拆東墻補西墻，終究不是辦法。

8月5日，金融街控股（000402.SZ）發佈2020 年面向專業投資者公開發行公司債券（第二期） 發行公告，發行規模不超過20億元，債券的詢價區間為 3.20%-4.20%，期限為五年期。而這次發行公司債，也成為金融街年內第8次融資。

8月6日，金融街發佈關於累計新增有息負債超過凈資産百分之二十的公告。公告顯示，截至 2020 年 7 月末，公司有息負債餘額為 948.04 億元，累計新增有息負債金額為 78.53 億元，佔公司 2019 年末凈資産的比例為 20.15%。

根據金融街公佈的業績預告，其歸母凈利將較上年同期下降約70%-80%。房地産行業自身資金需求旺盛，如今銷售回款因疫情受阻。加之，今年也是行業償債的高峰期。在此背景之下，金融街對資金更加渴求。

短期內融資超400億元 借新還舊成主旋律

截至目前，金融街已披露的境內融資發行規模已達到450億元。

資料顯示，金融街2020年融資方式包含超短期融資券、資産支援專項計劃、中期票據、信託以及公司債等多種途徑。截至發稿前，金融街共發行三期超短期融資券，發行金額分別為29億元、19億元、25億元，利率分別為2.98%、2.65%、1.74%。

其中，三期超短期融資債券的到期時間極為接近，分別為2020年10月13日、2020年11月27日以及2021年1月8日，而這也意味著三筆融資到期後金融街有息負債短期大增近80億。

來源：金融街公告 整理：中國網地産

7月15日，金融街公告稱，公司此前向專業投資者公開發行的總面值不超過181億元的公司債券已獲准通過。該筆債券將採取分期發行的方式，首期發行自證監會同意註冊之日起12個月內完成，其餘各期債券自證監會同意註冊之日起24個月內完成發行。 

來源：金融街公告

在獲准發行的20天之內，金融街便火速發行了其中的40億。其中包括，7月21日發行詢價區間3.20%-4.20%，3年期規模不超過20億元的公司債；以及8月5日發行詢價區間3.20%-4.20%，5年期規模不超過20億元的公司債。

據中國網地産不完全統計，截至目前，金融街總計完成8次融資，融資金額近300億，達到291億元，而這一金額是金融街2019年全年獲得借款現金127.64億元的2.3倍。

對於頻繁融資的目的，金融街也在公告中表示，所募資金扣除發行費用後，將用於償還到期或回售公司債券，以及其他金融借款。

由此可知，金融街亦逃不開“借新還舊”。

其實，金融街頻繁融資並不是個例，其一定程度上也反映了行業的流動性狀況。據貝殼研究院數據顯示，2020年上半年房企境內外融資折合人民幣約為6506億元，佔比2019年全年融資規模的53%。受海外疫情影響，境內融資規模佔比較2019年同期提升12個百分點，達62%；境外融資規模佔比38%。

業內人士分析，雖然金融街融資頻繁，融資目的主要是借新還舊。不過，金融街融資利率普遍不高，尤其在4月發行的267天超短融票面利率僅1.74%。

總的來説，上半年一系列的政策使得流動性較為充裕，房企的融資環境有所改善，這也是金融街融資規模提升的重要原因之一。

新增有息負債近80億 短債壓力增加

除了融資環境改善，金融街頻繁融資離不開其自身的業績狀況與債務壓力。

早在5月12日，金融街便發佈過一次關於累計新增有息負債超過凈資産百分之二十的公告。彼時的公告顯示，截至2020年4月末，公司有息負債餘額為984.25億元，累計新增有息負債金額為114.74億元，佔公司2019年末凈資産的比例為29.43%。

來源：金融街公告

截至2020年4月末，金融街非金融企業債務融資工具（SCP）和 CMBS增加82億元，佔2019年末凈資産比例為21.04%。

頻繁融資的背後，是金融街下滑的業績。據克而瑞數據，今年上半年，金融街銷售額為152.6億元，同比減少13%。

在半年度業績預告中，金融街也披露，今年前6月實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為2.11億元至3.16億元，同比降幅70%至80%；基本每股盈利在0.07元至0.11元之間，而2019年同期為0.35元。

來源：金融街業績預告

對於業績表現不佳的原因，金融街表示，疫情導致公司的房地産開發項目銷售、工程進度不及預期，所持有的經營項目客流量和銷售額也明顯下降，加上公司此前對不少中小微企業客戶進行了租金減免，多重因素下，公司的項目結算收入和利潤收入紛紛下滑。

近年來，金融街的經營性現金流一直不甚理想，尤其是從2014年開啟全國化之後，先後進入重慶、廣州、武漢、成都、蘇州、 佛山、廊坊等城市，拿下多幅地塊。但由於調控政策以及自身擴張乏力等，金融街全國化並未取得理想的效果。

數據顯示，2017年、2018年均錄得負現金流，分別達到-72.54億元、-90.29億元， 2019年經營活動現金流回正達到26.6億元，但今年一季度卻又降為-45.93億元。

數據來源：金融街年報

金融街解釋稱，經營活動産生的現金流量凈額為-45.93億元，上年同期為21.17億元，下滑的主要原因係受新冠肺炎疫情影響，公司銷售簽約和回款較上年同期減少且公司支付投標保證金等支出較去年同期增加。

而金融街銷售商品、提供勞務收到的現金亦能佐證其回款。截至今年3月31日，這一數據為29.74億元，而上年同期為53.12億元，同比下滑44.01%。

債務方面，金融街的總負債由2015年的766.75億元攀升至2019年的1230.09億元，資産負債率也是連年攀升，2019年達到75.74%。一季報顯示，2020年一季度，金融街總負債增加至1248.43億元，資産負債率隨之增至76.69%。

據中誠信的評級報告顯示，從貨幣資金與短期債務的比率來看，2019年末，金融街的這一比例僅為0.69，低於首開股份、大悅城控股和首創置業等同行。且凈負債率方面，金融街2019年凈負債率增至188.96%，也明顯高於大悅城控股的97.65%與首創置業的161%。

來源：中誠信對金融街二期公司債信用評級報告

值得關注的是，2020年一季度，金融街的凈負債率突破200%，達到227.35%。業內人士分析，隨著金融街土地儲備規模擴大、開發項目增加及較大規模的自持物業運營，金融街外部融資規模和杠桿率將持續增長。

在最新的債券募集説明書中，金融街也表示，公司存貨規模較大，且佔資産的比例近50%，主要是由於商務地産、住宅房地産項目開發較多。如果未來房地産市場出現大幅下滑，將可能降低存貨的價值從而對其盈利能力産生不利影響。

隨著下半年償債高峰將至，而銷售回款不佳、頻繁借新還舊，正讓金融街陷入“惡性迴圈”。