商業邏輯的最高境界是追求人無我有、人有我優。顯然，作為國內TOD（Transit-Oriented Development）領域的先行者，京投發展（600683.SH)充分利用多年來深耕TOD行業的豐富研發經驗和實踐成果，實現了自身發展與TOD共舞。

TOD並非新生事物，但城市發展要突破地域限制，需以交通樞紐為核心。京投發展提出“TOD智慧生態圈”開發理念，其開發模式不僅實現了自身的高品質增長，也能夠與城市發展互惠互利，共生共榮。

TOD築基 實現高品質增長

伴隨我國城鎮化進程持續推進，TOD的新藍海之戰不斷升級，且愈演愈烈。究其原因，是因為在城市建設的後半程，交通樞紐逐步成為城市區塊鏈的能量核。

TOD的概念最早起源於上世紀90年代初的美國，倡導以公共交通為導向的發展模式，實現城市組團緊湊型開發。與發達國家相比，我國的TOD起步較晚，但發展迅速，潛力巨大。

根據中國城市軌道交通協會發佈的《城市軌道交通2019年度統計和分析報告》顯示，截至2019年年底，國內（不含港澳臺等地）共有40個城市開通城市軌道交通運營路線208條，運營線路總長度6736.3公里；共有65個城市的城軌交通線網規劃獲批，其中，在實施的城市共計63個。可想而知，在城鎮化的推進中，軌道交通的發展會加速前行。而疊加在這些軌交線路上的房地産開發規模則更為驚人，其創造的經濟價值也頗為龐大。換句話説，TOD就是一塊大蛋糕，諸多房企都渴望分食。

京投發展已經在TOD領域確立了先發優勢。作為TOD模式的早期踐行者，京投發展已經率先建立了“軌道交通車輛基地一體化開發和場站一體化開發”的發展模式，被業界稱為“亞洲軌道物業專家”。

可以説，京投發展在TOD實踐方面具有不可比擬的優勢。一方面，作為北京市基礎設施投資有限公司旗下市場化房地産二級開發的唯一平臺，京投發展將原來單純由政府投資的地鐵停車場或檢修段，變為可以建設的土地資源，實現軌道交通車輛基地一體化開發；另一方面，在TOD項目開發建設中，對企業有很高的技術要求，需要開發企業有豐富的實踐經驗，包括成本控制、開發進度把握、品質管理等方面。

某種意義上，京投發展的先發優勢猶如安全墊。在外部環境風雲突變之時，也能夠加強緩衝，在保證基本面高品質增長的基礎上，增強抗風險能力，進而助力其穿越週期。尤其是新冠肺炎疫情突襲後，安全墊的作用也更為凸顯。

以京投發展的大本營——北京為例。疫情之下，一季度，北京商品住宅市場明顯承壓，成交規模同比降幅逾四成，陷入短期的冰封狀態。二季度，隨著疫情防控成效顯現，北京房地産市場逐步復蘇。6月，北京疫情出現反彈，房地産市場受到一定的影響，但得益於政府及時有效的防控，負面影響在短期內得以消除。

面對嚴峻的市場形勢，京投發展加大銷售力度，夯實工作基本面，逐步落實了各項經營計劃，最終業績實現逆勢增長。公告顯示，上半年，京投發展的經營業績穩健增長。其中，實現簽約銷售額44.37億元，同比增長85%；營業總收入20.48億元，較2019年同期的11.75億元增長74.30%；歸屬於上市公司股東的凈利潤1.12億元，較2019年同期的0.90億元增長25.00%。與此同時，京投發展的資産規模也不斷擴大。期內，京投發展的資産總額469.70億元，較去年同期的428.77億元增長9.54%。

從京投發展的發展歷程來看，TOD作為慢週轉的房地産細分領域，需要“慢火煲湯”耐心才可能立足，但其壁壘一經確立，競爭對手則難以打破，從而可以保障自身的高品質發展。

協同並行 打造TOD智慧生態圈閉環

京投發展在2018年首次提出“TOD智慧生態圈”開發理念，在以軌道物業開發為代表的綜合開發範圍內，將智慧思維和科技作為主要工具，實現人文、自然、産業等生態價值共存與提升的閉環系統。言下之意，上述理念中包含3個被服務的主體，分別是城市、地鐵、市民，強調為這三者提供可持續服務。

具體來看，京投發展的軌交車輛基地開發規模一般在50-100萬平方米，覆蓋三公里範圍之內。同時，要導入養老、教育、零售、文娛、辦公、家居、酒店、置換、科技等産業，最終形成完整智慧生態體系。以北京的琨禦府項目為例，其具有超過17萬平米商業綜合體、近8萬平米居住區以及公租房，涵蓋城市軌交樞紐、商辦、住宅公寓等多種業態，堪稱國內TOD模式的代表性項目。

值得注意的是，近年來，圍繞TOD的政策利好頻出，京投發展的“TOD智慧生態圈”理念也在不斷升級。2019年，京投發展實現了“TOD智慧生態圈”五方面的升級，包括軌交車輛基地評價體系、結構轉換研究體系、綜合開發綠色車輛段、減振降噪系統專項研究、客戶研究體系。

可喜的是，升級後的理念正在産品開發中逐步落地。以京投發展斬獲北京地鐵16號線北安河車輛段地塊為例，從社區規劃、建築設計、結構轉換、園林設計、交通動線規劃、地下商業規劃、公共空間佈局等方面將實現産品的升級與迭代。

儘管TOD的藍海規模巨大，但對項目的佈局要求較高，核心原因是各區域之間的經濟發展及軌道交通建設差距比較明顯。從區域來看，長三角、京津冀、珠三角以及成渝城市群的軌道交通建設領先全國。

即便在城市群中，核心城市的軌道交通又領先於其他城市。數據顯示，從運營網規模來看，在2019年，共有18個城市的線網規模達到100公里或以上。其中，上海809.9公里、北京771.8公里，其規模在全國遙遙領先，已經形成了超大線網規模；而廣州超過了500公里，成都則跨進了400公里的門檻；南京、武漢、重慶、深圳等也超過了300公里。

依託上述特徵，京投發展提出“植根北京，茂盛全國”的目標構想。作為京投發展的重倉之地，其在北京打造了一系列TOD模式的典型項目，例如西華府、琨禦府和公園悅府等。半年報也顯示，期內，京投發展的簽約銷售額及營業收入主要來源於北京地區的項目。其中，北京地區的營業收入佔營業收入總額的 97.98%。

而表現最為突出的，莫過於位於豐臺四環邊的京投發展·臻禦府項目。上半年兩次開盤，兩次都趕上疫情爆發，但是通過創新線上行銷方式，創造了熱銷奇跡。首開300余套房源去化率高達90%以上，二期加推的100余套房源僅2天即售罄。

目前，北京約有84個地鐵站點可進行一體化設計，京津冀地區可推行一體化設計的站點數量則更為龐大。與此同時，京投發展也將目光聚焦京外的城市，並斬獲頗豐。2018年，京投發展與西安、無錫等城市達成初步合作；2019年，京投發展落子無錫，這意味著其“茂盛全國”的目標從意向合作層面進入落地生根階段，更是其立足長三角地區的重要一步。

據了解，無錫具區路地鐵 TOD 綜合示範項目愉樾天成總建築規模64萬平方米，距離太湖僅1公里，與無錫地鐵4號線無縫對接，周邊交通、商業、教育、醫療等配套資源十分豐富。可以預見，承載區域發展優勢，站位城市新一輪發展增長極，愉樾天成項目將以“智慧+生態”為基底，以交互體驗為主張，為人們提供更為便捷、健康的生活，營造全齡化、可持續的幸福社區。

京投發展軌道物業開發核心競爭力的關鍵，是深挖客戶需求，以客戶思維踐行 “TOD 智慧生態圈”理念。實際上，客戶研究是“TOD智慧生態圈”的主要抓手。經過多年的打磨，京投發展已形成較為完善的客戶研究體系，通過尋找客戶與項目的適配點，實現基於深層需求的精準定位，從而進一步提升産品品質。

在京投發展“TOD智慧生態圈”中，其開發理念與以人為本的國家戰略不謀而合。城市發展最底層的驅動力是人，只有實現人的可持續發展才能激活城市，為其帶來源源不斷的活力。