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透市|破解業委會之困 物管行業邁向規範化

發佈時間:2021/1/12 15:12:55 | 來源 :中國網地産 | 作者:羅浩

1月5日,住建部、發改委、銀保監會等十部門印發關於加強和改進住宅物業管理工作的通知(下稱“通知”)。坊間有言,通知直面困擾物業管理行業多年的頑疾,或將開啟行業互利共贏的新篇章。

與此同時,自2021年1月1日起,萬科物業全部在管住宅小區實施電梯廣告收益透明化,此舉或將有助於實現業主作為權利人參與其規範管理與監督。

打造業委會管理閉環 規範運作成大勢所趨

不惑之年,物業管理行業仍然有很多問號。其中,最典型的莫過於業主委員會的成立運作及專項維修資金的使用。

縱觀業主委員會的發展歷程,萬科物業的貢獻值得肯定。1991年3月,中國第一個業委會在深圳天景花園宣告成立,對業委會的章程、用電、水使用及費用情況、增設休閒椅和果皮箱、管理費構成等問題進行了討論,並就議案形成了決議。

1994年《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》頒布實施,天景花園開創的“業主自治與專業服務相結合”的共管模式被正式納入其中。

同年,住房和城鄉建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》中對“代表和維護住宅小區內房地産産權人和使用人的合法權益”的業主委員會作了原則性規定。然而,在符合業主委員會設立條件的住區中,大多沒有成立業主委員會,有業主委員會的,其所發揮的自治作用也並不理想。

而大規模成立業主委員會,則始於2003年9月1日實施的《物業管理條例》,其後全國各地的社區才更多地開始籌備業主大會和選舉業主委員會的工作。

直到今天,業主委員會普及率依然不高。低覆蓋率的背後是業主委員會成立的複雜流程及相對專業的知識要求。

公開資料顯示,業主委員會的成立,首先需要成立籌備組進行申請,其後還需行政主管部門的審查、規則規約的擬定、人選的擬定及組織業主投票、備案與公示等內容,流程複雜、耗時長久。

對於僅有一腔熱枕的熱心業主而言,過程往往費時費力費錢。一旦結果不符合預期,往往會遭受非議與冷眼。加之,開發商、物業公司的阻撓以及行政主管部門不作為,大部分地區業主委員會成立狀況一直不甚理想。

以北京市為例,此前北京發佈《關於加強北京市物業管理工作提升物業服務水準三年行動計劃(2020-2022年)》,提出2020年年底前,新成立業委會(物管會)2000個以上,實現業委會(物管會)組建率、黨的組織覆蓋率均達到30%以上,物業服務覆蓋率超過60%;2021年度,實現業委會(物管會)組建率、黨的組織覆蓋率、物業服務覆蓋率均超過70%;2022年度,實現“三率”均達到90%以上。

上述行動計劃也説明,此前北京業委會覆蓋率遠不足30%,這也從側面反映出業委會成立之難。

鋻於此,各地紛紛採取措施,鼓勵設立業主委員會。比如,部分地區規定,新建小區業主委員會未成立前,物業管理費由地産開發商支付,由此倒逼地産開發商及物業公司組織成立業主委員會。

但成立業主委員會並不意味著萬事大吉,其後續良性的運作不僅關乎社區的方方面面,也依賴當事人、物業公司及主管部門乃至政策法規的規範引導。

儘管業主委員會、業主大會制度從香港和國外引進,但國外和香港沒有類似中國一樣規模巨大的小區,數量眾多的業主很多時候不僅沒有形成合力,反而相互攻訐、互相指責。而在此基礎之上選舉産生的業主委員會成員,很多並不具備相關方面和行業的知識,甚至陷入部分社區被業主委員會個別人操控、被業主過度維權的困境。

與此同時,業主委員會與基層政府組織以及物業公司等社區治理主體的惡性互動遠多於良性交流。業主委員會性質與法律地位不明確、權責利劃分不清晰;業主參與程度不高、業主委員會內部運作不規範等。這些問題不僅影響了業主委員會的功能發揮,還阻礙了我國城市社區自治與社區建設的進程。

業委會與業主之間,往往也並非鐵板一塊,出於各自利益考量,業委會與業主間有時會大打出手甚至對簿公堂。

以杭州江幹區萬象城悅府小區業委會為例,2020年3月該小區業委會被評為2019年度五星級業委會。但2020年12月31日,一紙判決揭開了小區內部的矛盾。一業主將該小區業委會訴諸法院,就業委會公開選聘物業企業方案提出質疑並請求撤銷。

此外,業主在投票表決現場鬧事乃至發生肢體衝突的新聞更是常見諸報端。

而業委會成員自身的素質、利益訴求乃至在物業公司選聘等關鍵決策過程中的齟齬,也讓群體之間裂痕逐步擴大。

一位物業公司的項目經理就曾表示,業委會成員的專業性、公平公正對物業公司服務品質影響重大。部分業委會成員吃拿卡要,或者強行要求免除物業費,甚至以更換物業公司相威脅為自身爭取利益的情形較為常見,這也是困擾不少項目的難題。

業主委員會的建立和良性運作,成了困擾物業管理行業發展的主要難題之一。

規範業主委員會,特別是各地快速推進成立業主委員會、民法典賦予業主在解聘物業服務企業較大權利的當下,健全業主委員會治理結構顯得愈發重要而急迫。

根據通知,一方面,優化業主委員會人員配置,加強對業主委員會的人選推薦和審核把關;探索建立業主委員會成員履職負面清單,出現負面清單情形的,暫停該成員履行職責。另一方面,明確規範業主委員會運作,業主委員會在決定物業管理有關事項前,應公開徵求業主意見;業主委員會聘請的專職人員可領取報酬,並探索建立業主委員會換屆審計制度。最後強調加強對業主委員會監督,業主委員會應公示關鍵資訊,接受監督;加大對業主委員會成員違法違規行為查處力度,涉嫌犯罪的移交司法機關處理。

從事前選舉到事中的權利與義務,再到事後的審計追責,通知初步形成了業主委員會管理的閉環。結合當下各地紛紛鼓勵支援業委會成立的大趨勢,物業管理行業規範化發展有望向前推進。

加強維修金管理 良性運轉是根本

值得注意的是,專項維修資金的籌集與使用也是困擾業主及物業公司的大難題。

此前,物業公司動用專項維修資金難度極大,除應急維修程式規定的情形外,使用流程複雜且漫長,對物業服務企業設施設備管理與維護造成不利的影響。

2007年實施的住宅專項維修資金管理辦法規定,住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,需要使用住宅專項維修資金的,不僅步驟繁多、流程複雜,還需要專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主討論通過。

即使劃轉業主大會管理後,需要使用住宅專項維修資金的,仍需要複雜的流程以及業主大會表決通過並報行政主管部門審批。

從申請到審批再到資金到位,往往需要數月乃至半年之久。

此外,專項維修資金後續籌集亦有不小的問題。雖然辦法提出業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的,應當及時續交。但後續籌集並沒有強制性的規定和辦法,導致後續籌集工作難以開展。

民法典實施後,物業公司動用專項維修資金難度已經大大降低。民法典對使用物業專項維修資金的表決規則進行調整,將原來的“雙三分之二”同意改為“雙三分之二”參與表決且同意票過半數即可,大大降低了使用門檻。

不過,使用效率、後續籌集的問題此前一直沒有解決。

對此,通知明確提出提高維修資金使用效率,優化維修資金使用流程,簡化申請材料,縮短審核時限。同時,通知強調加快維修資金管理資訊系統建設,方便業主實時查詢;每年披露資金管理和使用情況,接受社會監督。

對於專項維修資金的後續籌集,通知要求加大對建設單位、物業服務企業代收維修資金的清繳力度,業主共有部分經營收益應當主要用於補充維修資金。此前,共有部分經營收益一直成謎。萬科物業的率先發力為行業打開了一扇窗。

2020年11月25日,萬科物業首席客戶官楊光輝在深圳萬科城市花園與業主代表一起宣佈,自2021年1月1日起,萬科物業全部在管住宅小區實施電梯廣告收益透明化。

以萬科物業為例,截至2020年12月31日,北京萬科藍山小區的公共結余82.06萬元,電梯廣告收入2021年1月應收收入2.14萬元。

可以預見,法律法規的支援與物業公司的透明,無疑將助力專項維修資金實現良性運轉。

(責任編輯:羅浩)
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