀經濟背景,還有産業背景發生的變化。我在剛才提到的榜單的解讀的時候,也講到了整個行業目前發生的並購現象,也開始向上端金融領域延伸,包括和其他産業的融合,我們今天在座的有些企業就是這樣的典型的代表。比如京東方電子和房地産的結合,比如説目前協信在科技産業園領域的發力等等。

房地産發展到今天,已經超出了我們所有人的想像,無論是它的市場規模還是多産業融合的趨勢,曾經年初的時候我們以為對後市影響最大的是房地産的調控政策,當然這個影響是不容置疑、難以排除的,但是我們發現當政策的東西確定之後,真正會影響這個行業的更關鍵的因素可能是金融和這個産業融合的趨勢。所以我想還像往常一樣,請我們這裡面最有學問的劉所長給我們先做個解題。

劉洪玉:今年的主題是消化房地産庫存,在這個過程當中,有了這樣一個好的業績,還是得益於資金的充裕,就是各種各樣的錢的可獲得性非常的好,所以實際上推動了這個行業今年不管是銷售的面積的規模還是銷售金額的規模都創了新高,而且增長速度也是非常快。

大家又關注一個問題,在各式各樣的資金的來源和可獲得性在提高的過程當中,實際上我們並沒有架構起來一個非常完善的管理的體系,所以大家感覺到,我們今年除了消化庫存以外,還有一個任務是去杠桿。去杠桿在很多領域尤其是在房地産領域,也是一個比較典型的高杠桿、高回報、高收益的行業。錢多,用的杠桿又多,所以最後大家就發現我們這個行業的風險在聚集,而且房地産行業的風險因為是和金融在一起的,所以房地産行業的風險很容易傳導到金融體系當中去。金融體系當中的風險,金融就是經濟活動當中的血液,所以金融風險如果是發生的話,我們整個經濟的大的環境就會遭到破壞。

我自己感覺,我們在過去的將近一年的時間當中,金融在我們房地産行業裏有非常好的發展,大家創新了很多的金融形式來參與到房地産過程當中來。這個參與促進了我們這個行業快速的復蘇和發展,也給我們提出了很多新的問題,就是在新的環境下怎麼去把房地産從重做輕,這個過程中仍然需要金融參與。我們希望探索出非常規範的、能夠讓更多的資金比較放心的參與的形式,就變成了我們未來的非常重要的任務。

謝紅玲:謝謝劉所長,非常深刻地把金融的影響做了分析。今天在接待來賓的時候我也偷偷大家講,我們今天本來邀請的有險資的代表,但是險資在緊急開會,也就是説現在房地産最兇最猛的這股資金,現在國家要給它套上籠子了,這裡面有好的資本,也有不好的資本,就是前兩天部委領導説的野蠻資本。我想越來越規範化的市場,對我們行業一定是好的。

其實在“融變地産”四個字裏,除了金融之外,還有多産業融合對行業的影響。

袁春:我來之前看了今天的主題“融變”,什麼叫融,什麼叫變。融一個是金融,還有一點是融合,包括産業,就是現在做得比較多的並購。

我談一點我自己的看法。房地産業我們互相之間的並購和融合,也是一個大的方向。現在土地一級市場中,想獲取土地價格非常高、難度非常大,相對來講,去並購企業的時候,或者兩個企業整合的時候,也是解決這個問題的一個方法,至少可以實現規模的快速增長。我覺得未來這也是一個方向,因為現在土地資源確實比較稀缺,但是有一些土地資源可能沒有有效的釋放,對開發能力比較強的企業來説是比較好的。

現在這個時代,大家都很看重資源。我們龍湖沒有並購過公司,但是我們也收購過一些項目,因為涉及到企業之間,還是要考慮人的問題。因為今年在並購過程中確實出現過一些人的問題,因為企業和企業之間不光光是獲取資源,原來企業還是有一些優勢的,其實是可以實現某種意義上的優勢互補。

第二,我們現在更多看的是你的優質資産,但是也會存在一些不良資産,未來怎麼處理這部分,也是做並購的企業需要考慮的。但這未來肯定是一個大的方向。

謝紅玲:謝謝。我八卦一下,我們剛剛獲取的資訊,龍湖的一位高管又回到了中海,那麼未來龍湖和中海之間會發生點什麼嗎?

袁春:這個確實比較敏感,我們執行董事、高級副總裁是不是回歸中海,我沒有發言權,因為他來龍湖兩年多,把我們龍湖整個運營體系打造得非常好,因為我們本身就是職業化的公司,有了嚴總來了以後,給我們帶來了很好的管理方法,今年龍湖在業績上有一些突破,對於嚴總我更多是想祝福他,應該是有更大的發展。

謝紅玲:説到産業融合,我們在座有一家企業代表很有發言權,就是首創置業,一直定位的是綜合城市運營商,不管在金融還是房地産開發還是在商業運營,包括整個産業的整合上,都有很多動作,我不知道高總願不願意做一些分享?

高廣漢:很感謝有這樣一個機會,包括剛才評獎,首創置業經過這幾年的重新的歷練,希望能夠給這個市場呈現不一樣的公司的形象,因為從公司的定義來説,首創置業一直是立志於做城市綜合運營商,是對於公司企業的定位。“綜合營運”這四個字涵蓋的內容非常多,既包括傳統的住宅開發或者商品住宅的開發,同時也包括對於非住宅的城市綜合體或者其他類型的産品的開發,但是同時還有兩個字很重要就是“運營”,或者倒過來説是“營運”,我覺得用“營運”可能更貼切一些。

現在從很多一線城市來看,尤其是北京,大家會發現很多土地出讓政策或者其他的客觀條件倒逼企業不得不走上營運這條路,或者倒逼企業不得不歷練營運的能力。説到營運,就跟幾個字相關,比如“融”,無論是金融還是融合,從首創置業來説,對於金融,首創置業也一直致力於在做金融的特色型的體系,同時從融合的角度來説,在去年首創置業和萬科物業合作,從服務的角度給首創置業的未來所有的業主一個相應的保障。當時萬科説三好,好社區、好服務、好房子,是暗合的,是走上了一條綜合性的路。

前不久又和毛大慶毛總的優客工場和共用際合作,新成立了一個全新的運營的模式,這個模式希望未來在首創置業,乃至於從首創置業輸出這樣的服務品牌,既有地産公司先天的或者與生俱來的對於産品設計或者對於資源匹配的優勢,同時加之輕、變、靈、易這樣的在網際網路催生下來的企業模式。舉一個小的不恰當的例子,當時説IBM是誰説大象不能跳舞,在現在的房地産重資産的模式下,其實也是在倒逼很多房企要給大象插上一對翅膀,讓大象飛起來。這對翅膀離不開金融,離不開網際網路,離不開在新的網際網路的大潮中或者共用的大潮中的一些更靈便的翅膀,是給每一個企業的機會,就看企業在這方面如何去做。

剛才提到的領軍企業,甚至是千億俱樂部的這些企業,他們本身在這條路上已經走了很久了,也有很多實踐。像首創置業一方面作為上市企業,有它的特點。同時作為國有企業的代表,同時也要承擔相當的企業責任。把這些特點融合之後,對於企業應該具備什麼樣的走向,其實這個答案我相信很多是市場給的,企業只要遵循市場的需求,選擇一條適合企業的道路,我覺得可能對於未來很多企業都應該算是一個不約而同的走上一條很相同、很相近的道路。

謝紅玲:感謝。徐斌總,您對産業融合也好或者金融對行業的影響也好,你怎麼看待這個問題?包括你作為這麼多年的行業的高管,又在一二手聯動的企業裏面,存量房市場和新房市場你都了解,你怎麼看這個行業的未來?

徐斌:我們公司是從1994年是成立,已經有22年了。我在這家公司工作16年。企業融變的整合是主題,我不想強調各種各樣的變化和融合,我反而想從另外一個角度,就是匠心精神。我覺得其實這個行業還是挺好的,逐漸走到了一個比較平靜的時期。而且我覺得其實我們回想之前的論壇非常驚人的觀點,特別標題黨的東西,最後都沒有實現。比如之前説開發量要不行了,但實際我看我們每年開發量都在漲,最厲害的企業越來越厲害,越來越佔據市場寡頭的份額。房地産是一個傳統的行業,未來也是一個持有的行業。至於説存量房多一些,管理的成本會增加,這是一個趨勢,但是不代表原來的東西沒有了。

我為什麼想談匠心精神呢?我們的公司團隊和員工都比較穩,如果他在地産,後來説搞金融,又説搞網際網路,後來又搞地産,今天又顛覆這個,明天又顛覆那個,去中關村3W咖啡説明會,都有小孩拿著商業計劃書,説要顛覆什麼什麼。實際上過了兩年,我們沒有被顛覆,那些公司99%不存在了,我們公司不知不覺的今年營業額接近100億了,作為一個服務型企業。我們所有的變化在一點點成長。很多企業説顛覆線下,也沒有顛覆。我覺得一個企業的發展還是來源於一點點進步,需要一個企業、一個團隊能夠比較平實的、不停的朝著一個方向一點點努力。

最早我們公司做新房,佔全公司業務的100%、90%、80%,後來做二手房。但是可能前幾年二手房的收入佔了我們集團70%、80%。今年可喜的是,我們又産生了一些我們所謂自己的融合或者産業結構變化,我們在100億左右收入裏面,其中不到50%是二手房買賣收入,同時還有20%左右租賃的收入,25%左右的新房的收入,還有一部分是房屋管理,相當於鏈家的自如家,我們是從民間一套一套的收了十萬套房。明年買賣市場肯定比較冷,我們計劃在這方面把這個規模從擁有十萬套房變成二十萬套房,都是從散戶手裏收的,但也有整的,但不到10%。我們有非常穩定的現金流,我們和燒錢的金融公司合作,金融公司會把錢付給房東,我們再給金融公司錢。這是一個低風險的業務,這個業務佔到我們差不多1/4的比例。

大家知道這幾個月,二手房成交基本是腰斬,有些城市只剩下30%到40%,以前的話會非常恐慌,因為我們面對的資産是非常重的。但現在我們的經紀人可以做買賣業務,可以做租賃業務,可以做新房業務,總體來看我們公司是比較穩健、比較保守,但其實保守不是一個壞詞,有的人可能一輩子就做一件事,比如日本有人炸天婦羅,一眨眼40年過去了,但他可能就是這個國家、這個領域的一個匠人的代表,沒有人炸這個東西能比得過他,就是拿油炸東西。

我們房地産相關行業,從最開始的土地獲取、開發,我們的這些服務商,還有周邊的媒體,當然還有新媒體屬性,所有東西需要傳播,比如一個房産的交易也好,服務也好,我想説的是每個大於一百萬的買賣,沒有自己不參與的。我們在融合,在跟著時代變化,與時俱進,但我覺得不是與時俱變,我更喜歡與時俱進這個詞,雖然是一個老詞,但還是在想辦法進步。而不是今天就覺得東,明天就覺得是西。謝謝。

謝紅玲:非常感謝徐斌總的發言,我在你講的時候就看到了一個企業的積澱對它後勁的作用,而且我仔細打量了一下在臺上的幾家企業,都不是那種市場動作特別變化多端的企業。下面我們有請來自泰禾的沈總,您來談談您的感受。

沈力男:房地産企業某種意義上我覺得成了金融服務業,一方面我們很愛金融業,一方面金融業也很愛我們。今年錢很多,也很便宜,對於我們在座這些企業來説,這是種誘惑,能夠把錢拿過來,但是拿過來之後不去買地、不擴大規模,有點不可思議。你做了這些動作,發現是對的。比如很多人講一年不買房,一年又白忙,可能好幾年都白忙。某種意義上金融服務業依然是房地産最大的短平快的投資項目,沒有哪個項目説兩三年能夠回來的,現在很多一線的房企都是六到八個月開盤。

另外,這個市場依然不管怎麼調控、不管怎麼變化,還是非常大的市場。15萬億的一二手房的市場,相比其他行業來説,的確他們太小了,比如電影業今年討論破400億、500億的問題,但我們非常非常大。這個市場足夠大,讓我們去折騰,關鍵你在裏面是什麼樣的位置。

調控我覺得會成為一種常態,我們也從業這麼多年,經歷了很多調控的時期。調控的手段上我們可能拿捏上還是有些問題,經常想調又調死了,給它點陽光,就燦爛了,火燒火燎。我們年中還在參加去庫存的論壇,年底就是調控的思路、想法和措施。所以這個事應該是這麼多年已經習慣了,我跟我們團隊也這樣講,年年都是好光景,每天都是好日子,就這麼過吧。

謝紅玲:在不確定性裏邊尋找確定性,做好自己的事。我們今天在臺上的嘉賓,高總既是京投發展的總裁,同時也是中經聯盟的名譽主席,從行業的高度你怎麼看待這個行業的變化和趨勢?

高一軒:我特別同意徐斌剛才講的。我今天是第三次參加咱們的會議,我翻了前兩年的發言。我們的網際網路企業和美國的網際網路企業相比,成熟度、規模,包括科技含量,還有很大差距,但美國房地産行業仍然很大,這説明這兩個行業之間不是相互競爭、相互顛覆的,還是能促進的。

但網際網路的確給我們帶來了很多很有意義的思考方向。我們一算這個量,就覺得跟主業相比,連千分之一,甚至萬分之一都不到。我們不能説公司從現在開始不幹房地産了,就幹網際網路了。我們在去年開始,我們成立了一個基金,到現在募了三期,大概兩億美金。我們來看跟我們主營戰略匹配上,能不能有一定的結合。有了基金,可以去買很多優秀的好企業。

我們線下的資源,可以到估值背書更高的市場上去套利。我結合我們自己舉例,三年前我們京投公司是北京地鐵的業主,我們主要是跟香港地鐵一樣做地鐵上蓋的開發。後來我們發現在我們的開發的物業裏面,上下游有好多産業,企業一定要沿著自己的上下游發展,這是必然趨勢。但是為什麼我們原來房地産業很難做全産業鏈,因為房地産跟別的行業不一樣,産業鏈每一個環節都充分競爭,除了拿地這事以外,産業鏈每一個環節都充分競爭,你做全産業鏈,並不能把每一個環節都做成整個行業裏最有競爭力的。

但電影不一樣,是因為環節相對簡單。所以相對來説短鏈條的、非充分競爭的行業是可以的,但長鏈條沒有門檻,每個環節都在充分競爭的環節。我們做地鐵上蓋,會遇到噪音很大的問題,三年前組建了一個科技團隊,同時收購了一家科技公司,現在配合我們做,經過三年研發,現在有大概十來個自主專利,有些是國內領先的,有些可以做到世界領先水準。我們把這些專利現在都紛紛注入到公司裏去,通過科技的手段,一方面我們繼續獲取資源,為大家提供更優質服務的核心競爭力。同時,它本身也是很受資本市場推崇的,它的毛利、未來的想像空間都很大,因為我們全國地鐵邊上都有物業,每一個地鐵物業都面臨這樣的降噪的問題。所以每個企業一定要找策略競爭,我們要自己的基因、找自己的優勢,這只是一個例子。這些是對主業的補充,繼續能夠支撐我們獲取核心資源。

這些我覺得你去做了,其實是鞏固你的門檻,我們連最輕資産的房地産行業,比如我愛我家也好,鏈家也好,他們其實積累了相當大的門檻和空間,最輕資産的仍然有這麼大的空間,何況是重資産。

謝紅玲:謝謝高總。你自己本身核心的東西在哪,在這個基礎上生發,才能找到最大的價值空間,不管是融合別人也好,還是別人並購你也好,還是讓金融更多的愛你也好,你有價值,人家才會來擁抱你,所以我想這真是一個非常好的見解。

我們今天嘉賓當中有一位特殊身份,就是雲房數據的閆總,你是站在大數據層面看待這個行業,也聽了他們企業自己的看法,也包括他們自己的真知灼見,你怎麼看待這個行業的變化和趨勢?

閆旭東:從某種意義上講,我是一個局外人,因為我不是做開發的,也不是做經營的,我是原來跟劉老師一樣,先教學,在人民大學教了十年書,後來自己出來做房地産評估,做估價,是我的本行。估價也包括銀行抵押,包括交易評估。後來轉到做數據,從數據的角度來講,把這個尺度放大一點來談。

今天我們的主題是“融變”,我們從2009年開始一直堅持做一個調研,每年發佈兩次,就是中國房地産投資回報率的調查。這個調查我是從靜態的回報率,租金和售價,租售比的價格。第二是考慮租金上漲,從長時間來看,因為租金一直是在上漲和波動的,我們看租金上漲對回報率的影響。還有一個是看房地産我們先持有,然後賣房子。假如我持有了五年,五年之後再賣掉,看回報率。而且現在我還做了一個歷史上的五年,比如歷史上前五年,現在是2016年,我假設我們是在找2011年的數據,2011年當時的租金和售價,再看現在這個小區的租金和售價,我們來做分析。我們不僅做住宅,還做了商業、寫字樓,住宅還分了高檔住宅和普通住宅。

這麼做下來以後發現非常有意思,因為我們對這個回報率做了比較,從資本市場角度來看,比如最簡單是看CPI,物價上漲指數,看一年期的存款利率,再看國債利率,再看長期的貸款利率,再看房地産信託投資基金的利率,再看上市公司資産回報率。

從2009年看到現在,我們發現這樣一件事情。比如我們租售比的數字,這個數字總體上是穩定的,比如全國平均是二點幾,有的一線城市或者部分城市低一點,甚至低到1.5%。這是住宅的。如果看寫字樓或者商鋪會高,在4%左右,4%和5%左右,高的會到6%。再看長期租賃的情況下的回報率,即使是住宅也上來了,這可能會到5%左右。再看寫字樓和商鋪,會到7%到9%。再看一個狀態,持有+散售的回報,這幾年是在下降的,其實這個下降的趨勢是非常明顯的。

范老師原來是我的系主任,他講了一張圖,我還跟楊院長講了。中國有一個固定資産投資的利潤率,這幾年大趨勢是下降的,很明顯。持有+散售這個數字已經跟我們長期租賃的數量是接近了。因為以前的數字是在百分之十幾以上,現在降到10%左右,甚至降到10%以下。

再看資本市場的一些數字,以前我們在看房地産投資、信託投資的利率,原來是12%左右,現在已經降到8%左右。看利率的水準、回報率的水準,其實預示著一個從增量到存量市場的融合,如果我們講融,就要看回報率水準或者資本市場的利率水準,實際上已經是在接近了,這個市場已經在發生變化了。

第二個重要的是看融,融的角度來講,我們以前房地産資金來源,有自有資金、銀行貸款、預售資金,這是最大的主流。但是看目前的房地産融資,有信託、基金,包括險資、企業債,這些證券化的資金比例已經在發生變化了。我記得劉老師原來做過研究,講國外房地産資金60%、70%是來自於證券化的資金。

我們現在要看到一個話題,我們的資金的來源已經在發生變化了,投向也發生變化了,這是資本市場利率水準、回報率水準和結構性已經發生變化。這是融的一個根本點,當然這也意味著我們這個行業或者我們這個産業在發生變化。

剛才大家還提到一個話題,比如我建議以後的會議能不能請一個土地系統的人來講一下,因為影響我們房地産很重要的一個變化就是在於土地政策,比如顧老師剛才談到一個話題,我們現在房價有貨幣超發的問題,有現在利率的變化問題。再有一點,是土地供應的錯配,比如我們的一線城市、主要城市土地供應是嚴重不足的。我們可以看到我們未來從土地的角度上看,土地市場的變化有幾個方面,一個方面的變化是從原來的協議出讓到招拍挂,到現在控制大城市規模,導致我們土地確實非常稀缺。另外一個方面的變化是現在土地已經在講究生命週期了,比如看上海工業土地的供應,是按照企業生命週期在供應,已經在發生變化了。

經過這幾年的變化,我們看到城市更新、三舊改造,還有一些新的土地政策和新的供應方式對我們的影響。再比方説,拿北京來講,北京可以利用集體土地建保障房。我們還可以看到未來的變化,從原來的農村聯産承包責任制,解放了農用地,我們的土地出讓轉讓改變了國有土地,下面還面臨著集體土地流轉的變化,都對我們有非常大的影響,但是我們現在對這方面的研究不足。國土部的一些政策在産業用地調整上面,有很多可以去做的,還有存量房地産,尤其是今天翰同的王總講做輕資産。我們現在存量房屋和現有的物業需要做一些改造,這些我們根據新的産業和新的業態去調整,我認為也有很多空間。

其實我們不要看到每年跌宕起伏,我們要看長遠一點,我們能做的事情是非常非常多的,年年都會有好日子。謝謝。

謝紅玲:謝謝學者風範的演講。您提到土地供地方面的變化,確實值得開發企業關注。儘管高總你們有土地上蓋的先天條件,但是一個不容忽視的問題是現在一線城市的供地越來越緊,現在政府資金在往哪走,我們和顧會長討論這個問題,國家導向是在導什麼,希望做小鎮,未來我們的生活方式當中,尤其是現在很多民間財富積累越來越多,閒的人提前退休的人也越來越多,這些人未來會選擇什麼樣的生活方式,可能就是離城不遠,既有城市的便利,又有鄉村的靜謐和安寧的小鎮,可能會是很多人的選擇。這也是我們地産中國去年這一年一直在努力追尋和探索的領域,就是我們説的未來的生活形態當中美景美居的小鎮生活,現在開發商當中比較早的在做這個事的就是藍城,就是宋衛平的綠城又重新做了一個藍城,像孔雀城從原來的環京區域的住宅化開發,開始更多的轉向專門成立一個部門就是小鎮開發部門,其實在座有些企業也已經在做這樣的佈局了。最後一個問題是,我們企業天天在接觸市場、接觸消費者,你們認為未來這個産品形態會發生什麼樣的變化,就是科技、綠色這些含量會對市場産生多大的影響?文旅小鎮這樣的業態會不會成為未來城市住宅開發的接力棒,成為你們將來企業的一個增長極?

劉洪玉:鏈家楊院長剛才講到新房二手房的交易額達到15萬億,是美國的2.5倍。後來我就想中國的GDP是美國的大概2/3,但是中國的房地産業佔到中國GDP當中的份額是大概6%,美國的房地産業在GDP當中佔的份額是12%左右,有時候是13%、有時候是11%多。所以我就琢磨,我們差的地方在什麼地方?實際上這也是我們在思考未來我們往哪個方向去做。

剛才提到的小鎮,包括綠色住宅、綠色地産,我們原來叫高舒適度低能耗的住宅,國外有時候是叫高品質的住宅,剛才大家提到的旅遊、休閒、養老等等這樣一些住宅,都是過去房地産發展的形態。過去我們急急忙忙解決數量問題,現在數量問題大家基本的共識是已經解決了,後面我們應該進入到了一個品質的時代,因為房子硬體的品質提升以後,我們非常關鍵的一個問題是我們對圍繞房地産資産,不管它是什麼用途的類型,圍繞這些資産的服務的品質的工作要提升,已經進入到一個新的階段。

剛才説的資本和房地産之間的融合,我自己感覺我們現在越來越多的有實力的、比較規範的機構投資者出現,尤其是他們可以按照一定的規則來參與到房地産市場當中來,為我們未來的房地産市場的發展提供了非常多的可能性。所以大家看市場的時候,不要只盯著新建房子的市場,這個行業有非常多的事情可以拓展。

高一軒:小鎮是很有意思的話題,我們除了軌道物業以外,唯一在做的事就是小鎮建設。北京有個檀香府??(音)項目是我們做的,我們去潭柘寺鎮開始做小鎮模式的研究,當時提出了幾個理念,一個是統一規劃、整體開發,包括第一步進去的時候,請很多專家做全鎮的整體規劃,後來花了三年多的時間,把鎮域的整體規劃都按照我們做的方式去調了,調完了之後開始做農民的土地流轉,開始做一級開發、二級開發,我們2007年進去的,七年時間才進入到二級開發第一個項目。前兩天剛剛做的是産業開發的第一個項目。

但是這裡面受到政策上的極大的制約,因為小鎮這個事情你想變成高品質的,需要在農村基礎設施,特別是配套設施,都要做,因為只有這樣,我們説的就地城鎮化,不是單純的説把就地的農民搬遷上樓,城鎮化就算完了。而是我們在這個基礎上,還要吸引城市的一部分常住人口到小鎮去,不簡單是週末的二次休閒,而是真正的以鎮為家去住。你要想讓他過去,有幾個最基本的高水準的城市配套就必須有。因為這麼一個高水準的城市,從頭策劃基礎設施,整體的安排,可能需要十年的時間。但十年以後,事情全做好了,辛辛苦苦種的地、澆完水,天時地利都有了,然後又開始説招拍挂,那這個事就做不下去了。這個事如果不解決,中國在整體打造小鎮這條路上,還有很多路要走。

還有一種是在農村原有集體建設用地上去做,舊村改造也好,包括打一些集體建設用地的擦邊球也好,這就是集體建設用地的制肘。另外産權上不能轉讓,要吸引城市人口過去,必須在財産權上給人家一個説法,如果不給他一個説法,如果價格不能達到與高水準的房子對應的價格,沒法作為一個小鎮的配套運營服務商給他提供相應水準的城市配套服務,在這麼一個前提下,就不太可能去吸引城市的常住人口去,因為這些常住人口去對促進當地消費、改變當地的結構是非常重要的,如果這些人不過去,很難發展。

我們就碰到這個問題,前面都做好了,結果遇到了招拍挂,下面還做不做,怎麼做,都是擺在我們面前的問題。

所以不管是第一種或者第二種小城鎮整體的發展模式,或者改造方向,對現行政策的變化是非常重要的。當然我們看到前兩天出了一個政策,説明國家相關的主管機構已經有了一些思路了,我們也希望看到不遠的將來,作為我們國家的行政主管部門,在土地權屬問題上,在土地出讓的環節上,對於發展小城鎮是不是能夠有那種比較切實的政策。因為疏解北京首都功能最重要的方式就是在北京周邊發展小城鎮,如果這些問題都能解決,對國家小城鎮建設,特別是京津冀一體化下的首都核心功能的疏解,有非常重要的意義。所以我也呼籲,我們的主管部委,應該對小城鎮的整體配套政策有一個説法,而不是單純的、簡單的用招拍挂的方式就把小城鎮開發和前期所有準備工作一次性割裂,讓更多企業去做匠心的産品,你要給它一個長期可預見的制度上的保證。而不能先幹著,到招拍挂的時候再説,到時候可能換了領導了,前面的環節都過去了。所以這是需要一個長期的可以預見的鼓勵企業做優質産品、做好小城鎮的配套政策,這是很重要的。

劉洪玉:這個話題非常有意思,我想説兩個我的觀點。如果不讓城裏的人去這些地方花錢,這件事基本做不成。或者説如果用開放的方式,把那個地方的房價炒到天上去了,也做不成。

因為集體建設用地的範圍,在集體經濟組織成員之間交換,購買力很弱,所以價值也得不到充分體現。這是一個非常重要的問題。

再有一點,這種配套誰去提供,因為現在支撐我們的基礎設施建設很多是地本身,再就是政府稅收,稅收更多來自於工商企業、就業跟産業相關的,很多地方都是光建房子,不建配套服務,為什麼呢?因為沒有其他能力去建配套服務。所以將來基於房子的價值徵收的費,應該給當地的基礎設施來用,這也是小鎮模式成功的關鍵。

徐斌:我説幾個直觀的數字,我首先也是學建築學的,對這個事有點思考,首先城鎮化、郊區化小鎮一定是趨勢,這是毋庸置疑的。我們現在屬於國際化大都市的水準。我記得我跟一個地産的富豪去曹妃甸拿地,他説晚上去踏勘,我説為什麼晚上去?他説你就跟我去吧,就是數燈,最後可能七八盞燈,所以可見城市化建設難度多大。

現在我們在萬科東麗湖那開了二手門店,有一個簡單的數字,我們在哪開店呢?就是看這個小區的換手率,如果這個小區換手率5%就可以開店,如果一個新城鎮什麼時候二手房還手率能到5%就可以了。我們今年整個集團年會是在東麗湖恒大酒店開的,那個酒店已經能容納全國各地一千多個經紀人,能吃飯、能睡覺、能開會。這種發展確實是需要非常非常長的時間的。

另外,不要忘記主流規律,地産開發像北京有特殊性。其實還是在城市中心區、中心地帶的房子好賣,越堵車的地方房子越好賣,這種規律是長期存在的。

閆旭東:我拿數據來説話,對大家會有一些參考,我們以北京為例,北京二手房市場當中,如果首次置業和二次置業的,會發現一個規律,二次置業的主流是回歸城市。比如剛開始買房的時候,一些年輕人會買到郊區,但是後面會面臨到孩子上學等等一些因素或者其他方便度,二次置業是往城裏走的。

還有一個數字也是挺吃驚的,我們拿二手房的售前的狀態,房源做了一些調查,這個調查也是挺吃驚的。二手房拿北京來講,普通住宅大概是40%左右是自住,35%左右是出租,25%是空置。換句話來講,從售前的狀況看,60%是投資用。另外再看別墅,別墅售前狀況是超過一半以上是空置。這也是提醒我們大家,其實我們可能別墅也好,小城鎮也好,都很美麗,但確實配套或者其他産品功能上,導致它的實際利用是低的。而且我們也從回報率的數字看出來,如果我們持有別墅的話,回報率在各種物業當中是最低的。無論是靜態的還是長期租賃的,還是持有+回報的,回報率都是最低的。

高一軒:以前做文化旅遊地産,開發商做了以後回報率不是很高。你現在想我有一座特別好的山,或者有一個湖,吸引人去,基本是行不通的。因為一個項目在那裏,還是要解決基本的衣食住行。其實對開發商來説,光會造房子是不行的,關鍵的是以後的運營問題。大家經常説的不是房子造的怎麼樣,而更多是關注的生活狀態。所以真正要做這個,還是要想清楚這些問題,尤其是在一些相對比較遠的地方,你去造一座城,對開發商來講,資源還是很難協調的。對養老來説,最大的問題是醫療問題。

如果只是簡簡單單為了旅遊,我何必買一個房子呢,我可以住賓館,因為一年才去兩三次。如果沒有後面的運營能力,包括你能協調、整合一些資源的能力,確實挺難的。而且很多問題單純靠開發商是很難解決的。

沈力男:首先我呼應一下“化”字,現在房地産市場分化很厲害,很突出的特點是企業集中度很高,大企業越來越多,量越來越大。另外我想説的是城市集中度也越來越高,區域集中度也越來越高。並不是嚴控特大城市規模就能一下子達成的。現在從農村到城市、小城市到大城市還是一個主流方向,從這個主流方向上去判斷小鎮建設,可能是這樣理解。

的確,政府也覺得這塊是相對弱的,因為現在很多小鎮、鄉鎮談不上特色小鎮,因為我們周邊很多朋友是來自農村、來自小鎮。他們説小鎮基本很低劣,污水橫流,私搭亂建,很多問題。我們的目標不是建設九流的城市,而是要建設一流的小鎮,要把特色留下來。

中國地大物博,社會主義的特點是集中力量辦大事,集中起來把城市建設好,把核心城市建設好,是一個必然的方向。所以像開發企業要進入小鎮,一定是以利益為導向,要判斷這個小鎮建設和開發能給你帶來什麼,小鎮故事多,是非也多,很多企業進去都有慘痛的教訓。從這個角度上講,某種意義上能夠承載核心城市的人口外溢、産業外溢、生活配套外溢的這些地方,比如門頭溝、燕郊等很多地方為什麼環境做得好,因為它圍繞著北京。所以要根據企業的特點,根據項目的具體特質來分析,有賺錢的機會和可能企業都不會放過。謝謝。

高廣漢:我跟大家分享一個笑中帶淚的故事。這個故事發生在武清,幾年之前首創置業剛剛進入到武清區域的時候,那是真真正正的尚待開發的小城鎮,具備這樣一個特質的地區。在今年之前的五六年的時間裏面,對於那個區域來説,一個企業要在一個荒的地方,首先要做到心裏不慌,需要一點定力,也需要一點拙勁。你為了把這個地建設好,需要很多先期的配套投入,你需要跟政府的開發節奏是並行的,這個週期來了之後,在今年我們借著京津冀一體化的春風,有很大的關係,再借著這一輪房地産的熱潮。現在回過頭看,整個武清城市已經由原來的小城鎮,變成了北京城市的輻射區。現在來看,滿天都是笑,但是在笑之前,我們不能凈看賊吃肉,不看賊挨打。在做項目前期幾十平方公里的整體規劃和整理,很多開發商大家是應該有一份拙勁的。現在好了,再進來的開發商,舉一個不恰當的例子,市場已經熱了,已經開始敲門了,至於是敲門還是砸門還是踹門就不好説了。對成熟地區要逐利。但是在一個區域成熟之前,大家面對一片荒地,在可知、可見但是時間不可預期的時候,讓荒地不荒,這是所有開發商都要解的題。同時在政府層面也需要為這樣的開發企業提供更多的支援。對市場來説,也需要一定的時間給它以檢驗。

因為畢竟對於中國來説,真正去接受這樣的生活方式的客戶在增加,但是他們的生活習慣需要慢慢養成,同時因為中國城市資源高度集中,咱們每一個人都有一個“採菊東籬下,悠然見南山”的美好的夢想,但現實中大家還是心裏想著好山好水,但因為好寂寞,還是回到好臟好亂但是好快活的現實世界中來。大家在取捨之中,會自然而然進行這樣的分化,對於這樣的産品,在剛剛過去的幾年,大家也在經歷不斷的提升,由原來的只是把這個産品做好,現在是要把配套做好,未來是要把服務做好。再未來,我覺得如何把網際網路東風嫁接起來,現在走入小城鎮,都是候鳥式的,好的季節一房難求,淡季的時候門可羅雀,包括對於真正做到大數據全聯通的業態支援,可能未來變成小業主所有,但主要是經營過程,如何實現更有效、更高效的經營,應該網際網路的東風是大家必須要乘上的,但方式大家要選擇。

謝紅玲:你們真的是實踐出真知,因為你們有介入,才有想法,有看法。在市場集中度在提高,就是在向你們傾斜。還有一些中型和小型企業在尋找新的著落點,有些企業已經轉向小鎮型的開發,當然除了市場要找到它自己那塊肉,找到它自己的基因的市場範疇,也有一個企業責任問題。城鄉貧富差距越來越大,未來對社會安定也都是不好的。一方面也需要責任,一方面也需要發現市場機會的眼光。

今天我們還特意邀請了專門有一個市場研修學院的喬主任,後期我們從媒體角度也好,從協會角度也好,會儘量在政府和企業之間搭建一個溝通的橋梁,也會促動整個政府的土地的制度上的設計和城市配套雙方的協調,因為城市發展,小鎮發展,兩條腿走,滿足我們大家生活當中的在城市中發展,悠然見南山的閒適的生活當中取得一個平衡,還需要各位的努力。謝謝大家!

主持人:感謝幾位對話嘉賓的精彩對話!下面我們進行中國房地産2016年度樓盤紅榜獎項,它們是:景粼原著、北科建泰禾·麗春湖院子、使館壹號院、星河灣半島、保利首開·天譽、首開龍湖·天瑯、中駿·西山天璟、新鷗鵬教育MALL、浙江山水主題小鎮·六旗樂園、魯能·釣魚臺美高梅別墅、中信墅、八達嶺孔雀城、廊坊孔雀城悅府 、新西塘孔雀城、保利·大都匯、尚峯壹號、金科·天元道、魯能·格拉斯小鎮、翡翠長安

有請領軍標桿樓盤獲獎代表上臺領獎,同時有請地産中國網總編輯謝紅玲女士為獲獎企業頒獎!大家掌聲祝賀!

主持人:再次祝賀獲獎的樓盤,請頒獎嘉賓和領獎代表合影留念。

讓我們恭喜這些獲獎的朋友。今天的論壇也馬上要接近尾聲了,再次感謝各位嘉賓的出席,謝謝大家。第八屆地産中國論壇暨中國房地産年度紅榜論壇順利閉幕,感謝大家的到來,我們明年再見!

(責任編輯:候迅)
中國網地産

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