銀行放貸衝動不強，一線城市僅見少量9折優惠房貸利率

7折房貸利率千呼萬喚 料最早明年現身

作為此次樓市金融新政的重頭戲之一，7折首套一手或二手房貸利率距離現實落地還有多遠？這是業界頗為關注的話題。

按照央行10月初出臺的首套房貸認定新規，商品房的貸款利率下限為7折，但並非強制執行利率。據證券時報記者調查，對於少量優質客戶或機構客戶，目前部分一線城市商業銀行最低僅給出了9折的優惠利率。

業內人士判斷，即使央行年內不實施降息，當前社會總融資成本的下降趨勢已基本確立，未來可能會通過債券、銀行理財(含各類“寶寶”理財)、信貸這一鏈條加以傳導。隨著各地政府變相“救市”及有關部門房貸“窗口指導”的推進，最早在明年一、二季度，7折房貸利率將有望出現。

利率鏈條的傳導

銀行是否有執行7折房貸利率的動力？

不得不算一筆賬。按照法定5年期以上商業貸款基準利率6.55%計算，7折房貸利率應為4.585%，9折則為5.895%。這筆資金若是用於一般企業貸款，銀行可獲得的綜合收益將比房貸高出至少20%以上。

此外，前幾年浙江、福建等地房貸斷供潮帶來的負面影響還未散去，全國樓市的低迷現狀，又進一步降低了不動産抵押物的無風險溢價。此外，經濟走弱及企業信用風險上升帶給銀行的壞賬壓力，也會在很大程度上制約住房按揭貸款的順利推進。

實際上，當前對傳統存款有著替代作用的主要是各類貨幣理財工具，儘管存在表內表外的關鍵區別，但它們也屬於利率傳導鏈上的重要一環。以10月24日中國電子銀行網監測的“寶寶類”理財為例，排名前三位的7天年化收益率分別為4.649%、4.579%和4.56%；螞蟻金服旗下餘額寶的7天收益約為4.145%，排名較後。

當然，房貸主要是依靠商業銀行來進行，基金係、IT係的網際網路“寶寶”産品只能作為參照。據統計，銀行係貨幣理財中收益率最低的某股份行産品僅為4.122%，與第一名工商銀行薪金寶的差距超過10%。

此外，其他各類與股票指數等掛鉤的結構性銀行理財産品中，3個月期單例最高的保本浮動收益率達到13%；同樣期限的信貸類理財産品，平均預期收益率水準大致在5.3%左右。最新統計顯示，當前市場中理財産品的預期收益率區間在3%～5%的佔比34.9%，5%～8%的佔59.15%；在基礎資産的構成中，票據、利率及債券的佔比合計59.03%。

值得注意的是，由於競爭日益激烈，任憑哪家銀行也不會把當下的即時資産收益水準作為負債成本去考量，否則就會導致客戶流失。也就是説，期限錯配的普遍存在，使得銀行敢於在資産端收益率下降開始，仍為對應的理財負債端支付此前承諾的較高預期收益；而一般在3個月至半年之後，新發理財産品的收益水準才會出現普遍下滑。

諾安基金資深債券研究員程卓對證券時報記者表示，市場中這一收益傳導滯後現象，很好地解釋了2013年上半年債券市場大熊市，而餘額寶等的收益率一直到今年年初才攀升至6.76%歷史高位的原因。同樣，當前它的收益率下降也蘊含了這一規律。

財通證券一位自營投資經理表示，這的確是債券市場的一個有趣現象。隨著資産端收益率的高低變化，機構不斷在負債端進行(收益率)的壓縮、修復、再壓縮的過程，不斷迴圈。

“今年以來債券都是牛市，9月以來升幅更明顯。這或許預示明年開始，理財收益率將全面跌入3%時代，彼時信貸利率也勢必向低位回歸，7折房貸有可能會出現。”程卓告訴記者。

需要注意的是，理財産品的收益率並不能完全代表信貸資金成本，前者更多是表外資産，而後者屬於表內資産。不過，在市場利率傳導的鏈條中，它們卻是息息相關的。