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企示錄|TOD——萬科的必答題

發佈時間:2020/10/19 16:34:20 | 來源 :中國網地産 | 作者:石昊一

萬科36年的發展史,實際上就是與城市同步發展的歷史。”10月17日,萬科集團高級副總裁兼北方區域首席執行官劉肖在北方區域媒體交流會如是説。

堅持與城市同步發展,發現新城市、新契機與新動能,是萬科(000002.SZ)未來發展的重點。這是房地産行業進入城市更新、租購並舉、産城融合新時代後,萬科的新選擇。

“軌道+物業”(TOD)也因此一躍成為萬科開發業務的重點。2020年中期業績會上,萬科總裁、首席執行官祝九勝就明確表示,公司已經將TOD提到與城市更新並行的高度。其中,既包含了萬科對TOD市場的信心,也離不開深鐵集團入股後的幫助。

在萬科看來,TOD從過去的選擇題變成了一道開發商繞不開的必答題——這一原本作為“以地養鐵”的權衡之計,正伴隨城市交通的規劃與發展獲得更為廣闊的市場空間。不過,蛋糕的做大與瓜分,不僅離不開能者得之的邏輯,還要考驗參與者的資格。對於背靠深鐵集團的萬科而言,這無疑是其搶佔TOD市場的主要優勢。

聯手、深化兩步走

從今年萬科的動作來看,其在TOD領域進行了兩步戰略:其一是通過與其他城市的地鐵公司聯手,擴大自身版圖;其二是深化與深鐵集團的合作。

最近的一次動作出現在9月16日,長沙軌道萬科置業有限公司以20.2億元的代價摘得長沙市開福區黃興北路S12地塊,屬於地鐵上蓋項目。此前6月,長沙市政府與萬科簽署戰略合作框架協議,長沙軌道萬科置業有限公司正是萬科與長沙軌道集團的合資産物。

無獨有偶。今年7月中旬,萬科物業與成都軌道集團聯合成立成都軌道萬科物業有限公司,雙方分別出資51%和49%,涉及房地産開發經營等經營範圍,將展開在TOD項目上的合作;月底,萬科又與武漢地鐵集團簽訂戰略合作協議,充分發揮各自平臺、技術和渠道等方面的優勢,開展全方位、深層次的合作。

萬科的三次動作,分別瞄準了不同的機會。

在長沙,萬科趁熱打鐵。其在長沙的首個TOD項目萬科地鐵·天空之境,恰好在9月開盤。

在成都與武漢,萬科看中了規劃利好。5月11日,成都軌道集團發佈首張TOD地圖,正式曝光首批在建16個TOD項目,其中包括14個示範項目。武漢則在近年來全力推進工程建設、線網運營與資源經營“三駕馬車”協同發展,武漢地鐵集團與萬科簽約,正是深入落實武漢市委市政府“地鐵+物業”發展戰略的重大舉措。

與此同時,萬科與深鐵集團的合作也開始邁入業務層面。

今年5月,萬科發佈公告稱,公司下屬全資子公司佛山萬科與深圳市地鐵全資子公司深鐵置業聯合合作開發佛山南海新交通車輛段上蓋項目,涉及註冊資本16.6億元。其中,佛山萬科持股51%,深鐵置業持股49%,合資公司將作為實施主體對該軌道車輛段上蓋項目進行投資及開發運營,雙方預計開發投資不超過60億元。

6月底,萬科又與深鐵集團簽署備忘錄,擬共同投資成立合資公司——雙方將分別持股50%,發揮各自優勢,深化TOD領域的合作。

隨著萬科的兩步走戰略不斷深化,諸多項目先後在全國各地落地,萬科在TOD領域的優勢也會轉化為真金白銀。

深鐵入股成關鍵助推

雖然早在2010年,萬科就開始在TOD領域進行佈局投入,但深鐵集團的入股是其在TOD發力的重要節點。祝九勝曾表示,“深鐵入股後,萬科多了公共交通的運營視角,對公司相關能力的提升也有極大幫助。”

2017年初,深鐵成為萬科的重要股東,奠定了雙方共同推進“軌道+物業”模式的基礎。3個月後,萬科杭州公司與杭州地鐵置業合作簽約,杭行道成為了雙方合作開發的首個TOD項目。

實際上,萬科與杭州地鐵籤約,是其首次在項目層面和地鐵公司展開闔作。此後,萬科又在杭州佈局了包括寫字樓、商業、公寓等多業態的上蓋項目。伴隨杭州萬科軌道事業部與杭州萬科TOD研究所的先後成立,杭州無疑成為了萬科佈局TOD的重鎮。

可見,深鐵的加入為萬科鋪平了道路,便於其展開與當地地鐵公司的合作,這一手段成為了萬科日後進駐新城市佈局TOD的不二法門。

截至2020年6月,萬科累計獲取49個TOD項目,涉及建築面積1803萬平方米,累計總投入2400億元,每個項目維持在40-50億的投資。其中,涵蓋多種業態,居住屬性約佔70%-80%,自持約20%,自持中的60%以上是綜合商業。

另一方面,深鐵集團也在入股3年後逐漸加深了與萬科間的關係。

2017年,深鐵在股東大會上公開承諾,將支援萬科的混合所有制結構,支援萬科的城鄉建設與生活服務商戰略,支援萬科的事業合夥人機制,支援萬科管理團隊按照既定戰略目標實施運營和管理。

時過境遷,深鐵方面進一步透露出全面支援萬科的意願:其一在秉承“四個承諾”的同時,全過程、全員支援萬科的發展;其二雙方的合資公司以市場化、法制化的原則,一起探索“軌道+物業”和站城開發;其三對萬科不設考核目標。

這無疑將加速二者間的項目合作,加深雙方在TOD業務上的探索。

深鐵背書 瞄準TOD高毛利

萬科將TOD提升至與城市更新並行的戰略地位,作為其地産開發的兩個重點方向,顯然是在分析自身優勢之後,瞄準了TOD的市場潛力。

眾所週知,大部分地鐵公司往往處於虧損的狀態,其主營業務地鐵運營的高額成本是首要原因。以北京地鐵為例,即便在調價之後,北京地鐵運營公司依然連年虧損,而京港地鐵在高額財政補助之下通過控制費用勉強實現盈利。深鐵集團也不例外。

2011-2019年,深鐵集團的地鐵運營業務僅有3年實現盈利,2019年虧損額達33.9億元。這種特性讓地鐵公司難以離開當地市政府的財政支援,高達數百億元的政府撥款成為地鐵公司填補虧損的主要措施。

在這種背景下,“以地養鐵”作為權衡之計誕生——通過出讓上蓋項目予地鐵公司開發,利用地鐵上蓋土地的開發收益反哺地鐵運營。

對深鐵集團而言,這種輸血方式不可謂不成功,公司也成為國內探索“軌道+物業”模式最成功、最市場化的軌道建設運營商之一。

事實上,深鐵集團的房地産開發業務自2015年才開始創收,進入時間不早但增速極為迅猛。2019年,其地鐵上蓋物業開發業務創收140.3億元,較2015年的14.0億元翻了十倍,已成為公司的營收支柱,收入佔比約66.8%。更為重要的是,深鐵集團該項業務的毛利率也在逐年遞增,2019年約為65.7%,遠超一般的房地産開發業務。

因此,深鐵集團在TOD項目上的運營經驗成為了萬科的優勢之一,上蓋業務較高的毛利率也成為推動萬科涉足其中的主要因素。

同時,擁有深鐵集團的背書,顯然是萬科與各地地鐵公司展開闔作,獲取新項目的另一優勢。原因在於,一些TOD項目需要一定的資格才能獲取。

例如,萬科最近在長沙獲得的上蓋項目,競買人股東所述集團公司須具有10年以上地鐵線網建設、管理經驗,及1條或1條以上中低速磁浮路線建設、運營經驗,運營線路規模不少於50公里。

反觀市場層面,城市軌道交通客運量比重持續提高,多地明確軌道交通規劃,加大項目供給。對於依靠軌道支撐的TOD項目,其未來的市場空間將進一步增長。不過,各區域間城軌交通的發展規模尚不平衡,一些城市的人口規模也並未達到地鐵建設的標準。

回歸TOD項目本身,上蓋設計、綜合業態、技術門檻等因素,延長了項目建設週期,比傳統開發模式更加強調成本控制和資金週轉能力。正如萬科所言,TOD對一個企業的綜合實力是極大的考驗。

對於以能力行走江湖的萬科而言,“對標八條軌道交匯,每天人流量達300萬人次的東京澀谷TOD場景”,是其未來在TOD領域的願景。

(責任編輯:石昊一)
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