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萬邦大廈一次性公佈16年公共收益,業主呼籲查細賬解疑惑 業委會賬目如此公示“太不解渴”

發佈時間:2020/11/25 7:54:20 | 來源 :北京日報

21層高的萬邦大廈坐落于朝陽區外交部南街10號,該棟高層性質為商品房,規劃用途為“綜合”,百餘戶業主有的用於居住,有的用來出租或是用於開店經營。

因大廈多年未公佈公共收益,業主們強烈呼籲業委會公開收支。11月6日,業委會一次性公佈了該大廈自2004年至2019年共16年的收支情況。但業主們發現公示賬目有不少問題,780萬餘元的公共收益被花掉598萬餘元,可具體流向存疑。為此,景女士等業主呼籲街道辦等相關部門介入,督促業委會回應質疑,公開公共收益的詳細賬目及原始憑證。記者對該事件進行調查。

反映

業主要求查公共收益細賬被拒

為查清百餘戶業主的公共收益收支情況,景女士等多名業主最近多次撥打12345市民服務熱線,並向本報求助。在朝陽區朝外街道辦等部門協調下,今年11月6日,萬邦大廈業委會一次性公開了自2004年至2019年共16年的公共收益。

“我們看了公共收益收支的公示,發現收入共780萬餘元,支出共598萬餘元。收支賬目中存在賬目不符、賬目異常等多個問題。”景女士等業主告訴記者,大廈的公共收益主要有室內外廣告、車位費、地下空間租金等,公共收益數額較大,“不少業主每年會繳10萬餘元的廣告費,這些都應該有發票、收據等證據。另外,大廈還設有樓道、電梯處廣告位,也一直持續産生收益。另外還有停車費、房屋出租等費用。大家要求查看具體明細,但業委會一直置之不理。”

要求查公共收益收支細賬,業主們還有另外兩個考慮:一是認為公示賬目存在“賬不平”等情況,二是認為賬目表有多處“漏洞”和“錯誤”。“對於很多費用支出,我們業主並不知情,所以要求查看詳細賬目及原始憑證。”

於是,百餘位業主採用書面或電話,委託景女士任業主代表,向業委會要求查詢公共收益收支細賬及原始憑證。“我之前也曾是一名業委會成員,但當時我要求查賬,也被業委會負責人拒絕了。我認為公共收益屬於業主共有、共同管理,業委會無權拒絕業主查賬。”景女士説。

調查

公共收益收支存疑

記者近日來到萬邦大廈現場探訪。只見大廈東側、北側開設有彩票站、生鮮超市等店面。見北側一旋轉門上貼有“請走南門”提示,記者繞行大廈西側,來到大廈南門。南門外是一處地上停車場,穿過停車場,進入大廈,沿東通道北行,記者發現一些貿易公司、賓館等正在營業。一幅幅有關中醫、皮草等內容的巨幅廣告張挂在墻壁上。通道左側有電梯間,記者看到兩扇電梯門上也貼著快捷賓館的宣傳廣告。

樓道內一側墻面上貼著一張大廈管理規定。規定顯示,除安全、經營等常規要求外,大廈業主、商戶不得隨意張貼出租廣告,大廈內外公共區域的廣告宣傳應由業委會統一審批、策劃、安排等。該規定由大廈業委會、市場部及物業公司聯合製定,自2006年5月15日起施行。

公共收益收支“公示”就貼在大廈一東西向樓道內的公示欄裏。記者統計發現,自2004年度至2019年度的公共收益收支表一共16張,每年度一張,每張表格裏統一公示著結余資金結轉、收入明細表及支出明細表。在收入明細表中,簡單列有車位、利息及其他收入項目。支出明細表中,列有人工、經營活動等項目。

一名有財務專業背景的業主向記者詳細反映了業主們的幾點質疑:

一是公示匯總沒有説明“利息”問題。比如2004年至2006年度,公共收益顯示有廣告、租金等收入,僅2006年便有收入95.2萬餘元,但利息收入卻為“0”。另外,在2007年、2009年、2015年及2017年共4個年度,“其他收入”欄內顯示也為“0”。“這麼多錢就算活期存銀行也有利息,放在哪兒會一點利息也沒有呢?”

二是經營活動不合理。在所花掉的598萬餘元中,經營活動支出共432.7萬餘元。特別是在2011年、2012年及2016年,這3個年度,業委會經營活動支出分別為93.8萬元、57.9萬元及75.3萬元。業主們認為明顯不合常理,存在超支嫌疑。賬目顯示,這些經營活動花費包括“業務招待費”“通訊費”“廣告宣傳”“店慶費”“諮詢服務”“差旅費”“辦公費”等多項支出。“通訊費花在哪兒了?業務招待費,又去招待誰了?”此外,業主們還認為2006年、2007年、2018年、2019年等年度的人工成本過高,分別為20.8萬餘元、18.5萬餘元、20.8萬餘元、40.9萬餘元,“這些均需原始憑證等佐證,才能最終確定是否合法合理。”

三是多個年度的現金餘額顯示異常。“比如,2012年現金餘額為62.7萬餘元,2008年度為120萬餘元,2005年卻出現了負1.3萬餘元。一是現金餘額差距太大,不符合現金管理規定和常識;二是在2005年,大廈資金餘額竟然是負1.3萬餘元,這不符合業委會對公共收益進行現金管理的規定。業委會對公共收益只有管理權,公共收益裏並沒有這個收入,那花超的錢是怎麼來的?”

四是存在賬目不符的嫌疑。2006年末,資金餘額是630726.96元,而在2007年初,提供的結轉數據是676739.63元,多出46012.67元,“這個差額一直延續到2019年末。13年時間,賬目不符都沒有發現,一直多加了46012.67元,賬目公示成這樣,很難令人信服。”

回應

業委會説“不方便” 街道表示會“過問”

就業主要求查閱公共收益收支細賬及原始憑證,以及對598萬餘元支出等質疑,記者致電萬邦大廈業委會負責人,該負責人向記者反覆強調,已將16年來的公共收益全部公佈,因涉及業主隱私,不方便業主查賬。記者有問題應向朝外街道城建科詢問。“最近業主一直致電12345市民服務熱線,朝外街道辦城建科也有要求,業委會已按照上級領導要求,公佈了16年來公共收益賬目,業主可以到大廈一層公示欄看。”

當記者追問業主正是因為看了公示欄內賬目收支,認為其中多個賬目異常,才要求查細賬及原始憑證等時,該負責人表示,自己擔任業委會負責人不久,“很多事情自己也不清楚。”“記不清楚了。”他認為“不方便”安排業主查細賬,“你去找街道吧,城建科是我們上級部門。”

11月20日、11月23日,記者先後兩次致電朝外街道城建科,一負責人表示,其已將相關問題反饋給上級領導,“領導説會找業委會了解情況,看看怎麼解決。”

專家建議

知情權是業主的基本權利

就業主們遇到的難題,記者採訪了北京社區治理專家陳鳳山。

記者:萬邦大廈是商品房,單個業主有沒有權利查公共收益詳細賬目及原始憑證?

陳鳳山:《物權法》《北京市物業管理條例》等相關法律法規規定,公共收益是基於業主共有權及共同管理權所形成的收益,單個業主是業主中的一分子,具有法定的查賬權利。一棟商品房同一個小區的公共收益管理是一樣的,其是一個建築物,由不同的産權人所有,業主對大廈公共收益有知情權、監督權和共同管理權。

記者:萬邦大廈16年共收入780萬餘元,花掉了598萬餘元,業主該怎樣介入查賬?

陳鳳山:業委會應在每個年度組織業主大會,對當年預算、決算、物業收支等進行表決。小區議事規則和管理規約,會對相關表決規則進行具體規定。需要這些具體文件、材料,業主可向街道辦申請政府資訊公開。

記者:業委會認為公示賬目已由審計公司審計,業主認為賬目異常,是否可以另請審計介入?

陳鳳山:可以。審計公司雖是專業機構,但其審計結果不能強制業主認可。業主可另行請審計公司審計。記者:業主如何維護知情權?

陳鳳山:按照現行法律法規及相關政策,街道城建科對小區的公共收益既沒有管理權,也沒有監管權,業主查賬不需要行政許可。單個業主有權查閱賬目,也可以委託其他業主代自己行使權利。小區召開業主大會、選舉業委會成員,或是業委會換屆,均需街道辦進行行政指導,街道辦對業委會相關工作的監督也比較嚴格。但業委會不是家長,必須尊重業主的知情權。

業主可以通過3條途徑解決問題:第一,業主可以集資,聘請審計公司對公共收益收支賬目進行審計。如果業委會拒絕審計,業主可以啟動業委會罷免程式。第二,業主可以向法院起訴,一旦判決生效,法院可以強制業委會公開相關賬目及原始憑證。第三,業主知情權很廣,不僅包括公共收益收支等,還包括業委會會議記錄、相關決議及對外簽訂的合同等等,另有業主大會成立、管理規約及議事規則、業委會換屆等情況,這些資料和文件都應該在街道辦有備案。業主可通過申請政府資訊公開的方式獲取這些備案材料,為未來提起訴訟,或是罷免業委會提供證據。

(責任編輯:王永超)
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