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透市|後資質時代 物業管理行業需以“信”取勝

發佈時間:2020/10/28 10:31:29 | 來源 :中國網地産 | 作者:羅浩

10月中旬,成都市物業管理行業信用資訊系統正式啟用,物業服務機構及項目負責人基本信用資訊錄入工作正持續開展。不只成都市,今年以來多地加強了物業管理行業信用建設,這標誌著行業規範化管理也將邁入新階段,物業公司需以信取勝。

不可否認,後資質時代,信用體系建設逐漸成為物業管理行業事中事後監管的重要手段。而數字化與信用體系建設的融合,將推動整個行業穩步發展。

後資質時代來臨 事中事後監管應運而出

“負面清單”時代,行業管理正從市場準入逐漸轉向事中事後監管。物業管理行業亦是如此。

早在2015年,《物業服務企業資質管理辦法》修訂,取消物業公司註冊資本限制,物業管理師等67項職業資格被取消。其後的2016年,原《物業管理條例》中與企業資質管理相關的兩項條款被刪除,同時取消了物業管理人員從業資格限制。2017年,改革更近一步。國務院發佈《關於第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》,取消了物業服務企業二級及以下資質認定。2018年,物業資質管理正式終結。當年3月8日,住建部正式發佈消息,《住房城鄉建設部關於廢止<物業服務企業資質管理辦法>的決定》已于2018年2月12日第37次部常務會議審議通過,物業管理行業正式迎來後資質時代。

然而,物業管理行業尚處於百舸爭流時代,放寬準入帶來的嚴管壓力也在日漸提升。面對超過10萬家形態各異的物業公司、近千萬從業人員以及數億被服務業主,各地監管部門仍需加強對行業的監管與引導。而如何應對新形勢下物業服務企業管理成為考驗城市治理能力和治理體系現代化水準的重要課題。

2019年9月12日,《國務院關於加強和規範事中事後監管的指導意見》要求,對已經取消審批但仍需政府監管的事項,主管部門負責事中事後監管,推進信用分級分類監管,依據企業信用情況,在監管方式、抽查比例和頻次等方面採取差異化措施。

在此基礎上,信用體系建設及對應的事中事後監管應運而出。

據中國網地産不完全統計,2018年至今,已有近20個省份或城市在物業管理行業信用體系建設方面發力,涵蓋信用體系建設、信用資訊系統等。

透市|後資質時代 物業管理行業需以“信”取勝-中國網地産

整理:中國網地産

以青島為例,2017年,青島市發揮信用在現代治理體系中的作用,打造物業管理行業信用體系,開發設計了“青島市物業管理信用檔案系統”,歸集物業服務企業信用數據,力求建立以信用資訊為核心的信用評價和分類監管機制。據了解,該系統採用大數據的思維,從物業服務企業和各區(市)行業管理部門兩個層面進行信用數據收集。通過信用數據的收集和分析,把物業服務數據應用到日常管理中,建立物業服務企業考核體系和信用評價體系。

不同於青島市,浙江省住建廳在2018年印發了《浙江省物業服務企業信用資訊管理辦法》,並於2018年11月1日起正式施行。省住房城鄉建設主管部門負責指導和監督全省物業服務市場誠信體系建設工作,建立“浙江省物業服務企業信用資訊管理平臺”,評定、發佈全省物業服務企業信用等級,市民登陸該平臺即可查到小區物業的信用等級。2019年,浙江省正式啟用物業信用平臺,並開展首批物業服務企業信用管理評選工作。

隨著數字化建設不斷推進,其在物業管理行業信用建設中的應用也日益廣泛。今年8月,廣州物業信用系統正式上線,系統將實時記錄物業服務企業所有守信、失信資訊,定期向社會公佈,業主也可以實時查詢物業服務企業的信用資訊,為選擇物業公司提供重要參考。

不難發現,物業管理信用體系建設正在不同省份、不同城市間逐步完善。為此,物業公司需加強自身信用建設。

內容趨同 民法典下行業規範再提速

縱覽各省份或不同城市的信用體系建設,內容往往大同小異。

以《四川省物業服務企業信用資訊管理辦法》為例。今年2月27日,四川省住房和城鄉建設廳印發《四川省物業服務企業信用資訊管理辦法》,規定了物業服務企業信用資訊分類、採集、量化分級、發佈、公開和應用等。

信用資訊構成方面,物業服務企業的信用資訊由基礎資訊、良好行為信用資訊和不良行為信用資訊組成。而這幾乎成為各省份、不同城市信用資訊構成的標配。

其中,基礎資訊是指物業服務企業從事物業服務活動時,需登記的相關資訊,包括企業註冊、業績、物業服務項目、主要管理人員和技術人員等資訊。良好行為信用資訊是指物業服務企業在物業服務活動中自覺遵守有關法律、法規、規章規定或強制性標準,認真履行物業服務合同,服務規範,誠信經營,自覺維護物業服務市場秩序,受到縣級以上行政機關或法律、法規授權的具有公共事務管理職能的組織表彰獎勵等資訊。不良行為信用資訊是指物業服務企業在物業服務活動中違反有關法律、法規、規章規定或強制性標準,受到行政機關行政處罰或其他行政處理,以及經司法機關認定違法的行為。

而在信用資訊量化分級方面,物業服務企業基礎資訊分值為80分,企業信用等級量化分級結果分為AAA級、AA級、A級、B級、C級五個等級。而山東省、浙江省等省份等級分類也與此一致。

結果應用方面,對信用等級為AAA級、AA級的,同等條件下可以在各類政府優惠政策中優先考慮並加大扶持力度,同時在日常檢查、專項檢查中減少檢查頻次;對信用評價等級B級、C級的,可被列為重點監管對象,並增加檢查頻次、加強現場核查,同時在評優評先表彰中予以限制和約束。

同時,為了提升信用體系的約束力併發揮對企業的規範引導作用,部分城市也開始對信用評級、記分週期進行優化。

2020年8月,瀋陽市對物業信用計分進行優化,即對原來的物業服務企業信用管理辦法進行了修訂,改變以往每年信用考核計分“清零”的模式,原分值記錄作為歷史數據保存在信用資訊檔案中。

信用體系之外,民法典的出臺也為物業管理行業的規範化按下加速鍵。

今年5月28日,十三屆全國人民代表大會三次會議高票表決通過民法典,正式宣告我國民法典時代的到來。民法典從不同角度對物業管理活動進行了一系列的規範和調整,奠定了物業管理的民事法律基礎。民法典以國家基本法律形式確認了物業管理的社會地位,並以民商合一立法體例優化了物業管理的營商環境。

而根據民法典的相關規定,業主依照法定程式共同決定解聘物業服務人的,可以解除物業服務合同。決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業服務人,但是合同對通知期限另有約定的除外。上述規定意味著,業主可以隨時解聘物業服務企業,只需提前60天通知即可,物業公司在管項目的持續性面臨挑戰。

在物業管理行業信用體系建設及資訊化與信用體系快速融合的大背景下,業主對物業公司的了解將會更加全面。而在業主可以單方面解聘物業服務企業的規定下,物業公司信用建設的重要性也日益凸顯。對於物業公司而言,順應行業發展趨勢,重視自身管理的規範性與合規性,不斷滿足業主的需求,正變得越來越重要。

(責任編輯:羅浩)
中國網地産

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