原標題：房貸證券化啟幕 中國版“兩房”漸近

地産去庫存出招

在中央財經領導小組第十一次會議上確定“化解房地産”的方針之後，住房公積金條例的修訂工作開始啟動，其中的重要內容之一就是通過發行公積金貸款資産證券化，盤活公積金存量，幫助更多的購房者獲得低息貸款。

從操作模式上，與美國的“兩房”差異不大，但美國的“兩房”證券更為複雜，形成各種衍生金融産品。同時，中國的住房貸款首付比例更高，風險要低得多。

央行的數據顯示，截至2014年底，我國個人購房貸款餘額為11.5萬億，公積金貸款餘額為2.55萬億。據估算，如果我國資産證券化率能夠達到50%，即可共提供7-8萬億的流動性。

隨著《住房公積金管理條例》的大修，一項足以影響中國樓市“後半程”的制度正在呼之欲出。

11月20日，國務院法制辦公室公佈《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》，徵求社會各界意見。其中明確，住房公積金管理中心可以申請發行住房公積金個人住房貸款支援證券。

該項看似不起眼的條款，實際上為公積金貸款的資産證券化打開了政策窗口。而去年的“930新政”，已經明確支援商業性房貸實施資産證券化。

有業內人士指出，如果上述政策得以落實，相當於打造中國版的“房利美”和“房地美”（下稱“兩房”）。其不僅可以打通房貸和資本市場之間的通道，刺激個人住房貸款需求，而且對於去庫存有著積極的意義。

在中國樓市進入“下半程”之際，該項制度可謂影響深遠。多位受訪者指出，儘管美國“兩房”曾在2007年出現兌付危機，但實施房貸的資産證券化仍是中國房地産業的大勢所趨。唯一需要顧慮的，是低利率環境下的市場信心。

曾中斷試點

個人住房貸款的資産證券化，是指將缺乏流動性但能夠産生穩定現金流（本息歸還）的個人住房抵押貸款組成資産池，以資産池所産生的現金流（本息歸還）作為償付基礎，通過風險隔離、現金流重組和信用增級，在資本市場發行資産支援證券的融資行為。

其中，公積金貸款的資産證券化，其主體和償付基礎來自個人住房公積金貸款。

房貸資産證券化是個人住房信貸市場發展到一定階段的産物。按照中信建投的解釋，其最大意義在於，通過資本市場募集資金，增加資産池的規模，增強資金流動性。

我國曾在2005年推出個人住房貸款資産證券化試點。當年3月，建設銀行發行個人住房抵押貸款證券“05建元1期”，兩年後又發行“07建元1期”。隨後美國次貸危機爆發，為了避免受到國外金融危機的不良影響，我國在2007年暫停了上述試點。

中金公司房地産行業研究員寧靜鞭對21世紀經濟報道記者表示，通過個人住房貸款發行MBS募集資金的做法，與“房利美”和“房地美”的操作方式無異。但後者在2007年出現兌付危機，被認為是引發金融危機的導火索。“兩房”也最終被美國政府託管。

隨著美國房地産市場回暖和房價回升，到2014年，“兩房”已基本還清美國政府1875億美元的援助金，美國政府于當年3月退出，“兩房”繼續成為美國房貸資産證券化市場的主力。

我國的房貸資産證券化試點同樣在2014年重啟。中國郵政儲蓄銀行于7月發行“郵元2014年第一期個人住房貸款支援證券化産品”，意味著時隔七年後，該項試點正式重啟。

2014年9月30日，央行、銀監會正式發文指出，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支援證券（MBS）等措施籌集資金。同日，住建部、財政部、央行聯合發佈《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》也提出，有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資産證券化業務。