【地産中國網•獨家報道】在這波房地産“回暖”行情中，憑藉核心城市王者地段的優質土地資産，合生創展（00754.HK）或將成為最大的受益者之一。

近日，花旗發佈的一份報告預測，合生創展將成為土地市場（尤其是一線城市）升溫的最大受益者，隨著資産的流轉加快，2013年，該公司將全年銷售目標調高至170億元，又因估值為板塊最平，因此該股為板塊首先之一。

不僅如此，花旗將合生創展今年的凈資産值預測由32.9港元調至41.93港元，目標價相應由19.75港元上調至25.16港元，評級“買入”。此前，渣打亦大幅提升合生創展集團目標價，評級升至“跑贏大市”。瑞銀也上調合生創展集團目標價，維持該股“買入”評級。

受此利好消息“刺激”，合生創展的股價近日節節攀升，已由1月2日的12.5港元攀升至目前的17.06港元，漲幅超過36%。

優質資産價值凸顯

和很多深入到三四線城市大面積拿地的企業不同，合生創展的項目集中于三大核心經濟圈。

花旗的報告則指出，合生創展3185萬平米土儲中，1550萬平米位於北京、上海、廣州及天津，一線土儲品質亦高於其他發展商，包括萬科（00002.SZ）、中海外(0688.HK)及保利置業(0119.HK)等；而平均土地成本每平米1756元，意味著利潤可觀。

據悉，合生創展在北京、上海、廣州分別擁有13、12和18個開發項目。除此之外，天津和惠州也是合生深度聚焦的兩個潛力巨大的城市，分別擁有共計超10個開發項目。此外，還在杭州、寧波、大連、太倉、慈溪、北戴河等活力二三線城市擁有開發項目。

在這些地區經濟迅速發展和優質土地日益稀缺的情況下，合生創展得以更深層次挖掘這些優質資産價值，並悉心打造具有強配套力和高附加值的高品質樓盤，從而為自身、股東、投資者和客戶提供優異的回報，並在行業內保持著領先者地位。

以合生霄雲路8號為例，作為北京燕莎使館區唯一一幅低密度住宅用地，合生創展已經將其打造成為國內高端樓盤的典範之作。在進入銷售2年後，項目單價為10-12萬元/平方米，，並且受到了市場的熱烈追捧。這一點在財報上也得以體現，由於2011年以合生霄雲路8號為代表的高端樓盤的交付，公司結算毛利率同比上升6.3個百分點，達到45.9%。這一數據的提升顯然得益於其優質資産驅動戰略的成功實施。

優質資産驅動並不僅僅體現在住宅，商業地産核心物業的優異運營才是中國房地産商未來的決勝之道。對合生創展來説，北京東二環合生國際大廈、北二環的合生德勝大廈等商業地産項目都已開始運營，上海和廣州幾個項目的招租情況也十分良好，上海項目已經實現滿租，一旦進入成熟穩定階段，單個項目的年租金收入將超過10億元，這對於現金流和業績都會提供持續穩定的支撐。商業地産為合生創展貢獻的穩定現金流收入將成為其業績的重要組成部分，也是其適應市場變化積極轉型的重要方向。

業內人士表示，未來地價上漲的幅度將遠遠大於房價，規模擴張必將帶來堆積如山的存貨和借貸，高週轉之下土地儲備的重置成本將持續高於企業的利潤積累。因此，合生創展的策略是，放棄在銷售額排行榜上的追求，轉而尋求以附加價值和優質資産為驅動。