9月22日，《2020中國青年租住生活藍皮書》（以下簡稱《藍皮書》）發佈會在新華網媒體創意工場舉行，《藍皮書》對行業發展現狀、商業模式、發展趨勢進行研究，長租機構通過提供專業化的運營管理服務，有效解決了以個人業主出租為主的住房租賃供應模式中，長期存在的産品、服務、品質錯配問題，尤其在年輕租房群體中更為明顯。

順應潮流

年輕人想“租”的好一點

十多年前，中國住房租賃市場主要以C2C模式為主導，即房東和租客直接交易，這個交易是個“賣方市場”。受智慧手機和移動網際網路新浪潮的帶動，北上廣深等一線大城市人才缺口極大，一大批有文化、有理想、有抱負的青年涌入，但那時的住房租賃市場並未能滿足他們的需求。

彼時的矛盾是，不愁出租的“房東”缺乏服務動力、拿“提成”的仲介只關心交易撮合，導致重視“品質、體驗”的消費者，面臨沒有合適房屋可租的尷尬。在這個大背景下，傳統租房市場存在“三大錯配”——産品錯配、服務錯配，品質錯配。2011年自如誕生，這種長租機構即C2B2C模式，初心就是解決年輕人想要租“好”一點的這個痛點。

有錢、有理想的年輕人，鍾愛品質生活，選擇長租機構正在成為一種“潮流”。每人平均收入的增長和長租市場高速擴張有著正向關係，不完全統計，十年間城市白領一族工資漲幅數倍，年輕人對“租”好一點的需求，是整個行業高速發展的基礎。

據梁佔華透露，在城市租房方式偏好方面，長租機構平臺已成為最受歡迎的租房模式：有超過50%的租客表示會選擇“長租機構的房子”，以自如所代表的租賃和服務平臺，成為越來越多年輕人租房的第一選擇。

《藍皮書》數據顯示，整體城市租客群體中，本科及以上學歷租客佔比超過65%。而在長租機構租客中，本科及以上學歷租客佔比近8成。目標群體是“高凈值”人群，他們很挑剔，為了讓租房這件事變容易，自如乃至長租機構行業從四方面進行了“升級”。

“真房源”, 房源圖片、房源品質與實際情況相符，保障租客最基本的知情權; “全場景”,在合租（友家）、整租、業主直租等分散式居住産品基礎上，延伸出保潔、搬家、維修服務；“線上化”，科技賦能在APP，一鍵實現“找看簽、生活服務、退租”等全流程。“全智慧”，從“有的住”到“住得好”升級、自如獨立研發的"Z-Link智慧家居系統"，將安防、廚衛、家用電器等軟硬體設施納入統一智慧網關，全屋智慧住房體驗從電影走向了現實。

住建部政策研究中心原主任、中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹也表示，“發展專業化機構租賃可以提供標準化的租戶服務，會給租戶帶來非常放心的租住體驗，租戶服務標準也在不斷提升。機構租賃具有強大的平臺優勢，可以滿足租房之外衍生的消費需求。”

三次變革

促進供給側改革，行業分水嶺已現

長租機構目前的成績，非一蹴而就。十年時間，長租機構在“叫好”聲中發展，並在懷疑聲中躊躇前進，行業發展至今經歷了三次變革浪潮，早期“粗放”式的發展，逐漸讓步于“精耕”模式。

1、萌芽與探索期

2010-2014年，這個時期，包括自如、紅璞機構化長租品牌入局，其主要特徵和模式是：少部分自持物業，租借或一次性獲取房屋單元、整棟樓宇甚至區域物業的長期使用權，兼顧集中式和分散式運營方式，獲取租金溢價。

同時，自如也在發展整租業務，旗下現擁有自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿及業主直租六大産品線，供給端的豐富，給予了年輕用戶更多的選擇權。

2、爆發與洗牌期

2014-2019年，完成從0到1的自如，不僅解決了房源真實性難題，並進一步將服務鏈條延伸。相比于“五花八門”的普通房源，自如友家和整租房源，均經過定制設計，實行統一裝修、家居及家電配置，獲得了年輕人歡迎。隨著自如模式的成功，“模倣者”一時間如雨後春筍。

市場除了深耕品質、服務的玩家，也有不少長租機構依靠“融資-高價包租-快租擴張-再融資”的方式，快速的切入市場。長租市場的競爭，用戶體驗是非常關鍵的一環，擁有優質服務能力的如自如等機構快速崛起，而另一些盲目擴張忽視體驗的一眾品牌迎來的卻是“倒閉”結局。

業內人士也認為，行業洗牌是一個好事，不能滿足用戶需要的玩家退場，行業進入了新的階段。

3、行業進入精耕期

10年時間，長租機構平臺經歷了萌芽、爆發到洗牌，逐步呈現“核心頭部+精品長尾”的市場格局。也就説，為數不多的頭部長租機構，憑藉規模優勢和運營優勢，滿足大基數用戶的品質生活需要，拿掉了市場中八成以上份額。而數量眾多的長尾玩家，則憑藉“一個點”的優勢切入市場，憑藉個性化的服務在夾縫中生存。

《藍皮書》中的數據顯示，無論是房源規模，還是月活躍戶體量，自如都是其中的佼佼者，所憑藉的正是對服務的深耕，也預示著行業競爭已進入精耕期。

九年裏，自如先後推出自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿、自如豪宅等租住産品。搬家、保潔、家修等周邊服務産品的年服務單量已達到3000萬單，相關服務已覆蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、天津、武漢9座城市。

自如友家是自如旗下的合租産品，在2011-2020年期間已從1.0進化到6.0版本，不僅注重合作房源的智慧化升級，還從傢具、軟裝、配色設計上融入新的流行元素，使租住體驗更加有趣、智慧、環保。

整租産品上，自如整租也迭代到4.0版本，在“更美、更科技、更環保”的核心理念上，大幅提升了全屋智慧租住體驗。相較于常規整租産品，其最明顯的變化在於讓用戶從單向的居住空間，變成了空間與人的交流互動。

長租行業的爆發源於市場需求驅動，頭部長租機構因規模及資源上的優勢，會更受消費者所青睞。作為佔據人一年三分之一時間的特殊場景，精耕服務是長租機構“留客”的一個必然，大且好的長租機構將領跑整個行業的發展。

新十年

用戶為導向，大且好更受歡迎

活躍在一線、新一線城市的年輕人，收入高、注重生活品質、職場前景光明，“租”的好一點對他們而言非常重要。長租機構十年來的快速發展，正是因為切中了這部分用戶的需求痛點。

因需而“生”，長租機構的未來發展必然會圍繞用戶的真實需求為導向。十年的摸索，長租服務愈發完善，頭部的長租機構如自如，已開始向城市居住服務平臺轉變，行業規模化效應會進一步凸顯，大且好的優勢成為標簽。

北京房地産仲介行業協會會長李文傑表示，機構化是行業未來發展的趨勢。他説：“隨著00後、95後進入到租賃市場，多樣化將成為行業的供給形態。不管是從行業規模角度，還是政策支援來講，租賃行業面臨著從直租到機構化的趨勢。“李文傑還表示，伴隨國家制度的保障和鼓勵政策，期待未來會有平臺化的公司，提高自身標準及消費者體驗，帶動整個行業水準提升。

房子佔據人一生近三分之一甚至更久時間的“場景”，安全、便捷、品質的服務魅力是無可言説的。毋庸置疑，在新的十年，積極轉型城市居住生活服務平臺，是未來長租機構發展的一個必然趨勢。