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IPO視界|借力資本市場 德信服務能否扭轉規模困境?

發佈時間:2021/1/22 15:06:39 | 來源 :中國網地産 | 作者:羅浩

1月18日晚間,德信服務在港交所提交招股書。據悉,德信服務是浙江省的物業管理服務提供商,總部位於杭州,深耕于浙江省。不出意料,杭州的第五家上市物業公司已經呼之欲出。

當物管行業的上市潮、收並購潮、拓展潮洶湧而至,作為中型物業公司,德信服務亟需拓展新的發展空間。

發展空間逼仄 規模突圍迫在眉睫

縱觀杭州物業管理市場,既有行業標桿綠城服務,也有A股第一家上市物企南都物業,更有高度依賴母公司的濱江服務,還有盈利擦邊上市的宋都服務。而德信服務深耕浙江省,其發展空間也相對有限。

公開資料顯示,截至2020年9月30日,德信服務在管面積約為2307.1萬平方米,較去年同期增長14.9%,覆蓋9個省份26座城市。截至2020年9月30日,在物業管理服務營業收入中,浙江省內項目營收佔比接近70%。

IPO視界|借力資本市場 德信服務能否扭轉規模困境?-中國網地産

來源:招股説明書

實際上,依靠關聯方支援實現最初的發展,幾乎成為所有具備地産關聯方背景的物業公司的發展路徑,德信服務亦是如此。

招股説明書顯示,自成立以來,德信服務與德信集團通過緊密而廣泛的合作推動了自身的發展,為其持續增長奠定了基礎。

儘管借助母公司的支撐,德信服務實現了初期的發展並建立了與之相對應的管理體系,但德信服務也通過培育自身的業務拓展能力獲取獨立第三方開發商的項目。數據顯示,截至2020年9月30日,德信服務163個在管項目中,由獨立第三方開發商開發的項目達100項,在管面積佔比達66%。

翻閱德信服務的招股説明書,從2018年到2019年,其營收從3.98億元增長28.91%至5.13億元,在管面積從1881.6萬平方米增長9.76%至2065.2萬平方米,直至2019年其在管面積才首次突破2000萬平方米。

相比之下,以綠城服務為例,其2019年營收為85.82億元,同比增長27.9%;在管面積為2.12億平方米,同比增長24.6%,增速遠高於德信服務。

通過對25家披露2019年年報的上市物業公司分析發現,其中17家上市物業公司在管面積超過2000萬平方米,16家上市物業公司營收超過10億元,在管面積中位數為60.20百萬平方米,營收中位數為12.62億元。與已上市的這些物業公司相比,無論是營收抑或是管理規模乃至增長速度,德信服務均有較大的差距。

此外,面對頭部物業公司,以德信服務為代表的中型物業公司其生存空間正不斷受到擠壓。尤其在頭部物業公司紛紛發力市場拓展、並在各主要城市攻城略地的當下,偏安一隅的中型物業公司也成為主要衝擊對象。中型物業公司既不像小物業公司船小好調頭,也不如大物業公司可以將服務快速輻射至全國,而是在發展與衰退間左右徘徊。因此,通過收並購實現規模突圍或是中型物業公司的崛起之路。

1月18日,合景悠活發佈公告稱,擬以現金13.16億元收購雪松智聯科技集團有限公司80%股權。公開資料顯示,截至2020年12月31日止,雪松智聯在管面積合計超過8600萬平方米,在管項目合計超過1000個。交割後,預計合景悠活整體在管面積將突破1.2億平方米。

借力一躍,合景悠活實現了突圍,並擁有上億平方米的在管面積。而德信服務謀求上市或將為其後續的規模發展提供流動性。為此,德信服務在招股書中也明確指出,上市籌集的資金將用作擴大業務規模及通過多渠道提高市場份額,其中就包含用作收購及投資具有地區影響力及相似市場定位的其他物業管理公司。

關聯方支援有限 資本市場或成救命稻草

不同於大部分物業公司的關聯方項目收益遠高於市場化拓展項目的收益,德信服務卻罕見地實現了兩者均衡。無論是毛利率還是物業費均價,無不説明這一點。這也從側面反映出其關聯方實力較弱,支援力度有限。

在2018年到2019年,德信服務毛利率分別為19.8%、22.9%,毛利率較低。其中,來自德信集團的項目毛利率分別為21.2%、23.2%;來自獨立第三方項目的毛利率分別為19.4%、22.9%。從數據來看,兩者的毛利率相差不大,這表明關聯方支撐力度有限。

物業費方面亦能佐證。從2018年到2019年,德信服務每月每平米物業費均價分別為1.8元、2.0元。其中,來自德信集團的項目每月每平米物業費均價分別為2.0元、2.2元;來自獨立第三方項目的每月每平米物業費均價分別為1.8元、2.0元,物業費均價亦極為接近。

IPO視界|借力資本市場 德信服務能否扭轉規模困境?-中國網地産

來源:招股説明書

截至2020年9月30日,德信服務在管163個項目中,獨立第三方開發商開發的項目數量高達100個,在管面積為1522.4萬平方米,佔整體在管面積的66%;而物業服務營收為1.63億元,佔比60%。

在關聯方實力有限的大背景下,德信服務只能面向市場艱難求生。

截至2020年9月30日,在物業管理服務營業收入中,德信服務浙江省內項目營收佔比接近70%。在綠城服務、濱江服務及頭部物業公司的激烈競爭下,德信服務後續發展正步步受限。

而登陸資本市場,或許是德信服務改變其現狀的關鍵一步。不過,伴隨資本市場的分化加劇,上市物業公司的表現可謂冰火兩重天。1月20日,碧桂園服務的市值突破2000億元。而市值在10億以下的上市物業公司則苦苦掙扎,流動性幾乎為零。

因此,資本市場所能給物業公司帶來的成效也會因公司而異。此前,以公建為主的新大正通過收並購,在本就具有優勢與護城河的領域實現了進一步的發展。通過借助資本市場的力量,新大正完成了對四川民興物業的收購。公開資料顯示,四川民興物業現有在管項目100余個,在管面積逾350萬平方米,簽約合同總金額約4.3億元。整合完畢後,新大正在川渝地區的競爭力及影響力將進一步提升,亦將對後續企業收並購及物業公司的整合産生積極影響。

而發展緩慢、盈利能力較弱的德信服務,能否借力資本市場實現自身的快速發展也充滿不確定性。

(責任編輯:羅浩)
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