作為寧波當地老牌政府投融資平臺、寧波市最大的土地一級開發商——寧波城建投資控股有限公司（下稱“寧波城投”）下屬嫡系上市公司，寧波富達（600724.SH）憑藉其拿地方面的優勢，曾經在當地的房地産開發領域風光無限。不過，當市場行情持續疲軟，像寧波富達這類“坐擁”鉅額存貨的房地産企業優勢瞬間瓦解，首先就是資産減值風險集中爆發，高負債率經營也難以為繼。

昨日晚間披露的寧波富達2012年報揭開了其高價囤地風險的冰山一角。年報顯示，2012年末公司資産總額214.16億元，其中存貨就高達145.65億元；而資産負債率高達79.16%，公司已連續三個年度維持80%左右的負債率水準。而更讓投資者驚訝的是，此前雖然土地市場持續低迷，但公司從未對其鉅額存貨有所“保留”，而這一次公司在2012年年報中首次計提了存貨跌價準備，且高達3.75億元。

高價囤地業務鏈條

2009年，寧波富達通過資産置換，主業變更為房地産開發。公司控股股東寧波城投置入的資産包括：寧波城市廣場開發經營有限公司100%股權（核心資産為商業地産項目天一廣場）、寧波房地産股份有限公司(下稱“寧房公司”)74.87%股權、寧波慈通置業有限公司100%股權，這三項置入資産分別作價63.63億元、13.5億元和2.3億元。

此後，寧波富達還在浙江省寧波市等地多次拿地，並通過收購寧波象山維拉置業有限公司接收了252畝“象山半邊山”建設用地。據《第一財經日報》梳理，該公司重組以來合計拿地超過100萬平方米（可建建築面積），包括2.055億元收購“象山半邊山”建設用地的賬面價值，其地價總值約96億元。

而寧波富達拿地成本不菲。以2009年10月寧波富達通過競拍取得的171788平方米鄞州區古林鎮薛家片區IV-8-e居住地塊為例，成交價約17.88億元，樓面地價約10406元/平方米。這一地價水準曾創下寧波當地房企在這一區域拿地價格的新高。

不過，三年之後，該區域地價似乎又被打回“原形”。2012年12月14日，寧波維科置業與雅戈爾集團競拍93577平方米鄞州區古林鎮薛家片區的IV-3-3居住地塊。競標價升至10.29億元時，雅戈爾集團放棄加價，最終維科置業競拍成功，樓面地價僅為4781元/平方米。

當地兼營房地産開發的一家上市公司高管告訴本報記者，寧波富達高價拿地，有為地方政府和大股東套現的嫌疑。但因為有城投背景的政府信用背書，寧波富達高價拿地並不“吃虧”，在公司獲取土地後轉手就向銀行、信託公司質押融資。

寧波富達副總裁、董秘趙立明在接受記者採訪時也承認，公司持有的絕大部分土地等資産都被質押融資了。但他認為寧波富達拿地的成本並不算太高，也否認了“高價拿地為地方政府及大股東套現”的説法。

不過，上述上市公司高管認為，寧波富達在高價拿地之後再進行土地質押融資，通過政府信用背書放大資産價值，從而形成不真實的資産負債率，一條看似運轉正常的鏈條，其實蘊涵了大量的資産減值風險。