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房企2020年年報密集出爐 超七成上市房企凈利潤下降

發佈時間:2021/4/8 8:42:19 | 來源 :羊城晚報

房企2020年年報密集出爐 超七成上市房企凈利潤下降-中國網地産
2020年上市房企毛利率排行前10名 (注:統計時間截至2021年4月3日) 圖表來源:中達證券

房企2020年年報密集出爐 超七成上市房企凈利潤下降-中國網地産
上市房企整體營業收入增速 圖表來源:中達證券

房企2020年年報密集出爐 超七成上市房企凈利潤下降-中國網地産
上市房企整體歸母凈利潤增速 圖表來源:中達證券

近期,房企年報密集披露。縱觀房企群雄的2020年“成績單”,可以發現毛利率下降、“三道紅線”下如何降檔等話題露臉頻率頗高,成為名副其實的“關鍵詞”。 

關鍵詞:毛利率下降 房企增收未增利 

2020年,突如其來的新冠肺炎疫情擾亂了房企一季度的銷售節奏,進入二季度後,房企通過讓利促銷等方式,基本保持了正常的銷售節奏。從排名前20房企公佈的各項數據來看,同比增幅基本達到預期,部分房企甚至超額完成年度銷售目標。 

但在高地價和新房限價的雙重擠壓下,房企的利潤空間被逐步壓縮,毛利率普遍下降。 

同花順數據顯示,截至3月30日,申銀萬國行業分類下,已有35家房企發佈2020年年報。35家房企2020年營業總收入達10198.93億元,較2019年增長20.85%;凈利潤合計984.03億元,較2019年的1050.38億元減少6.31%。從凈利潤率來看,35家房企中有25家出現下降,佔比達71.4%。 

以招商蛇口為例,2020年營業收入1296.2億元,較2019年增長32.71%;但歸屬上市公司股東凈利潤為122.53億元,較2019年下降23.58%。信達地産2020年實現營業收入258.64億元,同比增長32.79%;凈利潤17.44億元,同比下降31.77%;歸屬母公司凈利潤15.02億元,同比下降35.12%。 

對於利潤下降,招商蛇口表示,公司規模擴大,報告期內房地産項目結轉收入規模相應增長。但受行業利潤率下滑及房地産業務結轉産品類型不同的影響,房地産業務結轉毛利率較上年有所下降。 

在業績會上,被問及如何提升毛利率時,部分房企高管表示,高地價項目逐漸銷售完畢、基本完成“換倉”後,毛利率會逐漸回升。同時,伴隨毛利率較高的舊改項目逐漸入市,企業毛利率下降的問題會在一定程度上得到改善。 

“舊改項目會拉動毛利率,但效果不會那麼快。另一方面,在房價保持平穩,而房企拿地價格上揚的情況下,毛利率還會繼續下降。”國泰君安一位分析師則表示。 

關鍵詞:“三道紅線”  24家“綠檔”房企全線達標 

從已發佈的房企年報可以發現,與以往相比,單純的規模擴張已不是主流選擇,許多房企開始聚焦負債和融資能力的強弱這張企業長期發展的“晴雨錶”。 

2020年,政府對房地産行業繼續堅持“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標,並於2020年8月出臺“三道紅線”融資新規(剔除預收款後的資産負債率大於70%,凈負債率大於100%,現金短債比小于1倍),將房企劃分為紅、橙、黃、綠四檔,分檔設定有息負債的增速閾值,四檔有息負債規模年增速分別設限為0%、5%、10%和15%。 

“三道紅線”之下,房企加速降杠桿,一方面加大股權融資力度,通過資本市場增發、轉讓項目公司股權、分拆多元業務上市等,另一方面降低債權融資規模,如提前償債、減少非標融資佔比等。 

一年過去,房企降杠桿成效幾何? 

中國房地産業協會、上海易居房地産研究院發佈的相關報告顯示,500強房企2020年資産負債率均值為78.77%,同比下降0.89個百分點,為2012年以來首次下降;凈負債率均值為85.08%,同比下降11.62個百分點,相比2019年有大幅改善。 

從微觀層面來看,機構數據顯示,目前已披露“三條紅線”數據的內房股有59家。其中,“三條紅線”全部達標的綠檔房企有24家,踩中一條“紅線”的黃檔房企有26家,踩中兩條“紅線”的橙檔房企有5家,踩中三條“紅線”的紅檔房企有2家。另外,有15家房企數據披露不完全,無法確認所屬檔位。 

關鍵詞:降檔 眾房企爭相跨越“及格線” 

據羊城晚報記者不完全統計,融創、中梁、佳兆業、領地控股、大唐地産、綠景中國均由紅檔降至黃檔;當代置業、綠城中國、雅居樂、力高集團也由橙變黃;祥生控股由紅轉橙。 

此外,除了招商蛇口、華僑城、瑞安房地産、路勁、合生創展、SOHO中國、大悅城、龍湖、信達地産、中海地産、華潤置地等仍保持“零踩線”外,越秀地産、金輝控股、中國金茂、遠洋集團、五礦地産、龍光地産、建發國際、明發集團、弘陽地産、佳源國際、世茂集團、中駿集團通過調整結構,升級綠色,躋身“零踩線”房企。 

按照“紅線”要求,“現金短債比”不得低於1倍,凈負債率不得高於100%,剔除預收後的資産負債率不得高於70%。 

從現金短債比來看,64家房企該指標高於1倍,“及格率”達89%。其中,龍湖、中海、建發國際超過4倍,華潤、越秀等超過2倍,距離“及格線”較遠,安全度較高。 

另外,約1/3房企披露口徑為“非受限現金短債比”,即未包含受限資金的現金與短期有息負債的比值,如金茂、佳兆業、花樣年、力高、雅居樂等,指標含金量較高。 

從凈負債率來看,63家房企該指標低於100%,“及格率”約85%。 

其中,萬科、景業名邦等7家房企凈負債率低於20%;朗詩、中海、華潤、龍湖等16家房企凈負債率在20%-50%;遠洋、碧桂園、建業、龍光等30家房企凈負債率在50%-80%之間。而保利置業、天譽置業等5家房企凈負債率超過100%;陽光100、首創鉅大等4家房企凈負債率超過150%。 

從剔除預收的資産負債率來看,15家房企未披露該指標,已披露房企中,僅28家未觸及閾值,“及格率”約47%,其中,大發、世茂、合生創展等22家房企的負債率集中在60%-70%之間。不過,多家房企在“及格線”邊緣,萬科、佳兆業僅差0.3-0.4個百分點;首創置業、綠城、雅居樂高於閾值不足2個百分點。


(責任編輯:王永超)
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