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【圖文實錄】第七屆地産中國論壇暨2015年度紅榜

發佈時間:2015/12/8 13:05:00 | 來源 :中國網地産 | 作者:王依彤

主持人:接下來將和大家一同進入期待已久的第一場巔峰對話環節,這一環節我們邀請了地産、金融企業有影響力的代表和地産研究專家就“資本催生大地産”這一趨勢性話題展開一場高峰對話。對話由我本人主持,掌聲有請我們的對話嘉賓上場,有請:

清華大學房地産研究所所長 劉洪玉先生

京投銀泰股份有限公司副董事長、總裁 高一軒先生,

民生銀行地産金融事業部總裁 葉天放先生

旭輝集團副董事長 林偉先生

新鷗鵬集團首席戰略官、董事副總裁 李戰洪先生,

龍湖集團公司品牌及行銷部總經理 袁春先生

主題論壇一:“資本催生大地産”

歡迎各位,我們終於迎來了一個外行和內行對話的時刻,對我一個外行人來講,覺得資本對房地産商來講是一點問題沒有的,因為我是做電影的,我們拍一部電影最貴國産電影的成本大概一億到兩億,就已經到頭了。我們整年投資的電影成本也不高,一兩百億不到,票房大概兩百多億,整個行業是賠本的,很多房地産商都進入了文化領域,投資拍電影,我們突然發現原來你們也缺錢,你們也需要資本,對我一個外行來講覺得很奇怪。有很多新的資本進入了地産行業,原來我們聽説賣衣服的做地産,賣冰箱的也做地産,現在據説搞金融的,保險的,各種資本都進入了地産行業。請教一下在座的各位,我們現在面臨著怎樣的地産時代?

劉洪玉:關於我們面臨什麼樣的時代,大家有很多很很多的討論,有説白銀時代,有説黃金時代,也有人説網際網路+的時代,也有人説是金融的時代,房地産的屬性越來越明顯。

主持人:對我們來説是房子越來越貴的時代。

劉洪玉:對,我自己的感覺,整個房地産行業在國民經濟當中的地位角度來講,過去我們一直作為增長的引擎,現在可能作為引擎的作用要改變一下角色,變成了一個促進市場穩定的角色。剛才前面那位嘉賓説作為國民經濟,社會運作的承載者,很重要的貢獻者,所以確實是發生了很大的變化。

葉天放:我覺得這個議題很有意思,資本催生大地産,為什麼説資本催生大地産,三個必然,第一個是發展階段到現在,十年過後了,原來的地産增長是房地産商主導的,現在來看,資本介入比較深了,而且地産越來越豐富,而且資本量也越來越大,所以資本參與的幅度也很大,這是必然的趨勢,全球都一樣。第二,地産選擇金融,金融選擇地産,這兩者是緊密聯繫的,他們是一個類型,選擇在一塊,重構發展格局,是必然的;第三個,跟中國的經濟有關係,中國經濟的發展和結構調整,必然有這樣的要求,就是資本在房地産發展過程中起到的調整和促進的作用。

為什麼説資本,而不是金融呢,或者不簡單是一個金融呢,原來我們整個的地産金融裏面主要是貸款,現在20萬億的貸款,佔了整個銀行貸款的22%,銀行總貸款裏面22%投到了房地産。但是實際上借貸行為沒有什麼,房地産商開發一個樓盤,銀行把錢借給你,有時候銀行的信貸促進了房地産越做越死,但是資本不一樣,資本有兩個屬性,一個是資本要逐利,資本的參與一定找到價值的增長,沒有價值增長資本是不會投的,他不會投一個快死的企業,形成良性增長,資本才進來;第二個,資本有話語權,我參與了股權投資,我要説話,這兩點催生了或者説重構了地産市場,所以説資本催生了大地産,這個題目定位很準確,不簡單的是銀行的問題。

主持人:我把錢存到銀行,銀行我的錢投到地産,然後房子漲價了,然後我再到銀行借錢買房。這個情況下你們有什麼變化出現?

高一軒:上周我們在上海開了一個閉門會,大家普遍認為房企有這樣的特徵,前年網際網路+房地産的熱潮,整個房企陷入了集體的焦慮狀態,對未來在哪産生了質疑,這種質疑從股東到金融層都有,去年一年大家各自找到了方向做,往下做探索,我們發現有三個特徵,第一個特徵是一部分規模化的房企,以年銷售額在300億、500億,規模化的房企,他們轉型的方式是向批量化定制轉型,現在很熱門的詞,供給側改革,從用戶出發,從用戶的需求出發,進行批量化的改革,以前做什麼你用什麼,現在聽的需求,進行定制産品。

第二類房企就是我所服務的企業,銀泰我們大股東有北京地鐵,有自己獨特的基因,都會往自己特別的基因靠,然後打通上下游,形成産業延伸。

第三類就是剛才你提到的資本化,剛才我們看到的很多的資本,上海他們做的比較有名,開始通過一些資源收購一些境外的保險公司,然後通過境外低成本融資,返回境內,目前來看,等於從集體焦慮之後,大家回到了各自的方向,往前探索,現在的方向是否正確,也沒有人給出一個特別明確的答案,但是看起來這三類已經成為比較規律性向前的方向。

主持人:作為房地産企業以前做的很好,現在面對資本的進入我們如何做呢?

林偉:其實地産行業本身就是一個半金融屬性的行業,因為我們拼命的講黃金十年也好,應該説是群雄逐鹿,隨著地産行業發展到一定的程度,這個行業進入到白銀時代,其實對資本的要求越來越高。因為天放是金融界的,我們還有搞研究的,我們做行業本身來講,另外一個角度來講,進入2015年以後,行業有幾個明顯的現象和特徵,第一,基本上大的企業向一線城市轉移,第二個,行業的利潤率越來越低,這變成了我們行業在競爭當中,很大的程度上,房地産分兩個方面,一個方面是資本的競爭,第二個方面才是正常運營的競爭,資本的競爭往往起決定性的,資本就是開發商的入場券,在北京、上海一個土地的招標,少則二三十億,多則一百億,沒有這麼大的資金,舉牌的機會都沒有,有資本代表有機會參與,但是不代表一定可以盈利。你要怎麼樣儘量拿到低成本的資金。

所以我覺得白銀時代,地産已經完全進入了資本市場,類似于發達的成熟企業一樣,資本的屬性越來越屬性越來越大。在一些三四線城市的中小企業,他們的平均融資成本跟央企和上市公司比起來,差距可不是一點點。中小企業在三四線他們還有一些據守,如果他們不能解決資本的問題,也麻煩就出局,也這是資本真正的催生這個行業,這個行業也是起到至關重要,類似于決定性的因素。

主持人:催生是一方面,另外也要掌握話語權,資本進來也要跟你一塊經營公司,如何面臨這些資本參與以後分享你的話語權和管理權呢?

李戰洪:其實這個過程中也經歷了幾個時代,我們現在面臨的調整是趨勢性調整,而不是經濟性調整,趨勢性調整最大的做法就是毛大慶的做法,現在的趨勢才是最大的優勢,比如説在地産發展到最開始的階段,大家都希望四兩撥千斤,完全依託與資本資金的時代,後來因為現金流的壓力,現在越來越明顯,大家回歸輕資産的階段,原來開發商、投資商一家做,現在把開發商、運營商和投資商三者分離,現在講的就是這個事情,處理好這三家分離,這個問題就解決了。

(責任編輯:王依彤)
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