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【圖文實錄】第七屆地産中國論壇暨2015年度紅榜

發佈時間:2015/12/8 13:05:00 | 來源 :中國網地産 | 作者:王依彤

主持人:謝謝張教授的精彩發言!看來,房地産還是大有希望的。接下來,就是大家一直期待的張榜環節。有請2015中國房地産年度紅榜評審會委員、蘭德諮詢總裁宋延慶、地産中國網編輯部主任王莉進行2015中國房地産年度紅榜榜單發佈及介紹,有請二位!

評審會專家、蘭德諮詢總裁  宋延慶

宋延慶:這個環節是我和王莉共同來負責第七屆地産中國論壇暨2015中國房地産年度紅榜評選標準和發佈,受地産中國網謝總的邀請,做這個環節的活動,感覺壓力比較大,責任也比較大,一方面我個人不太善於演講,再加上我普通話也不是很標準,説出話帶著濃濃的山東味道。第二個方面,之所以壓力大,下面坐我個人十幾年最崇拜的偶像之一劉老師,我們公司第一次創業的時候劉老師就出席了我們的活動,十幾年來,劉老師在一些標準、榜單發佈,指標體系上我也學到了很多東西;第三個方面,現在的榜單比較多,評選的過程也很亂,包括我們機構和我個人發自內心的不太想當這個托,所以既然要讓我負責技術支援的環節,我就瞪著眼珠,一定要履行好這個職責。

今年的紅榜榜單和其他榜單和往屆榜單一樣,也分為三個環節,第一個環節是領袖企業;第二個是領軍人物;第三是標桿樓盤。

我們先説企業,評審委員會希望講企業的時候結合我們這些年的經驗以及對市場的觀察,簡單談一下今年房地産企業市場競爭格局的變化和市場的變化。

既然要評選領袖企業,有一個問題來了,什麼是領袖,我們可以簡單理解為好的企業,那麼如果再追問一下,什麼樣的企業算是好的企業,各位開發商和媒體朋友們,你們每一個單位歲末的時候都有各單位自己的考核,績效考核的時候有優秀、良好、一般,較差和很差。也可以分為ABCDE五個等級。如果説行業評價一個企業是不是好的企業,或者説我們看業績高低優劣,也有標準,有哪些標準呢。我們設定了四個方面的維度指標,第一個是規模及增長;第二個是盈利能力;第三債務風險;第四,運營效率。

簡單看一下數據怎麼來的,這個數據來自於兩個方面,一個方面是企業的財報,現在是2015年來講,上市房企的財報明年4月30日才可以發佈,我們更多的是依照了今年年初到9月30日,前三季度的業績增長情況。這是第一個。第二個,我們更多的依據了蘭德諮詢和開發的地産APP測評軟體,任何一家上市房企,38項指標,2010年到2015年的數據,你只要用手機簡單查一下就有了。

關於房地産企業的規模類指標,我想簡單説兩點,首先規模的指標作為第一個指標,我個人比較反對目前大規模的企業增長方式,就是規模速度型的增長方式。這些年在一些榜單的影響下,大家都在比銷售額,比來比去,很多企業陷入了某種認識的誤區,我一定要每年的複合增長率高於20%、30%,但是關於企業規模類的指標,大家也有一個客觀的認識,你如果不大,你不可能強。我們假設一個企業是一千億,有的企業年銷售額是十億,十億企業的銷售額凈利潤率30%,也比不上千億企業凈利潤率3%,所以我們還是把規模類的指標作為第一個指標。

第二點,還有一個規模類指標的增長,為什麼我們把增長和規模組合為規模性增長,原因大家很清楚,剛才有一些老師也説了,今年以來房地産在售面積,庫存增速太快,國家統計局發佈的月度數據十月末是6.86億平方米,月均增長一千萬平米左右,我們公司還有另外一個數據和大家分享一下,所謂的廣義潛在供應鏈,把過去N年所出讓的這些土地,包括已經出讓的未開工的所對應的銷售額或者稱之為貨值,這是一塊;另外一塊,已經開工還沒有銷售的。還有一塊就是竣工即將還沒有銷售的,就是國家統計局所説的代售面積,廣義的供應量我們機構算了一下,95億平方米左右。大家如果對房地産財務知識比較清楚的話,其實也可以換一個演算法,各個企業加起來所有的庫存額減掉已售的銷售額,這個我們算出來95億平方米左右。前兩天我看了一個微信文章,安信證券發佈了一個數據,廣義的代售面積是98.3億平方米,兩家機構測算的結果差不多,僅僅差三億,不管是95億,還是98億,我們速算一下,去年開發商商品房銷售面積11億平方米左右,前年是13億平方米,今年是12億平方米,那麼一除大概十年左右的廣義去化期。

我們可以這樣理解,房地産市場大致已經進入了供大於求的買方市場時代,很多的房地産企業還能夠保持銷售額、營收等資産規模性指標增長的話,是非常難能可貴的。

綜合來説,全行業,包括項目公司以及合併報表的房地産企業,八萬家左右的單位,合併報表的企業,比如説萬科,萬科下面有幾百家法人單位,合併報表就是萬科一家,全行業合併報表的房地産企業1.7萬家左右,大概可以按照業績,年銷售額三進制的標準,分六個梯級,第一個是年銷售額1000億以上的,第二個是300億到1000億,15到20家左右,第三個是100到300億的,有五六十家。第四梯級,30到100億的企業,第五梯級10到30億,第六梯級,廣大的中小企業10億以下的。

並表的企業1.7萬家,目前供大於求的買方市場情況下,能夠保持規模的穩步增長這是非常難能可貴的,那麼基於以上我所説的兩個理由,我們把規模及增長指標排在第一位,這個指標包含了哪些,這是我個人在中國的強項了,每年給很多開發企業做戰略諮詢,圍繞這些指標,主要有總資産,我們把存貨單獨拿出來,全國的土地儲備拿出來,另外所有的權益,股東權益,或者凈資産,還有銷售額,銷售面積,最庸俗的,經常談論的兩大指標。另外還有營收,規模類指標裏面的基本指標,衍生指標還有幾個,包括總資産的增長率,土地存續比,你手上的地折合成規劃建築面積,折合成嚴格意義上的權益規劃建築面積除以上一季度的銷售面積,我們稱之為土地存續比,還有凈資産增長率,銷售額,銷售面積增長率,以及營收增長率,規模類指標我們設定了這些。

我剛才説了,我個人這些年還比較反感在規模類指標上,真正一個好的企業比什麼,是比盈利能力  ,比運營效率,比債務方式,所以第二個指標是盈利能力指標,為什麼設立這個指標,大家知道過去這些年,房地産業平均的利潤率持續走低,其中毛利率每年降低2.5個百分點,凈利潤每年降低1個百分點,媒體朋友記得我一句話,兩年前的時候,我説過,未來三年被淘汰的企業可能有30%左右,今天我再更正一下,去年百強企業的市場佔有率38.7%,因為有一些銷售額數據有水分或者別人不能糊弄我,我們打一個表格,按照37%推算的話,按照過去的幾年年均增長率,有可能到2018年前後,百強企業的市場佔有率就會超過50%,大家知道,我剛才也説了,目前全行業合併報表的房地産企業1.7萬家左右,百強企業一百家就佔到了市場份額的50%,剩下的1.7萬家分食剩下的50%,這可能意味著到2020年,不是30%,不是50%,有可能是70%的房地産企業被洗牌出局。根據之一就是利潤率,今年前三季度我們對130多家上市房企分析,平均利潤率擊破10%的紅線,如果不是香港內房股撐著,200家上市公司有可能加利潤的利潤率會擊破10%。當然了,我們行業內還有很多的利潤率比較高,比如説中海地産,再比如説龍湖地産,再比如説旭輝,如何評價一個企業盈利能力呢,我們所設定的盈利能力做成指標,包括凈利潤,每股凈收益,衍生指標包括凈利潤的增長率,毛利率,凈利潤率還有凈資産收益率。企業測評的傳統值佔到30%,這是最高的。

我們説一家房地産企業是不是好,你可能比較大,也可能盈利能力比較強及還有一個指標,就是你的債務風險如何,截止到今天為止,還有一家房地産上市公司沒有發佈2014年的財報,就不簽字。其實很多房地産企業都存在著比較高的資産負債率和凈負債率,債務風險還是很高的。

如何評價一家企業的債務風險高低呢,我們這一次測評的指標,包括總負債,裏面有很重要的一塊有息負債,就是你承擔利息的那部分,另外就是預售帳款,實際上的現金流入和銷售額。衍生指標包括資産負債率,凈負債率,流動比率,速動比率,等。

第四類指標,也是我們特別關注的,運營效率的指標,這個大家談的不是太多,但是我們做管理諮詢,做産品線諮詢,主要圍繞著運營效率指標服務的,包括每人平均銷售額,每人平均創利,城市效能,財務費用,管理費用銷售費用等等。

通過一系列的指標確定以及輸入我們積累的數據,最終專家評審委員會給出的領袖企業評選標準我讀一下,2015年1月至今,該企業規範化經營,並保持良好的銷售業績。二,該企業土地儲備充盈,財務結構健康;三,該企業具有五年以上房地産開發經驗;四,企業營業額三年內複合增長率不低於10%,另外該企業當地同業當中有較強的競爭力,具有獨特的企業文化和創新精神。最後,該企業必須重視品牌建設和踐行社會責任。

因為這幾年,特別是今年網際網路比較熱,網際網路以及去庫存是一個熱詞。我們除了關注有數據支援的這些企業之外,我們更關注這幾年,特別是今年在創新轉型過程中卓有成效的一些企業,所以最終所設定的領軍企業有五類,一類是大地産佈局的跨界企業,第二類,專注本業的聚焦型企業,第三,銳意創新的先鋒性企業,第四,致力於文旅地産的領軍企業,第五,具有行業典範意義的標桿企業。

關於領軍人物,我個人説了,沒有過多的評論,因為我本人就是服務於廣大房地産企業的小人物。當然了,這些年做諮詢結識了很多很多開發商,上一週又接觸了一家企業,我們總結了典型的三個一,周圍圍繞著一批中高層的幹部,這個老闆是一心一意的打擦邊球,這樣的企業就不是我們所説的領軍人物。

什麼樣的人是我們心中的領軍人物呢,我沒有參與這個人物的評選,但是我提了幾個建議,第一個建議,價值觀一定要端正;第二,不要放鬆世界觀的改造,不要放鬆黨性覺悟,能夠帶領企業作出很好的,超出行業平均水準的業績出來。因此,我也總結了五個一:一個中心,你無論是董事長還是職業經理人,你心目中就裝著一個一,為了實現股東利益最大化;第二個一,要做個好學生,我們現在行業變化日新月異,每天要學習很多知識,一天放鬆學習可能就落後了;第三,要做一個好老師;帶領你們公司的幾十,幾百,上千人的團隊開創一個藍海。從而構建一隻有溝通願景的團隊。

評委會給的標準,他要在房地産開發運營、服務、供應企業方面擔任要職,候選人對本企業的發展具有推動作用,公司和項目具有較高的知名度和美譽度,並具有良好的運營和項目操盤的基礎,候選人具有良好的領袖能力和判斷力,為企業創造出良好的業績,為社會創造價值。

最後是樣板樓盤,現在房地産市場已經進入了供大於求的買方市場,各個樓盤之間的競爭比較慘烈,而且我們經常能夠看到樓盤之間彼此拉客,劫客,詆毀的現象。我就在思考,並不是近年來開發商道德淪喪,確實是競爭太激烈了,要想脫穎而出,必須要提高項目的競爭力,我們稱之為産品競爭力。一個好的樓盤,一個標桿樓盤、樣板樓盤,有哪些測評指標呢,我們給出了四個,第一個是銷售額及影響力,主要反映的是銷售力以及品牌影響力;第二,毛利,反映的是産品或者項目的溢價能力,第三,銷售去化率,反映的是銷售速度;第四,標準化率,反映産品的成熟度以及是否具備快速複製開發的能力。

今年的紅榜我建議地産中國網,我説除了傳統的住宅地産、商業地産以外,我們還應該多關注一下新的市場,新的産品,包括文旅地産,我非常高興,今年有文旅地産的專家、樓盤、企業獲獎了。今年我們公司做的産品線諮詢,做了幾個有原來的商業綜合體,今年做了一個教育綜合體的産品線,做了養心地産産品線,還做了山居墅産品線,水岸産品線,這説明什麼,房地産市場的細分,産品的細分。

樓盤的入圍標準是什麼,項目的知名度,美譽度,號召力、影響力俱佳,是當地的明星樓盤,以入住項目物業管理水準比較高,有獨特的企業社區文化,公共口碑好。項目的規劃設計,建築、環境、景觀,智慧化等方面具備一定的創新特色,適合人居;項目建築品質比較過關;項目本年度業績參與推介,以往的業績不作為考核依據,這是標桿樓盤的評選標準

剛才我説榜單評選比較亂,地産中國網的紅榜從第一屆到第七屆,我每年都參加了,一年比一年辦的好,一年比一年辦的專業,今年聘請我們做專業技術支援單位。

最後要説,我個人衷心的祝願房地産行業持續健康發展,我們經常所説的,天地尚不能久遠,何況企業,何況項目,何況人物乎。但是我們只要有端正的價值觀,世界觀,做好我們該做的,我相信我們的行業肯定能持續健康發展,我們的企業肯定能夠基業常青,我們的紅榜肯定能夠越來越紅。謝謝。

(責任編輯:王依彤)
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