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售樓處看個房就被抓拍,人臉識別濫用又多一例

發佈時間:2020/11/30 13:28:04 | 來源 :新華每日電訊

近日,有媒體報道,一些地方的售樓處安裝人臉識別系統,以此辨別自然到訪客戶與來自二手房仲介等渠道的客戶,引發人們的普遍關注與擔憂。有律師表示,這種行為不僅侵犯消費者的個人隱私,還存在價格歧視。

新華每日電訊記者實地探訪北京豐臺、大興等多家售樓處,發現均安裝多個攝像頭。經內部人士證實,售樓處攝像頭確實在對看房者進行人臉識別。

本期議事廳邀請房地産行業資深人士與相關領域律師,對此現象展開探討。

策劃主持
完顏文豪
李坤晟

訪談嘉賓

北京安理律師事務所高級合夥人 王新銳
中原地産首席分析師 張大偉
房地産公司區域行銷總監 吳文聰
房地産經紀人 李思明

售樓處為何要做人臉識別?

“在我們見面之前,你先別一個人進售樓處”

張大偉:在我印象中,2011年前後,業界出現了新樓盤通過二手房仲介渠道銷售的現象。當時海南的海景房為吸引外省客戶,開發商摸索出通過其他城市的房産仲介帶客,成交後付給仲介一定佣金的銷售模式。後來,這種模式逐漸流行開來。

這幾年,隨著房地産調控政策收緊,一些地方樓市降溫,部分樓盤銷售困難。開發商為儘快回款,對仲介渠道的依賴度越來越高。

據我粗略觀察,目前除了少數銷售火爆的樓盤不需跟仲介渠道合作,絕大部分城市的新開樓盤,通過房産仲介渠道帶客佔比已超過40%,個別樓盤甚至高達百分之七八十。

李思明:目前北京新增購房需求,逐漸以改善型為主,二手房仲介公司手握海量換房者資訊。北京有的新樓盤八成客戶來源於仲介渠道帶客,銷售佔比很高。比起坐在售樓處等購房者到府的置業顧問,我們熟悉客戶的資金實力和個性需求,能在他們看房之前進行精準推介。

主持人:本報記者實地走訪售樓處時,房産仲介特別提醒:“你也應該看到新聞上説,售樓處安裝了攝像頭。在我們見面之前,你先別一個人進去,一定等我過來。萬一被拍到了,就不是我的客戶了。”

張大偉:目前行業的現狀是,由仲介渠道的經紀人帶客看房,若最終能成交,開發商付給仲介渠道的佣金,大致是購房款的3%-5%。而售樓處的銷售人員每談成一筆生意,提成只佔房款的3‰-5‰。

比如,一套1000萬元的房産,仲介經紀人帶客看房最終成交,可收取30萬元至50萬元的佣金。但如果是購房者看到廣告,自己到售樓處,銷售人員談成這一單,提成只有三五萬元。

吳文聰:因為售樓處銷售人員賺的提成,遠低於仲介經紀人的佣金,所以銷售人員就有動力與仲介經紀人勾連,讓客戶儘量通過仲介渠道看房,但這樣就不可避免會增加企業運營成本。

以前,開發商企業能做的,只是登記看房者的電話號碼,但勾連作弊太容易了,企業防不勝防。

近一兩年,行業內對客戶進行人臉識別,是不得已而為之,肯定不是為了刻意獲取購房者的生物資訊。照理説,除了識別是誰帶的客戶,開發商獲取客戶生物資訊一點兒用也沒有。

李思明:站在仲介經紀人的角度,安裝人臉識別也是一種保護。

有時候,開發商會與多家仲介渠道合作。我帶客戶看房,跟售樓處談價格,折騰好幾趟,最後另一家仲介給點好處,客戶就去他那邊了。如果不對客戶首次看房的路徑進行甄別,市場就亂了。

行業內也有規矩,如果客戶一直沒有敲定合同。一段時間後,這名客戶可算作一名新客戶,重新劃定帶看者。

主持人:近日,網上流傳消費者戴頭盔看房的視頻。有評論稱,這反映出購房者在看房比價時的無奈。

吳文聰:戴頭盔看房恐怕有表演成分。管理規範的房地産企業,不管是哪個渠道來的客戶,都會一視同仁,折扣公開透明,必須全部給客戶。

李思明:我工作這些年裏,還沒見過戴頭盔看房的,網上流傳的那段視頻,是不是一種炒作?像我所在的大型二手房仲介公司,不允許把佣金分給購房者。不排除仲介經紀人私人花錢買點禮物送給購房者,但這樣的錢不會從公司走賬。

不拿數據牟利就不違法?

人臉識別需要以正當性為前提,而出於佣金結算進行人臉識別,根本不足以構成正當性

吳文聰:像貝殼這樣的大平臺,利用網際網路,幾乎整合了全部仲介門店,同開發商談判時非常強勢。

假設某個區域新開四個樓盤,三家跟仲介渠道合作,一家不合作。那麼,仲介經紀人在向客戶推薦項目時,如果不負責任地貶低不願合作的這家企業,就會讓對方特別被動。

如果幾個樓盤全部和仲介渠道合作,這家給3個返點,那家給4個返點,仲介經紀人就傾向於推薦返點高的項目,這是商業逐利的本性。現在有的樓盤,只要仲介帶人過來,不管是否成交,就先給200元購物卡。

仲介渠道像一副枷鎖,如果不用,銷售成績上不去,用了就等於飲鴆止渴,進入惡性迴圈。現在大多數開發商毛利率都不到10個點,但近兩年北京和珠海都出現過佣金10個點的項目。

我所在的公司,去年通過仲介渠道銷售還不多,但今年實在沒辦法,基本所有項目都得跟他們合作。可一旦合作就必須對客戶進行甄別,否則行銷費用會超支。

人臉識別是沒有辦法的辦法。開發商沒有拿數據幹違法的事,沒有牟利行為,不能就此説是侵犯客戶的權利。畢竟,售樓現場總是要裝監控的,就像物業公司在小區內安裝攝像頭一樣。不要拿惡意揣測企業,我們也希望市場更加規範公平。

王新銳:人臉識別一般用在公共安全領域,或對個人影響相對較低的領域。有的情況還要經過論證,看有沒有足夠的正當性。售樓處出於佣金結算這種商業目的進行人臉識別,而且把客戶生物識別資訊,跟個人身份資訊關聯起來,根本不足以構成正當性。

主持人:記者在走訪幾個售樓處時,一進大廳就能看到攝像頭,有的還不止一個。有的工作人員承認了系統的存在,但辯稱售樓處沒有隱瞞客戶,認為購房者看到攝像頭,就等於知道自己被抓拍了。

王新銳:先有正當性這個前提,才能説有沒有盡到告知的義務,以及告知到什麼程度。像售樓處這種場合,大家的注意力沒那麼集中,看到攝像頭就構成告知這種説法,邏輯上説不通。售樓處採集人臉資訊過程中,其實採集了很多並不一定是最終買房人的資訊。有的人僅僅來看一看樓盤,連後續的合同關係都沒有,就被採集了資訊,這就涉及違法問題了。

行業潛規則為何引發社會焦慮?

售樓處人臉識別侵犯個人隱私不存在爭議,但背後還涉及價格歧視問題

主持人:據媒體報道,提供人臉識別系統服務的公司稱,售樓處的人臉資訊、手機號碼會永久保存,但房企內部一般只對指定的管理層開放數據查看許可權。

王新銳:購房這種場景的人臉識別,核心目的是為了清算佣金,所以強調要把這個人識別出來,同時把資訊保存下來。從這個角度講,房地産公司把個人生物識別資訊,其實是跟身份資訊直接掛鉤。此外,在數據保存安全方面,開發商做到什麼程度很令人懷疑。這些數據一旦被駭客獲取,後果不堪設想。

售樓處的人臉識別,之所以讓大家感到焦慮,是因為近年來隨著技術進步,在移動網際網路端,人臉資訊越來越重要,本身也是一個入口或賬戶。

相比其他部位,面部天天暴露在外,更應該加以保護,不能任意採集。現在有很多深度偽造的技術,比如視頻換臉,讓人難辨真假。這種情況下,人臉資訊一旦被洩露,有可能會被不法分子利用,給當事人造成財産損失。

張大偉:售樓處人臉識別侵犯個人隱私,這方面不存在爭議,但大部分去售樓處的購房者,最關注的還不是這個問題。他們擔憂的是有沒有選擇權,背後涉及價格歧視。

像媒體報道中提到的,有的仲介經紀人向購房者私下返點優惠,導致僅僅因為首次看房的路徑不同,購房者實際支付的房款差距巨大。

應該進一步規範仲介佣金的使用,不允許返還給購房者。但實際上,返還方式有很多種,過程又不太透明,確實很難監管。

這種亂象還可能誤導政府調控。佣金返還之後,政府掌握的房價,就不是真實的價格了。

(應受訪者要求,吳文聰、李思明為化名)


(責任編輯:王永超)
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