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IPO視界|世紀金源服務:大盤模式是甜點也是痛點

發佈時間:2021/1/26 15:47:37 | 來源 :中國網地産 | 作者:羅浩

碧桂園服務、雅生活服務後,具備大盤管理經驗的世紀金源服務正式向資本市場發起衝擊。1月21日晚間,世紀金源服務向港交所遞交了招股説明書。

然而,以大盤模式為主要特色的世紀金源服務,能否將大盤模式帶來的巨大流量變現也成為各方關注的焦點。

機遇挑戰並存 模式或成不可承受之重

眼前的黑不是黑,你説的白是什麼白。大盤模式是否真的可以成為物業公司發展壯大的那一縷白?

相比其他物業公司,世紀金源服務在大型物業綜合服務領域積累了豐富的經驗。截至2020年9月30日,世紀金源服務在管項目223個,在管總建築面積為6394.5萬平方米。其中,世紀金源集團開發並交付管理的12個世紀城項目在管總建築面積約4440萬平方米,平均在管建築面積約370萬平方米,其中5個項目的在管建築面積逾400萬平方米。與此同時,世紀金源服務亦管理了鄰近項目的10個世紀金源購物中心和一家奧特萊斯,總在管建築面積約350萬平方米。

依靠世紀金源集團交付的一系列項目,世紀金源服務實現了遠超同行的毛利率。在2018年到2020年9月30日,世紀金源服務毛利率分別為32.1%、31.8%、37.6%。其中,物業管理服務毛利率分別為31.9%、31.4%、36.8%,增值服務毛利率分別為32.5%、33.2%、41.1%。

招股書顯示,主要管理大盤項目的百強物業服務企業2019年社區增值服務平均收入較主要管理非大盤項目的物業服務企業高約190%。在2018年和2019年,中國百強物業服務企業中前十大公司的平均毛利率分別為23.4%和22.2%,同期,世紀金源服務的毛利率分別為32.1%和31.8%。

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來源:招股説明書

可以説,大盤模式不僅提升了世紀金源服務的盈利能力,也為其後續發展提供了想像空間。

尤其是在物業公司紛紛選擇拓展城市服務的大背景下,大盤模式也有助於物業公司佔得先機。碧桂園服務集團首席市場官汪英武就曾表示,進軍城市服務,沒有管過300萬平方米大盤的物業公司不要做,場景和尺度一定不一樣。

具體到世紀金源服務,至少有5個項目的在管建築面積均超過400萬平方米,這也意味著其在城市服務領域並非沒有機會。

然而,大盤雖好,卻一個也不能少。

截至2020年9月30日,世紀金源服務在管總建築面積為6394.5萬平方米,而12個世紀城項目在管總建築面積約4440萬平方米,佔比接近70%。而如果包含上述12個項目周圍的商業等業態,佔比將達75%。由此可知,其他約200個在管項目均規模有限。世紀金源服務短期內的興衰將與上述12個項目息息相關,大盤模式或成其不可承受之重。

此外,截至2020年9月30日,世紀金源服務27個在管住宅物業已成立業主委員會,佔全部161個在管住宅物業的16.8%。在2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九個月,這27個住宅物業項目産生的收入分別為2880萬元、4920萬元和5750萬元,分別佔物業管理服務總收入的4.2%、6.0%和8.3%。這也意味著,大盤項目幾乎沒有成立業委會。

而在2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九個月,世紀金源服務物業管理服務合同續約率分別為100.0%、99.6%和98.5%,續約率逐步下滑,市場競爭壓力持續加大。

如今,成立業委會的趨勢不可阻擋,各地正快速推進成立業主委員會。

以北京市為例,此前北京發佈《關於加強北京市物業管理工作提升物業服務水準三年行動計劃(2020-2022年)》,提出2020年年底前,新成立業委會(物管會)2000個以上,實現業委會(物管會)組建率、黨的組織覆蓋率均達到30%以上,物業服務覆蓋率超過60%;2021年度實現業委會(物管會)組建率、黨的組織覆蓋率、物業服務覆蓋率均超過70%;2022年度實現“三率”均達到90%以上。

而在民法典賦予業主解聘物業公司較大權利的當下,世紀金源服務的項目保有率將面臨多方挑戰。儘管大盤項目正成為越來越多物業公司艷羨的對象,但大盤項目佔比較高也意味著世紀金源服務的項目結構失衡。一旦大盤項目的保有率降低,或將對公司産生毀滅性的打擊。

多元業務發展趨緩 私域流量變現存疑

隨著整個物業板塊在資本市場進一步分化,物業公司的發展模式也成為其發力的關鍵點,尤其是增值服務方面。

談及自身的競爭優勢,世紀金源服務表示,其借助大盤物業管理的優勢拓展了線下線上場景化和多元化增值服務,包括社區生活服務、社區空間運營服務、社區新零售服務和非業主增值服務。其將業主和住戶以及商業物業的商戶和消費者連接到社區生活服務、社區新零售服務以及世紀金源集團的文旅、大健康及教育等行業的資源,不斷滿足相關利益相關方的多元化需求。

但數據表明,上述探索的結果似乎並不盡如人意。

在2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九個月,世紀金源服務物業管理服務營收佔比分別為74.8%、77.3%、80.5%,社區增值服務營收佔比分別為25.2%、22.4%、19.2%。值得注意的是,社區增值服務營收佔比呈下降趨勢。

具體來看,截至2020年9月30日止九個月,社區生活服務營收為1.08億元,較去年同期微降;社區空間運營服務營收為0.48億元,同比下降7.7%;社區新零售服務大幅增長,從去年同期的96.8萬元漲至941萬元。

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來源:招股説明書

不難發現,除了營收最低的社區新零售服務外,其他兩項社區增值服務營收均同比下降。

公開資料顯示,在2018年和2019年以及2020年9月30日止九個月,世紀金源服務來自關聯方的物業服務營收佔整體營收的比重分別為97.6%、89.3%、82.9%。世紀金源服務表示,佔比下降主要是由於獨立第三方項目快速增加所致。截至2020年9月30日,世紀金源服務在管面積為6394.5萬平方米,較去年同期增加近1000萬平方米。這也意味著,新增面積大部分由獨立第三方貢獻。

但考慮到其社區增值服務中兩大業務均出現營收下滑,不難發現,脫離大盤模式,新增項目並未使世紀金源服務的社區增值服務得以拓展,其業務多元化的發展也相對趨緩。

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來源:中國網地産

而跨界競爭正悄然來臨。世紀金源服務也盯上了私域流量。

世紀金源服務表示,私域流量的運用,為其增值服務創造了的優勢。其舉例道,截至2020年12月31日,世紀金源服務已經積累了近40萬微信粉絲,並就社區新零售服務推出了世紀生活移動商城,業主和住戶可在該商城通過手機下單,隨時隨地購買新鮮食品、生活用品以及使用其他便捷服務。

縱觀整個物業管理行業,儘管物業公司與業主、住戶的物理距離較近,但能否轉化為私域流量並變現仍未有清晰的商業模式。此外,隨著網際網路巨頭不斷聚焦社區下沉市場,入局者之間的廝殺也越來越慘烈。而網際網路巨頭圍繞社區一線的嘗試必然會衝擊物業公司的社區私域流量變現。因此,對世紀金源服務而言,從擁有私域流量到變現仍有很長的路要走。

(責任編輯:羅浩)
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