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租客擅轉租車位 能否解除房屋租賃合同?法院判決:不能!

發佈時間:2020/11/30 13:43:27 | 來源 :北京日報

租客擅自將車位出租給他人,房主可否要求解除整個房屋租賃合同?房主聞女士就因此起訴要求解除租賃合同,由租客楊先生支付違約金。今天記者獲悉,北京一中院作出終審判決,駁回了聞女士的上述主張。

北京一小區的房主聞女士與楊先生於去年5月簽訂房屋租賃合同,約定由楊先生承租該房屋及附屬車位,租賃期限5年,每月房屋租金5800元。出於對房屋的愛惜,聞女士在合同中加上“不得擅自轉租”的約定:除雙方另有約定外,楊先生需事先徵得聞女士書面同意,方可在租賃期內將房屋部分或全部轉租給他人,並就受轉租人的行為向聞女士承擔責任。

可聞女士一個月後回家,偶然發現自己的車位被楊先生轉租給了小區其他業主,每月租金約480元。聞女士很氣憤,認為楊先生不誠信,房屋安全性受到威脅,遂起訴要求解除房屋租賃合同,並由楊先生按照兩個月房租標準付違約金。

楊先生則認為,雙方租賃合同中關於不得轉租的約定針對的是房屋,而非車位。雙方關於車位轉租事宜並未有明確的禁止性約定,他轉租車位並未違約。

一審法院認為,車位與房屋分別進行了不動産權登記,車位和房屋在物權上相互獨立。車位和房屋在物理空間上相互隔絕,從字面意思和生活常識角度都難以將車位理解為房屋組成部分。聞女士雖主張雙方簽了補充協議約定車位使用事宜,但未提供證據。法院故判駁其全部訴求。

聞女士提出上訴,主張車位屬房屋的一部分,同屬於租賃合同的標的物,雙方應解除租賃合同,並由楊先生付違約金。

北京一中院審理認為,根據通常意義下的理解,房屋租賃合同關係中,房屋在租金中所佔比重遠遠大於車位所佔比重,車位並非房屋租賃合同中的核心標的物。另外,房屋和車位作為統一標的物作整體出租,雙方未對車位使用及轉租做具體約定,那麼車位由誰使用均不會對聞女士的利益造成實質性損害。聞女士以車位存在轉租情形而要求解除租賃合同,依據不足。最終法院判決駁回上訴,維持原判。

在此法官提醒房主們,同時出租房屋與車位時,應就車位租賃與使用問題與租客單獨簽訂合同,或在房屋租賃合同中對車位使用及轉租作出明確約定。法官也提醒租客,誠實信用是從事民事行為的基本準則,不應擅自轉租所承租的車位或房屋,當轉租行為損害房主利益時,租客同樣要承擔違約責任或賠償責任。

(責任編輯:王永超)
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