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【圖文實錄】第七屆地産中國論壇暨2015年度紅榜

發佈時間:2015/12/8 13:05:00 | 來源 :中國網地産 | 作者:王依彤

在這樣的背景下,人民幣存款136萬億左右,一到十月份全國固定資産投資規模43萬億,資金方面的問題正在尋找出路,在這樣的背景下,再加上我們這樣一個幹部隊伍的建設,包括問責制度,包括一些鼓勵、獎勵制度的不斷的完善,我想下一步基礎設施投資,隨著“十三五”的開局,增速有望提高。

另外一個積極的變化就是房地産,我們看到中國的房地産今年在回暖,三月份之後銷售形勢持續好轉,今年一季度城鎮商品房的銷售面積同比負增長9.2%,一到十月份同比正增長7.2%,房地産銷售形勢回暖。我想主要兩個方面的原因,第一個方面是中國的城鎮化,現在很多人分析局限在現有的城市人口,或者是戶籍人口分析房地産的供求關係,我認為這個是不全面的。因為中國現在這個城鎮化還是在持續推進當中,比如説去年我們按照常住人口計算城鎮化率54.77%發達國家都是在70%以上,如果我們達到了70%,未來城鎮常住人口還要增加2.5億多。如果每個人按照現在城市戶籍居民的住房水準保障住房,每人平均34平米,大概需要70多億平米。

如果現在按照每套住房100平米,就是7000多萬平米,現在城鎮的全部的存量房2.2億套,整個的城鎮的住房需求如果考慮到城鎮化,這個前提是非常大的,的再加上戶籍人口的城鎮化率,去年是35.9%,如果也達到70%,那麼城鎮戶籍人口要增加將近五億人,而現在的城鎮的非戶籍人口住房水準比較低,租房為主,而且很多住在城中村,地下和半地下,北京有一百多萬人住在半地下,而且北京的蟻族依然存在,在昌平一個村租房的大學生九萬多人,在這樣的大背景下,今後城鎮人口按照戶籍人口增加到總人口的70%的時候,那個時候住房的需求會大幅度的增加。

現在我們看到中國房地産市場的回暖,很重要的就是隨著城鎮化所形成的剛需的買房需求,城市裏面年輕人在增加,成功的年輕人在增加,這樣的變化,這樣的需求是在持續增加的。

在這個需求增加的時候,另外一個條件就是前面大家談到的金融,買房子剛性需求的時候離不開金融的支援,年輕人的優勢是很長時間可以還款,但是我現在的支付能力不高,所以去年以來對於按揭貸款的政策調整,認貸不認房,包括今年北京買第二套房子首付比例也可以下降,去年到現在六次降低存貸款利率,現在房價收入比是十年以來最低的水準,這個時候肯定是賣房最好的時候,跟中國的城鎮化結合,跟政策相結合,房地産市場的回暖是不可避免的。

而這個回暖主要集中在大城市,原因就是我們的城鎮化的矛盾,大家看到了,各自為政的發展導致現在的城市走在最前列的大概就是20多個大城市,但是現在的問題是大城市裝不上,中小城市人們又不願意去,這恰恰是我們新型的城鎮化要解決的主要的問題。就是大中小城市聯合城市群一起發展,解決這個矛盾。當然了,這需要時間才可以見到效果。

在這樣的過程中我們可以看到,房地産的發展現在大家都認識到必須集中在大城市,所以隨著2009年之後,造城運動,很多開發商到中小城市之後,導致很多存量房的積壓和困難,實際現在房地産經過了一輪調整,現在的開發商都在圍繞大城市發展,現在的大城市拿地難,這也是制約的因素。但是我們説大城市銷售形勢的好轉帶來的利好是非常重要的,大城市帶來的資金和中小城市不一樣,北京賣一套房子幾百萬資金,你在一個縣級市同樣面積的住房最多幾十萬的資金。所以我們説在大城市今年以來銷售形勢的全面好轉實際上支援了開發商資金面的好轉,中小開發商的困難是比較大的,這也是洗牌的現象之一。我們看到房地産開發商不少在大城市,特別是一線大城市,當樓房銷售形勢比較好的時候,拿地的活動建房的活動開始回復。

按照過去的經驗,房地産銷售指標好轉半年以後,房地産的投資指標就有跟隨的變化,我們的造城運動形成的存量房比較大,但是大城市的存量房的消化已經有顯著的進步,積壓的不是很明顯了。在這個基礎上,大城市房地産開發建設主導的房地産的投資的恢復,我認為現在已經開始見到苗頭了。

房地産投資增長持續下降的態勢有望明年上半年結束。在這樣的基礎上,基礎設施投資增長趨向加強,整個經濟的增長走穩的態勢比較明顯,無論是穩定消費還是穩定投資的效果都在非常明顯的顯現出來。大家説今年的經濟增長在下降,降到7以下,今年很大的問題就是出口,實際上出口在年初的時候大家估計和去年是相當的,去年增長4點幾,大家認為今年也是5%左右,但是今年一到十月份,出口負增長的水準進一步加深,而且國際貿易量的增長降到2%,前幾年都是7%,這些變化都值得我們思考,貿易保護主義的抬頭,包括世界經濟格局的深入的調整帶來了很多新因素,我們需要再觀察。

出口作為不確定的因素,對今年的影響還是比較大的,這都是值得關注的。因為我們穩增長政策效果還是集中在國內的需求,外部的需求我們作用有限。

經過2008年以來,我們需求結構的調整,更多的轉向依靠國內需求,出口對經濟增長有影響,但是影響現在越來越小。所以在這樣的基礎下,我們的基本觀點2016年中國經濟是平穩開局。低開穩走。

房地産的發展,我想會迎來一個市場環境,發展環境改善,當然了,內部的調整洗牌在明年還會進一步的發展,整個房地産發展的模式,改變,從過去的大量的建房,解決有沒有的矛盾轉向更精細化的建房,或者是更合理的佈局,更高水準的發展,更綠色,更清潔的發展,在這個裏面,房地産的發展和金融的關係更緊密,如果沒有金融的支援,你在地域之間的調整,這麼大的資金量很難調整得動。

所以房地産的佈局調整,發展模式的調整就是需要金融的介入,金融的支援,但是最關鍵的還是要把房地産自身的發展模式加一個根本性的改變和提升。

所以在這樣的基礎上,整個“十三五”的發展,我認為中國的發展,第一個市場需求潛力巨大,包括城鎮化包含的潛力,包含産業結構升級帶來的潛力,包括區域經濟協調發展的潛力,也包括全民共用,第一收入群體,收入水準提高帶來的需求潛力。中國的發展仍然處在社會主義初級階段,我們的主要矛盾仍然是人民群眾日益增長的物質文化需求和相對落後的社會生産力之間的矛盾。所以我們仍然要通過改革進一步的解放和發展社會生産力,無論人員、資金方面都是基本問題,沒有出現大的改變。

人力資源來看,我們去年15到64歲的勞動年齡人口10億人,全國的城鎮就業3.9億人,從這樣的數字比較來看,中國現在不缺少勞動力。再加上我們的人口政策也在調整,中國的發展未來不缺少資源,特別是人才資源。

第二個中國的儲蓄率一直穩定在40%以上,這比發達國家高一倍都不止,現在人民幣存款餘額136萬億左右,所以我們的發展不缺資金。還有我們的技術方面引進技術的環境,隨著整個的國際市場更高水準的對接,包括自貿區的試點,包括我們現在負面清單,國民待遇這樣的市場管理模式要全面實施。所有的這些都意味著技術要追隨利潤的流動,未來我們的環境會進一步的改善,加上我們自主創新,研發方面投入的力度不斷加大。

因此我們的發展也不缺乏技術,應用技術的支援。

所以,中國的發展要市場有市場,要人有人,要錢有錢,要技術有技術,和平發展的時代主題沒有變,中國經濟發展仍然處在大有作為的重要戰略機遇期,這個判斷沒有變,基本條件都存在。

所以這次五中全會對全面小康的任務沒有放鬆,兩個翻番,“十三五”期間年年增速不能低於6.5%,中央對中國經濟的發展是有信心的。第二個方面,質的方面提出的要求更多包括國民素質,環境品質,各方面的制度更加成熟。

在這樣的背景下,整個“十三五”期間的發展形勢已經看的很清楚了,我們仍然處在可以大有作為的重要戰略機遇期  ,現在的矛盾和問題比較多,但是是階段性的,通過新型城鎮化國際金融危機之後,各個國家不斷調整,最後會走出來的。我們説“十三五”期間的形勢我們要充滿信心。

第二個,任務也是明確的,就是這五個方面的發展目標已經提的很清楚了。

第三個,戰略方針也是很明確的,就是我們講的五大發展理念。要創新,協調,綠色、開放和共用。所以在這樣的背景下,我們從房地産的發展來看,也面臨著很多新的機遇。比如説以人為中心的新型城鎮化,這個給我們房地産的發展帶來更高水準的市場需求,帶來更好的發展建設環境。第二個,區域空間佈局的全面調整和優化,面對兩個百年,特別是中國夢,我們現在在佈局長遠的城鎮,包括基本農田,各種生態環境更合理的利用,也給房地産的發展帶來很多的機會和空間。

也包括綠色發展,使我們整個房地産的發展可以向迴圈,包括節能等等多個方面轉變。

還有一個方面,共用發展,房地産未來的發展要更多的關注進入城鎮的這些年輕人,關注剛性需求。

在這樣的基礎上,我覺得推進以人為核心的新型城鎮化,提高城市規劃建設管理水準裏麵包含著很多新的機會。在堅持綠色發展方面也包含著很多的新的發展機會。共用發展方面,政府的公共服務水準會不斷提高,全面提高,它會使我們的房地産發展的城市環境進一步的改善。由公共服務所保障的這些社會環境會進一步的改善。

所以我想房地産的發展確實面臨新的時期,正在開啟新的一輪更高水準的發展,在這樣的基礎上,在座的各位應該充滿信心,應該是做好充分的準備,就是要攻堅克難,把握新的更高水準的發展機會。

(責任編輯:王依彤)
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