2020年上市房企毛利率排行前10名 （注：統計時間截至2021年4月3日） 圖表來源：中達證券

上市房企整體營業收入增速 圖表來源：中達證券

上市房企整體歸母凈利潤增速 圖表來源：中達證券

近期，房企年報密集披露。縱觀房企群雄的2020年“成績單”，可以發現毛利率下降、“三道紅線”下如何降檔等話題露臉頻率頗高，成為名副其實的“關鍵詞”。 

關鍵詞：毛利率下降 房企增收未增利 

2020年，突如其來的新冠肺炎疫情擾亂了房企一季度的銷售節奏，進入二季度後，房企通過讓利促銷等方式，基本保持了正常的銷售節奏。從排名前20房企公佈的各項數據來看，同比增幅基本達到預期，部分房企甚至超額完成年度銷售目標。 

但在高地價和新房限價的雙重擠壓下，房企的利潤空間被逐步壓縮，毛利率普遍下降。 

同花順數據顯示，截至3月30日，申銀萬國行業分類下，已有35家房企發佈2020年年報。35家房企2020年營業總收入達10198.93億元，較2019年增長20.85%；凈利潤合計984.03億元，較2019年的1050.38億元減少6.31%。從凈利潤率來看，35家房企中有25家出現下降，佔比達71.4%。 

以招商蛇口為例，2020年營業收入1296.2億元，較2019年增長32.71%；但歸屬上市公司股東凈利潤為122.53億元，較2019年下降23.58%。信達地産2020年實現營業收入258.64億元，同比增長32.79%；凈利潤17.44億元，同比下降31.77%；歸屬母公司凈利潤15.02億元，同比下降35.12%。 

對於利潤下降，招商蛇口表示，公司規模擴大，報告期內房地産項目結轉收入規模相應增長。但受行業利潤率下滑及房地産業務結轉産品類型不同的影響，房地産業務結轉毛利率較上年有所下降。 

在業績會上，被問及如何提升毛利率時，部分房企高管表示，高地價項目逐漸銷售完畢、基本完成“換倉”後，毛利率會逐漸回升。同時，伴隨毛利率較高的舊改項目逐漸入市，企業毛利率下降的問題會在一定程度上得到改善。 

“舊改項目會拉動毛利率，但效果不會那麼快。另一方面，在房價保持平穩，而房企拿地價格上揚的情況下，毛利率還會繼續下降。”國泰君安一位分析師則表示。 

關鍵詞：“三道紅線”  24家“綠檔”房企全線達標 

從已發佈的房企年報可以發現，與以往相比，單純的規模擴張已不是主流選擇，許多房企開始聚焦負債和融資能力的強弱這張企業長期發展的“晴雨錶”。 

2020年，政府對房地産行業繼續堅持“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標，並於2020年8月出臺“三道紅線”融資新規（剔除預收款後的資産負債率大於70%，凈負債率大於100%，現金短債比小于1倍），將房企劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設定有息負債的增速閾值，四檔有息負債規模年增速分別設限為0%、5%、10%和15%。 

“三道紅線”之下，房企加速降杠桿，一方面加大股權融資力度，通過資本市場增發、轉讓項目公司股權、分拆多元業務上市等，另一方面降低債權融資規模，如提前償債、減少非標融資佔比等。 

一年過去，房企降杠桿成效幾何？ 

中國房地産業協會、上海易居房地産研究院發佈的相關報告顯示，500強房企2020年資産負債率均值為78.77%，同比下降0.89個百分點，為2012年以來首次下降；凈負債率均值為85.08%，同比下降11.62個百分點，相比2019年有大幅改善。 

從微觀層面來看，機構數據顯示，目前已披露“三條紅線”數據的內房股有59家。其中，“三條紅線”全部達標的綠檔房企有24家，踩中一條“紅線”的黃檔房企有26家，踩中兩條“紅線”的橙檔房企有5家，踩中三條“紅線”的紅檔房企有2家。另外，有15家房企數據披露不完全，無法確認所屬檔位。 

關鍵詞：降檔 眾房企爭相跨越“及格線” 

據羊城晚報記者不完全統計，融創、中梁、佳兆業、領地控股、大唐地産、綠景中國均由紅檔降至黃檔；當代置業、綠城中國、雅居樂、力高集團也由橙變黃；祥生控股由紅轉橙。 

此外，除了招商蛇口、華僑城、瑞安房地産、路勁、合生創展、SOHO中國、大悅城、龍湖、信達地産、中海地産、華潤置地等仍保持“零踩線”外，越秀地産、金輝控股、中國金茂、遠洋集團、五礦地産、龍光地産、建發國際、明發集團、弘陽地産、佳源國際、世茂集團、中駿集團通過調整結構，升級綠色，躋身“零踩線”房企。 

按照“紅線”要求，“現金短債比”不得低於1倍，凈負債率不得高於100%，剔除預收後的資産負債率不得高於70%。 

從現金短債比來看，64家房企該指標高於1倍，“及格率”達89%。其中，龍湖、中海、建發國際超過4倍，華潤、越秀等超過2倍，距離“及格線”較遠，安全度較高。 

另外，約1/3房企披露口徑為“非受限現金短債比”，即未包含受限資金的現金與短期有息負債的比值，如金茂、佳兆業、花樣年、力高、雅居樂等，指標含金量較高。 

從凈負債率來看，63家房企該指標低於100%，“及格率”約85%。 

其中，萬科、景業名邦等7家房企凈負債率低於20%；朗詩、中海、華潤、龍湖等16家房企凈負債率在20%-50%；遠洋、碧桂園、建業、龍光等30家房企凈負債率在50%-80%之間。而保利置業、天譽置業等5家房企凈負債率超過100%；陽光100、首創鉅大等4家房企凈負債率超過150%。 

從剔除預收的資産負債率來看，15家房企未披露該指標，已披露房企中，僅28家未觸及閾值，“及格率”約47%，其中，大發、世茂、合生創展等22家房企的負債率集中在60%-70%之間。不過，多家房企在“及格線”邊緣，萬科、佳兆業僅差0.3-0.4個百分點；首創置業、綠城、雅居樂高於閾值不足2個百分點。