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李佐軍:房地産行業將逐步回歸居住屬性

發佈時間:2021/1/13 16:25:01 | 來源 :中國網地産 | 作者:張增艷

1月5日,據媒體報道,央行、住建部召集重點房企舉行座談會。坊間有言,融資“三條紅線”試點有望擴容。【專題報道】【視頻回放】

自今年1月1日以來,央行頒布的建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度(下稱“制度”)正式實施,制度對銀行業金融機構的房地産貸款佔比、個人住房貸款佔比上限提出了明確要求。這是繼針對重點房地産企業的資金監管和融資管理規則出臺後的又一房地産金融監管政策,意味著房地産金融監管正持續強化,而房地産金融的審慎管理也將直接影響房地産企業融資,間接影響房地産銷售。

監管升級的背後,是房地産行業在國民經濟中的定位正在發生變化,尤其是進入“十四五”時期,將強化房地産業合理的經濟地位。為此,中國網地産專訪了著名經濟學家、國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長李佐軍,旨在探討房地産行業的發展前景。

李佐軍:房地産行業將逐步回歸居住屬性-中國網地産

著名經濟學家、國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長李佐軍

行業定位強調住有所居

目前,房地産行業已經從土地紅利、金融紅利過渡到管理紅利時代,其行業定位也在發生變化。“變化是常態,任何一個行業發展到一定階段之後其定位都會發生變化,房地産行業也是如此”,李佐軍感慨道。

實際上,中央政府已對房地産行業定位予以了明確。在“十四五”規劃建議中,再次強調了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購並舉,因城施策,促進房地産市場平穩健康發展”。同時也提出“推動金融、房地産與實體經濟均衡發展”。

過去,因房地産行業的産業鏈較長,對地方GDP、財政收入、固定資産投資等指標的貢獻較大,一直佔據著支柱産業的地位。國家統計局的數據顯示,2020年1-11月,全國一般公共預算收入與政府性基金預算收入合計24.22萬億元,其中土地出讓收入以及土地和房地産相關稅收佔比達34.2%。

“未來,房地産行業的地位還會有進一步的改變。即在部分城市中其支柱地位仍會保留,但從更多的城市來看,房地産行業將逐漸變成若干個支柱行業之一,甚至在一些偏遠落後地方將不再是支柱行業“,李佐軍透露。

其實,房地産行業的支柱地位,與其過去發揮的土地財政作用息息相關。“不過,在土地制度改革的大背景下,土地財政作用正在不斷削弱,乃至於有些地方逐步消失,未來房地産可能與其他行業一樣只是通過納稅對地方財政做貢獻。“隨著城鄉建設用地“同地同權同價”逐步實現後,一些地方政府掙土地差價的空間將會越來越小”。

從金融角度來看,房地産行業猶如“貨幣蓄水池”,也就是貨幣的“錨”。在李佐軍看來,隨著現代服務業、高新技術産業的發展,房地産的貨幣蓄水池作用正在下降。當前,政府也有意向這方面引導。過去金融系統把過多資金導向了房地産領域,由此造成了經濟結構扭曲。而要避免這種扭曲,只能從金融政策方面著手,通過加強金融監管讓更多的資金回歸實體經濟。

“除了金融屬性,房地産行業還具有較強的投資屬性”。李佐軍補充道,房子曾是老百姓、企業、專業投資者最重要的投資標的,特別是老百姓。從投資角度來看,未來房地産行業仍是重要的投資方式,但在投資的整個體系中房地産投資佔比會有所下降,不再是以往的“一枝獨秀”。不同於其他行業,住是老百姓最基本的需求,這與房地産行業“房住不炒”的調控基調也是契合的。未來房地産行業要回歸原本住的功能,滿足多元化的居住需求,真正從民生出發,實現“住有所居”。

警惕各種不確定性因素

毋庸置疑,房地産行業正在步入關鍵的轉軌期,面臨著諸多的不確定性。對此,李佐軍指出,“從外部環境來看,新冠肺炎疫情仍在全球蔓延、反覆,導致各行各業的發展前景充滿變數,房地産行業也不例外。當下,全球經濟格局乃至國際金融市場加速重構,作為資金驅動型行業,全球流動性的變化及金融要素價格的波動自然也會波及我國房地産行業整體資金的流向“。

除了國際環境的影響外,疫情使我國的經濟發展再生變數。“隨著中國經濟進入深度調整期,將面臨很多新的情況,其增長不確定性也會影響房地産。基於此,就業情況和居民收入增長也具有不穩定性,而購買力的下降則會直接抑制老百姓的購房需求。鋻於當前複雜的經濟形勢,未來幾年國內的貨幣、金融、財政政策也會相機決策、因時而宜,這對資金密集型的房地産行業而言産生的影響則比較直接。而土地政策的調整仍在繼續,這也為房地産行業的供給增加了不確定性。此外,加強地方債務管理,降低債務風險,也會在一定程度上影響房地産的發展。與此同時,作為房地産投資的替代品,某種意義上股市波動也會制衡房地産行業”。

自1998年房改以來,房地産行業經過狂飆突進式的發展後,其自身也面臨一些問題。尤其是進入橫盤時代後,房地産企業需要時刻保持警醒。

“在堅持和實施房住不炒大政方針的過程中,要避免房地産增速大幅下滑,房價出現大起大落,進而影響國民經濟全局。由於房地産是很多地方政府的重要財政來源,如果其發展速度或房價出現大起大落,可能會引發局部地區的債務風險。因此,要通過調控降低波動風險,長遠來看房地産行業應保持相對平穩的增速”,李佐軍一針見血地指出。

由於房地産行業的區域性特徵顯著,其發展要與當地經濟的發展水準、人口數量及結構相匹配。“房地産的區域分佈不合理會直接導致局部失衡,進而波及整個房地産市場。同時,要根據當地的經濟發展形勢調整房地産的內部業態比例,使其更趨合理化,避免房地産內部結構過度畸形”。

由於一些房地産企業過度追求高週轉,出現了交房即維權的現象。針對房屋品質問題,李佐軍也表示了擔憂。他認為,房屋品質問題涉及民生,房地産企業應該嚴把品質關。同時,不少房地産項目缺乏特色、沒有個性,同質化現象非常嚴重。在房地産高速發展過程中消耗了過多的土地資源、建材資源等,並造成了較嚴重的環境污染與生態破壞,這與中央當前極力提倡的“綠色、環保、低碳”發展要求是存在衝突的。

積極挖掘“雙迴圈”新發展格局中的發展機遇

2020年5月14日的政治局常委會首提“雙迴圈”概念,即逐步形成以國內大迴圈為主體、國內國際雙迴圈相互促進的新發展格局。

新發展格局之下,房地産行業也將迎來新的發展機遇。作為房地産企業,自然要緊抓機遇,在後疫情時代獲得長足發展。具體到雙迴圈格局,主要依靠內迴圈,內迴圈即擴大內需,涵蓋投資與消費。而房企面臨的機遇,也與投資、消費有關。

“從投資角度來看,房地産投資與基礎設施投資要重點解決兩個問題。一方面,補齊新基建與基礎設施短板;另一方面,基礎設施的完善與房地産行業相輔相成,有助於提升房地産價值。建設韌性城市,開展城市更新和老舊小區改造,正在開啟萬億級的存量市場,這些都將利好房地産”,李佐軍坦言。

從消費角度來看,房地産作為擴大內需的重要途徑,要在深入貫徹“房住不炒”的基礎上保持房地産市場平穩健康發展。黨的十九屆五中全會也明確提出,要促進住房消費健康發展。

住房消費並不局限于買房,而是有很豐富的內涵。李佐軍解釋道,“為了解決大中城市突出的住房問題,必須落實‘租購並舉’,發展保障性租賃住房。這也是房地産企業面臨的重要發展機遇。同時,政策鼓勵康養消費、文旅消費等,發展綠色建築,也為房企提供了發展關聯産業的機遇。但房地産企業在佈局多元化業務的同時,也要形成細分賽道的護城河”。

不可忽視的是,內迴圈也包括城鄉迴圈。“城鄉迴圈不僅要推進以縣城為載體的新型城鎮化發展,還要著力建設城市群,這背後都離不開房地産。尤其是進一步推進鄉村振興、實施鄉村建設行動,需要加快鄉村的基礎設施建設、公共服務設施建設、宜居環境建設,自然也需要房地産企業積極參與。同時,中央強調提高財産性收入,也有助於房地産業發展”。

當前,國際形勢正處於百年未有之大變局中,我國的經濟發展將迎來重要關口,房地産行業也將發生複雜深刻變化,並從粗放式增長階段邁向精細化時代。機遇與挑戰疊加,如何殺出重圍、穿越週期成為房地産企業決勝未來的關鍵所在。

(責任編輯:羅浩)
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